Akelius D-aktie: Coronarevidering

Det gäller även Akelius D-aktie som Börsplus varit positiv till och äger i vår portfölj. Kursen är ned 32 procent hittills i år. Det är bara SBB D och NP3:s preferensaktier som haft svagare utveckling sedan årsskiftet rent kursmässigt.

Kursen för Akelius D ligger på 1,31 euro och utdelningen är 0,10 euro per år. Det innebär att direktavkastningen stigit till 7,7 procent i skrivande stund. När aktien börsnoterades i höstas var det till 5,7 procent i avkastning.

Snittet för de fastighetsförvaltande bolagens preferens- och D-aktierna ligger på 7,2 procent. Borde inte Akelius tillhöra toppskicket snarare än handlas med rabatt? Bolaget har i alla fall en stabil framtoning med sin inriktning på bostadsfastigheter i A- och B-läge i storstäder som Berlin, Stockholm och Washington.

Att det här tillgångsslaget fallit i värde under coronakrisen är dock inte så underligt. Kreditmarknaden har en tydlig hackordning. D-aktier och preffar står längst ned tillsammans med hybridobligationer och liknande instrument. Under coronakrisen har handeln med instrument högre upp i kapitalstrukturen, som företagsobligationer, minskat kraftigt och prisbilden anses osäker. De observerade priserna har rasat.

Ett exempel är den hybridobligation på 500 miljoner euro som Akelius emitterade så sent som i februari i år. Priset har gått från 100 till 82 procent av nominellt värde, enligt prisuppgifter från Factset. Krediter är i mångt och mycket ett relativspel där ökad skillnad mot säkra statspapper fortplantar sig ned i hackordningen och till sist når instrument som preferensaktier och D-aktier.

Det kan rentav vara så att likviditeten i stora preferens- och D-aktier bidragit till kurspressen på dessa, då detta är en tillgång som investerare faktiskt kunnat sälja i krisen. Om den här tolkningen stämmer krävs nog att hela kreditmarknaden piggnar till för att vända trenden för preferensaktier och liknande. Detta är något som verkar stå på centralbankernas agenda. Det ger hopp om en revansch.

Åter till Akelius. Har utdelningen i Akelius D blivit mindre säker? Det är svårt att värdera givet osäkerheten. Den allmänna bilden av Akelius är att bolaget har en stark balansräkning men sämre nyckeltal med utgångspunkt i intjäning och kassaflöden, som räntetäckning.

I tabellen här intill anges intjäningsförmågan ligga just under 100 miljoner euro. Det ger en täckningsgrad på 4,5 gånger utdelningen på D-aktierna om 22 miljoner. Detta är bilden av situationen per årsskiftet. Sedan dess har coronakrisen slagit till. Den mest uppenbara effekten för fastighetsbolag är att krisen slår mot intäkterna för hotell, butiker och restauranger.

Akelius har cirka 8 procent lokalyta i portföljen. Bara 2,5 procent är butiker och restauranger, uppger bolaget. Om dessa helt skulle sakna intäkter under ett år så skulle smällen motsvara drygt 10 miljoner euro före insatser för att sänka kostnader. Ett sådant djupt negativt scenario vore ändå hanterbart.

Ett annat konkret hot mot bolagets kassaflöde är en striktare hyresreglering som röstas igenom i tyska Berlin där Akelius har en stor del av sitt bestånd. I bokslutet för 2019 kvantifierar bolaget effekten. Man tror att hyrorna behöver sänkas med 20 miljoner euro 2020. Budskapet från bolaget är att hela den effekten kommer att kompenseras av minskade vakanser när nyrenoverade lägenheter hyrs ut.

Den risk som det talas mycket om i finansbranschen handlar om refinansiering. När obligationer och banklån förfaller måste fastighetsbolag handla upp ny finansiering eller sälja tillgångar. Detta kan vara besvärligt i ett stressat läge. I fallet Akelius uppger bolaget att årets förfall är 590 miljoner euro, att tillgänglig likviditet var drygt 800 miljoner euro vid årsskiftet. Sedan dess har bolaget dessutom tagit in 500 miljoner euro genom att sälja en hybridobligation. Detta låter betryggande. Sedan 2018 jobbar bolag med att förbättra sitt kreditbetyg och sålde fastigheter för 1,7 miljarder euro i fjol.

Allt som allt tycker vi inte att ökad bolagsrisk motiverar en rabatt på Akelius D jämfört med liknande papper. Den som är intresserad av D-aktier och kan svälja näsan i att investera i en för svenskar allt dyrare euro kan överväga att köpa Akelius D.

Vi tror att utdelningarna tickar in, och för 2020 är förslaget till stämman att betala 0,10 helt enligt plan. Ovanpå det finns runt 10 procents kurspotential om aktien ska gå från en rabatt till en premie mot den börsnoterade sektorn. Det vore inte orimligt och i linje med hur Akelius tidigare tenderat att handlas.

Däremot kan man förstås fundera över den absoluta nivån på avkastningen för den här typen av instrument.  Är 7-8 procent per år värt risken? Men tills vidare behåller vi en positiv syn, ett köpråd, och noterar att Akelius VD köpt lite D-aktier under kursraset. Det är inte i klass med de mångmiljonbelopp insiders stoppat in i exempelvis Sagax D, men alltid något.