Fastighet Kommentar Entra
Entra: Norges Vasakronan
| ENTRA (NOK) | |
| Börskurs: 99,95 NOK | Antal stamaktier: 182,1 mn |
| Börsvärde: 18 204 MNOK | Nettobelåningsgrad: 52% |
| P/E-tal (EPRA): 11,5 | Substansrabatt (EPRA): 52% |
| VD: Sonja Horn | Ordförande: Ottar Ertzeid |
Entra (99,95 NOK) är ett norskt fastighetsbolag med huvuddelen av beståndet i Oslo och fokus på kontor. Beståndet påminner ganska mycket om Fabeges position i Stockholm.
Entra skapades år 2000 som en förpackning av norska statens kommersiella fastighetsbestånd, ungefär samma bakgrund som svenska Vasakronan. Entra hamnade i svenska rampljuset hösten 2020 då Balder, Castellum och SBB startade en budstrid om bolaget. Det slutade med att Entra blev kvar på Oslo-börsen med Balder (40%) och Castellum (33%) som största ägare.
VD Sonja Horn äger aktier för 6 MNOK.
Entras egna bestånd är bokfört till 77 184 MNOK och domineras av kontor men har även inslag av samhällsfastigheter. Många av hyresgästerna är myndigheter. Till exempel är norska skatteverket som står för 4,1% av hyresintäkterna den största hyresgästen.
Oslo-regionen, där en stor del av Entras bestånd ligger är en kontorsmarknad med väldigt låga vakansnivåer. Det byggs även väldigt lite kontor i regionen vilket verkar bero på brist på detaljplanerad mark.
Entra har en liten portfölj med samriskbolag. Bland samriskbolagen finns några fastighetsutvecklare och en galleria i Oslo. Entra värderar dessa till 885 MNOK. Då vissa av samriskbolagen håller på med fastighetsutveckling finns här sannolikt ett kapitalbehov.
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
I tabellen nedan har vi räknat på hur 2% högre räntor skulle slå mot Entras intjäningsförmåga. Vi har även antagit att driftöverskottet stiger med 10% då flera projekt snart kommer börja bidra samt att 100% av hyresavtalen är indexerade mot norska KPI.
| ENTRAS INTJÄNINGSFÖRMÅGA | Per Q1 2023 | Huvudscenario med 10% högre driftnetto och ränta från 3,6% till 5,6% | Kommentar |
| Hyresintäkter | 3 536 MNOK | Idag 4,0% vakansgrad | |
| Driftskostnader | -294 MNOK | Idag 92% överskottsgrad | |
| DRIFTSÖVERSKOTT | = 3 241 MNOK | = 3 565 MNOK | Antar 10% högre driftöverskott |
| Central administration | -210 MNOK | -210 MNOK | |
| Finansnetto inkl. leasing | -1 448 MNOK | -2 255 MNOK | Snittränta från 3,6% till 5,6% |
| FÖRVALTNINGSRESULTAT | = 1 583 MNOK | = 1 100 MNOK | |
| Resultat per stamaktie (EPRA) | 8,69 NOK | 6,04 NOK | P/E från 11,5 till 16,5 |
| Avkastning på eget kapital, stamaktier | 8,1% | Schablon exkl. värdeförändring | |
| Källa: Affärsvärldens beräkningar / bolaget. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen. | |||
Snitträntan behöver gå upp till någonstans runt 8,5% för att räntekostnaderna ska äta upp hela förvaltningsresultatet.
Vi har inte räknat med att intressebolagen, som framförallt sysslar med fastighetsutveckling bidrar till Entras intjäningsförmåga. Dessa bidrog ifjol snarare med förluster.
