Eastnine: Lyckad Rysslandsexit

Eastnine (153,40 kr) är ett fastighetsbolag med fokus på kontorsfastigheter i Baltikum och Polen.

Beståndet består av relativt nybyggda kontorshus i regionens större städer. Stora hyresgäster är nordiska storbolag som har huvudkontor för sina lokala verksamheter samt vissa koncerngemensamma stödfunktioner i Eastnines fastigheter. Telia och Danske Bank är viktiga hyresgäster. Beståndet kan närmast jämföras med Fabeges i Sverige. Hyresgästerna står för merparten av fastighetskostnaderna enligt hyresavtalen. Överskottsgraden är 93%.

LYCKAD AVYTTRING AV MFG

EastnineAnalys

Eastnine: Blir det Ferronordic eller Bonava?

När vi i vintras skrev om Eastnine fanns ett avtal om att avyttra innehavet i den ryska modehandlaren MFG till det ryska investmentbolaget Sistema för 193 MEUR. Kort efter analysen kom beskedet att den avtalade försäljningen ställdes in av den kryptiska anledningen att alla villkor för försäljningen inte uppfyllts. Beskedet om att försäljningen misslyckats sänkte aktien rejält. I ett läge där MFG-innehavet hade fått skrivas ned till noll hade Eastnines substansvärde tagit en avsevärd smäll och samtidigt hade skuldsättningen sett ganska hög ut.

Nyligen kom glädjebeskedet att Eastnine äntligen lyckats att sälja sitt innehav i MFG för 146 MEUR till en annan finansiell investerare. Att prislappen blev 25% lägre tolkar vi som en konsekvens av att rubeln hade försvagats med ungefär lika mycket sedan årsskiftet.

Pengarna är nu växlade till euro och finns på Eastnines bankkonto inom EU. Efter växling fick Eastnine ut 144 MEUR.

SÅ SER EASTNINES BALANSRÄKNING UT EFTER AVYTTRINGEN

Eastnines balansräkning ser nu ganska annorlunda ut i förhållande till innan avyttringen. Exempelvis sitter Eastnine nu på en enorm kassa på 2 miljarder kronor. 

Eastnine köpte nyligen tillbaka sin enda utestående obligation för 45 MEUR.

En viktig fråga framåt blir vad bolaget gör framåt för att sätta sin stora kassa i arbete. Högst på dagordningen verkar ytterligare förvärv i Polen ligga. Det är nog bra då det borde vara köparens marknad även på den polska fastighetsmarknaden nu.

LADDAR FÖR POLSK KÖPRÄD

Eastnines balansräkning är nu bra skick och kassan är stor. Tanken är att kassan ska sättas i arbete genom förvärv av kontorsfastigheter främst i större polska städer.

Vi har gjort en snabb överslagsräkning över ett scenario där Eastnine köper fastigheter för 7,2% i yield till en summa som höjer bolagets belåningsgrad till 50%. I det scenariot skulle aktien handlas till ungefär P/E 9.

SLUTSATS

En sak som vi  gillar med Eastnine är det stora insiderägandet. VD Kestutis Sasnauskas är bolagets fjärde största ägare. Huvudägaren Peter Elam Håkansson har nyligen köpt mer aktier efter kursuppgången efter den lyckade MFG-avyttringen.

Den finansiella risken i Eastnine har nu sjunkit avsevärt i och med avyttringen av MFG. Eastnine har inte längre några utestående obligationer.

Substansrabatten är nu 28% vilket kan framstå som lågt i den sargade fastighetssektorn. Man får dock ha i åtanke att den låga nettoskulden i kombination med ett relativt högt bokfört avkastningskrav på Eastnines fastigheter gör att den implicita yielden ändå blir 7,3% vilket tillhör sektorns högsta. Implicit yield är det kassaflöde man skulle få om man skulle köpa ut bolaget till börsvärdet och betala av bolagets skulder. Man måste dock ha i åtanke att en viss riskpremie är befogad då bolagets bestånd är beläget i Baltikum och Polen.

Det som framförallt lockar i Eastnine är möjligheten till högre intjäningsförmåga uppnådd genom förvärv.

___________________________

• Skribent äger aktier i bolaget.