Enfastighetsbolag en rysare med ovisst slut

Och så var de bara tio kvar…

Likt handlingen i Agatha Christies deckarklassiker från 1939 har enfastighetsbolagen sakta men säkert försvunnit en efter en. Av sällskapet som för några år sedan bestod av ett tjugotal bolag finns nu snart bara tio kvar.

I motsats till bokens karaktärer har dock slutet varit gott för merparten av de enfastighetsbolag som hittills avnoterats från svenska handelsplatser. Många har lyckats sälja sina fastigheter – för det mesta till ganska bra priser. Andra har fått nya ägare som valt att lägga om strategin.

För de som fortfarande är kvar ser dock dramatiken ut att kunna tillta framöver. Frågan är vilket bolag som blir nästa offer.

Mordvapen: Räntesläggan

Enfastighetsbolaget är på många sätt mer en produkt än ett riktigt företag. De är skapade av en investmentbank med de huvudsakliga syftena att generera saftiga avgifter och en så hög utdelningsnivå som möjligt. Vi har därför ibland kallat dessa skapelser för ”konsultdrivna fastighetsbolag”. Fastighetsbestånden är generellt små och nischade, hyresavtalen ofta långa och belåningen hög.

Affärsvärldens genomgång visar dock att flera av dessa kan få svårt att överleva de stigande räntorna. Antar man att räntorna vid refinansiering stiger bara några procentenheter kommer ett par av dessa tappa 40% eller mer av det nuvarande kassaflödet. I enstaka fall utraderas nästan hela vinsten.

Ta Preservium som exempel. Det bolaget äger två arkivlokaler i Stockholmsregionen som värderas till 1,6 miljarder och finansieras med en obligation på drygt 1 miljard som löper med 2,2% ränta. Refinansiering ligger visserligen ett par år framåt i tiden men räknar vi med att räntan då stiger till knappt 5% så försvinner i princip hela kassaflödet.

Tabellen nedan bygger visserligen på grovt förenklade beräkningar men visar ändå att räntan redan vid 4-5% vållar ganska stora problem. I kolumnen allra längst till höger syns till exempel att bara tre bolag efter refinansiering kommer ha ett kassaflöde som täcker nuvarande utdelning. Och man kan lätt fantisera ihop mer blodiga scenarier än så här.

Mordplats: Förhandlingsrummet

Många tuffa förhandlingar väntar därmed under kommande år. I första hand med bankerna för att säkra finansiering. De flesta enfastighetsbolagen lär klara sig undan med blotta förskräckelsen – men bakslag här kan vara en dödsdom. Eller kanske leda till nya svåra förhandlingar med möjliga investerare som kan antingen skjuta till nytt kapital, eller köpa hela bolaget eller dess fastigheter.

Värst ute är nog de enfastighetsbolag som skapats på senare år, som fortfarande är högt belånade och dessutom finansierade på obligationsmarknaden. Och särskilt illa kan det bli om det hela utspelar sig i kombination med kraftigt fallande värden på bolagets fastigheter.

Slopade utdelningar kan stoppa blodflödet

Hur styrelserna kommer resonera kring kommande utdelningsförslag är en särskilt intressant fråga där vi kommer få svar mer i närtid.

I många fall finns möjlighet att lindra blodflödet rejält genom att slopa aktieutdelningen redan nu. Kan en ansvarsfull styrelse verkligen motivera att bibehålla utdelningen när det om bara 2-3 år kan visa sig ha tagit knäcken på bolaget?

Börsen sover

Det behövs alltså ingen Hercule Poirot för att se att läget kan bli ganska allvarligt för flera av de här fastighetsbolagen. Det är en sektor som av investmentbankerna riggats allt hårdare för en värld med ultralåga räntor – som nu kanske inte kommer tillbaka.

De senaste skapelserna har helt saknat marginaler för att amortera ned sina lån eller hantera högre räntor med mindre än att utdelningen sänks. En majoritet av enfastighetsbolagen kommer behöva göra just detta, antingen förr eller senare.

Samtidigt står aktierna förvånansvärt högt i kurs. Merparten har, gissningsvis tack vare illusionen av en hög direktavkastning, klarat sig långt bättre på börsen än de flesta andra större och mer stabila fastighetsbolag som rasat kraftigt.

Afv analyserar enfastighetsbolagen

Idag och under de kommande dagarna kommer vi att analysera merparten av de “enfastighetsbolag” eller konsultdrivna fastighetsbolag som fortfarande är listade. Även om läget är mörkare än på länge går det alltid hitta aktier som ser bättre eller sämre ut. Åtminstone för den som ser förbi bolagens historiska direktavkastningsnivåer och gräver djupare under ytan.

Så värderas de konsultdrivna fastighetsbolagen