FINANSIERING
I tabellen nedan framgår hur en procentenhet högre avkastningskrav på Entras bestånd skulle slå mot substansvärdet och belåningsgraden.
| ENTRAS BALANSRÄKNING | Per Q1 2023 | Huvudscenario med 10% högre driftnetto samt avkastningskrav från 4,2% till 5,2% |
| Förvaltningsfastigheter | 77,2 mdr | 68,6 mdr |
| Fastighetsvärde per kvm | 55,6 tNOK/kvm | 49,4 tNOK/kvm |
| Belåningsgrad fastigheter | 52% | 58% |
| Belåningsgrad totala tillgångar | 49% | 54% |
| Substansvärde per aktie (EPRA NRV) | 207,00 NOK | 160,63 NOK |
| Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar. | ||
Entras belåningsgrad skulle i vårt scenario stiga från 52 till 58%.
Nästan halva Entras externa finansiering består av obligationer. Förfallen ligger dock ganska långt bort i tiden. Det närmsta året kommer obligationer för två miljarder förfalla. Året därefter har Entra inga obligationsförfall.
På kvällen fredagen den 12:e april skickade Entra ut ett pressmeddelande där man berättade att ratinginstitutet Moodys sänkt Entras kreditbetyg till Baa2 med negativa utsikter. Entra har dock ytterligare ett steg innan man förlorar sin Investment Grade-status, vilket är ett krav för att kunna sälja obligationer till vissa typer av investerare.
Entra håller på att avyttra fastigheter för 5,5-6,0 miljarder NOK för att stärka balansräkningen. Köpare är klara för halva tilltänka volymen.
Utöver intressebolagen har Entra även en egen projektportfölj där 700 MNOK i investeringar återstår. Projekten ska vara klara de kommande kvartalen och kommer addera 6% uthyrningsbar area till Entras bestånd.
SÅ VÄRDERAS LIKNANDE BOLAG
I tabellen nedan framgår hur svenska fastighetsbolag som mest påminner om Entra värderas.
| Bolag | Substansrabatt | P/E-tal (aktuell intjäningsförmåga) | Belåningsgrad | Implicit yield |
| Entra | 52% | 11,5 | 52% | 5,5% |
| Hufvudstaden | 33% | 23,0 | 19% | 4,0% |
| Atrium Ljungberg | 34% | 17,8 | 42% | 4,4% |
| Fabege | 53% | 16,3 | 40% | 4,6% |
| Platzer | 40% | 14,9 | 44% | 5,2% |
| Wihlborgs | 15% | 14,1 | 48% | 5,2% |
| Eastnine | 55% | 10,4 | 41% | – |
| Snitt | 40% | 15,5 | 41% | 6,5% |
Entra är bland de billigaste både sett mot intjäningsförmåga och substans. Belåningsgraden sticker dock ut som förhållandevis hög.
SLUTSATS
Entra är en billig fastighetsaktie. Fast kanske inte mer lockande än diverse svenska motsvarigheter. Vill man däremot ha en exponering mot just Oslos fastighetsmarknad är Entra ett bra val.
| Tio största ägare i Entra | Värde (MNOK) | Andel |
| Fastighets AB Balder | 7 310,8 | 40,0% |
| Castellum AB | 6 095,3 | 33,3% |
| Danske Invest | 291,5 | 1,6% |
| BlackRock | 260,6 | 1,4% |
| Vanguard | 254,1 | 1,4% |
| Alfred Berg Kapitalforvaltning | 176,3 | 1,0% |
| Handelsbanken Fonder | 171,0 | 0,9% |
| DNB Asset Management AS | 159,7 | 0,9% |
| APG Asset Management | 155,9 | 0,9% |
| Folketrygdfondet | 135,5 | 0,7% |
| Största insiders utanför topp tio | Värde (MNOK) | Andel |
| Anders Olstad | 8,5 | 0,0% |
| Sonja Horn | 5,9 | 0,0% |
| Hallgeir Østrem | 2,2 | 0,0% |
| Widar Salbuvik | 2,0 | 0,0% |
| Per Ola Ulseth | 1,7 | 0,0% |
| Kjetil Hoff | 1,6 | 0,0% |
| Kristine Hilberg | 1,2 | 0,0% |
| Tore Bakken | 0,9 | 0,0% |
| Källa: Holdings | Totalt insynsägande: | 0,1% |
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser