Afv kartlägger: Obligationsmarknadens pånyttfödelse

Dagens räntesänkning med 0,25% var väntad av många, liksom beskedet att Riksbanken öppnar dörren för en dubbelsänkning med 0,50% vid något av årets två återstående penningpolitiska möten.

Marknaden har senaste månaderna räknat med ännu snabbare och kraftigare sänkningar än Riksbanken, med en styrränta som tros halka under 2% någon gång under 2025.

Det har satt fart på obligationsmarknaden som stärkts rejält under 2024, med gradvis stigande priser på obligationer. Det är viktigt inte minst för fastighetsbolagen – där inlånat kapital är branschens kanske allra viktigaste ”råvara”.

Ränteutvecklingen verkar gett råg i ryggen för investerare att återigen börja låna ut pengar till fastighetsbolagen. Nu under hösten tycks det ha lossnat på allvar, och bara under förra veckan såg vi ett antal lyckade obligationsemissioner.

Senaste tidens nyemitterade obligationer

Två tydliga spaningar finns:

• Starkare emittenter som Fabege och Catena kan nu ta in pengar till under 1% kreditpåslag på obligationsmarknaden. Det här är nivåer som bankerna har svårt att konkurrera med – vilket lär innebära att vi kommer få se fler bolag nyttja den starka efterfrågan nu under hösten.
• Men även klimatet i high yield-segmentet verkar stärkas nu. Vi har bland annat sett nyliga emissioner från mindre fastighetsbolag som Stendörren samt fastighetsbolag med lite högre belåning som Corem och Nyfosa. Men även pressade fastighetsutvecklarhybrider som Genova och K2A, som har ett ben inom fastighetsförvaltning och ett ben inom utveckling av nya fastigheter. De två sistnämnda har haft det riktigt svettigt senaste åren, och varit helt utestängda från att ta in nytt obligationskapital till vettiga nivåer.

Från 1% till 6% årsavkastning

Utvecklingen sker efter en tid av kraftigt återhämtade priser på andrahandsmarknaden för obligationer. I grafiken nedan har vi kartlagt ”Yield-to-Maturity” för ett antal stora fastighetsbolag på obligationsmarknaden. Den siffran mäter vilken årlig avkastning en investerare får under antagandet att obligationsskulden återbetalas i sin helhet på det utsatta förfallodatumet.

Grafiken visar att många stabila bolag som i slutet av 2021 kunde låna pengar till räntor på 1-2% fick se sina obligationer rasa i kurs och avkastningen stiga till 5-7%. Den som vågat skopa upp sådana obligationer mellan säg hösten 2022 och hösten 2023 har sannolikt gjort en fin hacka.

Även flera bolag som idag förknippas med hög risk (se fliken till höger i grafiken ovan) kunde innan räntorna steg låna pengar extremt billigt. SBB, Heimstaden Bostad och Fastpartner hör till dessa – men som under krisen fått allvarliga problem med kraftig omvärdering av obligationerna som följd.

Framför allt SBB och Heimstaden AB är de bolag som varit, och fortfarande är, klart värst ute.

Några slutsatser

Rådgivarens perspektiv: med rådande förväntningar på allt lägre räntor lär det finnas gott om fastighetsbolag som vill säkra nytt kapital till rimlig kostnad. Detta kan bli en höst i obligationsrådgivarnas tecken.

Storbankens perspektiv: på lånesidan kan det återigen bli lite tuffare att konkurrera med obligationsfinansiering, och kommande reglering för bankerna kommer förstärka den effekten. Troligtvis är detta inget som påverkar nålen så pass att det drabbar bankaktierna. Dessutom har många fastighetsbolag nog fått en mer hälsosam inställning till att sprida sin finansiering över olika kapitalkällor, där en bottenplatta av banklån är nödvändig.

Fastighetsbolagens perspektiv: billigare finansiering är tveklöst bra för fastighetsbolagen, och för många bolag ligger nog svårigheterna i att hantera kommande obligationsförfall helt bakom oss. Möjligtvis bäddar detta också för fler transaktioner på fastighetsmarknaden och på sikt kanske även bättre förutsättningar för nya bygg- och utvecklingsprojekt.

Investerarens perspektiv: årsavkastning på 3-4% för mer kvalitativa obligationer är visserligen bättre än hur det såg ut 2021, men man kan fundera på om det är tillräckligt för privatinvesterare som ofta siktar på säg 6-10% årlig avkastning, eller mer. Kanske talar det mer för sådant som preferens- och D-aktier? Annars är förstås fastighetsbolagen ett tänkbart spel på lägre räntor och förbättrad finansieringssituation. Många fastighetsaktier har gått bra, men räntorna har fallit snabbt senaste månaderna och Afv har nyligen sett köplägen i Heba, Hufvudstaden och Sagax D.

GlobaliseringKrönika

Kinas skuldproblem är en västanfläkt mot vår industrikris

Eller så är det kanske när alla tror (eller hoppas?) på räntor under 2% som man som investerare ska fundera lite extra på vad som händer om förväntningarna kommer på skam. Den färska krönikan bredvid anlägger ett sådant perspektiv, med ett antal globala strukturskiften som talar för att räntorna trots allt kan förbli högre än många nu verkar tro.