Enda hyresgästen blir största ägare

Kallebäck Property (172 kr) har som enda väsentlig verksamhet att äga och förvalta fastigheten Kallebäck 17:2 i Göteborg.

Byggnaden uppfördes 2002 – ursprungligen för Ericsson Microwave Systems som förvärvades av Saab AB år 2006.

Byggnaden innehåller kontors- och produktionslokaler samt laboratorium. Idag utvecklar Saab bland annat radarsystem i anläggningen.

I går kväll kom meddelandet att Saab köpt den tidigare huvudägaren Farallon Capital Managements aktiepost. Det innebär att Kallebäcks enda hyresgäst nu är ägare till 26% av bolaget.

Det innebär också möjlighet att få inflytande i styrelsen och tillsätta VD. En uppenbar intressekonflikt där den konspiratoriskt lagde ser risken att Saab skulle gynna sig själva med låg hyra och generöst fastighetsunderhåll på bekostnad av andra aktieägare.

Affärsvärlden har kontaktat Saab som motiverar köpet med att man verkar i en speciell och känslig bransch (försvar) där man historiskt också ägt de flesta fastigheter man verkar på. Men det har funnits ett fåtal undantag där ägande skett i form partnerskap.

I de fall där en part velat gå ur så har Saab köpt dessa poster för att säkerställa kontroll över fastigheten och den viktiga verksamheten. Ungefär så beskrivs utvecklingen också i Kallebäck. Det tycks alltså handla mer om en strategisk snarare än ekonomisk åtgärd.

Vårt huvudscenario är därför att verksamheten kommer fortlöpa som tidigare. Men allt annat lika står nog bolaget något närmre ett utköp från Saabs sida.

Optimisten kan förstås hoppas på viss budpremie i sådant fall. Vi minns dock situationen där Saltängen blev utköpt av sin enda hyresgäst ICA. Det skedde till ett värde som var långt under senaste externa marknadsvärderingen med en halvering av aktieägarvärdet som följd.

Det händelseförloppet triggades dock av en nödförsäljning från Saltängens sida eftersom bolaget fick problem att refinansiera sina lån. Kallebäck är dock mycket lågt belånat med belåningsgrad under 40% och lån som löper till 2024. Så den risken ser vi inte här.

Det påminner också om utvecklingen i flera andra konsultdrivna fastighetsbolag som blivit allt färre på börsen. Utöver Saltängen minns vi bland annat Bråviken (tre logistikfastigheter) som köptes ut av investerare. Delarka har sålt sin fastighet (Postnords huvudkontor) och är på väg att avnoteras. Även Logistea (DSV:s logistikhub) har kommunicerat planer att avyttra sin enda fastighet. Solnaberg fick i våras ett bud som dock inte fullföljdes.

Värt att notera är att majoriteten av dessa situationer i slutändan faktiskt blivit bra för ägarna. Ett gott tecken för den som investerar i mindre fastighetsbolag som detta.

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

SEKTORSPECIAL: Konsultdrivna fastighetsbolag

När det gäller Kallebäck så tycks verksamheten vara viktig för Saab, hyreskontraktet löper till 2031 och direktavkastningen på 7,0% är något över snittet för konsultdrivna fastighetsbolag.

Aktien handlas förvisso till närmre 30% premie mot substansvärdet men då finns också 30 000 kvm outnyttjad byggrätt som kan förklara en del av det.

Vi ställer oss neutrala till Kallebäck men den som gillar och äger aktien behöver nog inte vara extra orolig på grund av ägarskiftet.