Fastighet Kommentar Fastighetsbolag
Afv kartlägger: Fastighetsbolagens obligationer
| Så är de noterade fastighetsbolagens exponering mot obligationsmarknaden | Q4 2022 |
| Total skuldfinansiering i fastighetsbolagen | 735 mdr |
| Total obligations- och certifikatfinansiering | 310 mdr |
| – varav förfaller 2023 | 55 mdr |
| – varav förfaller 2024 | 50 mdr |
| Likvida medel i fastighetsbolagen | 34 mdr |
| “Total tillgänglig likviditet” | 150 mdr |
I jakten på billig finansiering har allt fler fastighetsbolag sökt sig till kapitalmarknaden för att låna pengar genom kortfristiga certifikat och långfristiga obligationer. Av den noterade delen av fastighetssektorns totala skuldfinansiering på 735 miljarder kronor kommer numera 310 miljarder, eller drygt 40%, från den här typen av instrument.
Men i spåren av de stigande räntorna har obligationsmarknaden blivit epicentrum för den fastighetskris som nu pågår. Utestående obligationer har i det närmsta blivit omöjliga att refinansiera till vettiga räntor. Och även bankerna verkar restriktiva med ny utlåning.
Afv:s kartläggning visar att obligationer och certifikat om totalt 55 miljarder kronor förfaller under 2023. Ytterligare 50 miljarder förfaller under 2024. För att hantera detta finns i sektorn direkt tillgängliga bankmedel om drygt 30 miljarder medan nettot av vinster och utdelningar tillför ytterligare 20 miljarder på årsbasis. Den matematiken innebär att 2023 års förfall ser hanterbara ut – men ju längre kapitalmarknaden är stängd desto större blir kapitalbehovet som antingen banker eller fastighetsbolagens aktieägare kommer behöva svälja.
Många aktörer har redan säkrat kreditfaciliteter för att hantera kommande års förfall. Det finns dock ett likviditetsbehov i allmänhet och hos vissa fastighetsbolag i synnerhet. I tabellen nedan är nyckeltalet ”Täckningsgrad obligationsförfall 2023-2024” tänkt att fånga detta. Där ställer vi bolagens tillgängliga likviditet i relation till deras obligationsförfall under 2023 och 2024. En siffra under 1,0 tyder på kapitalbehov. Dessa bolag finns högst upp i tabellen.
Fastighetsbolagens exponering mot obligationsmarknaden
Emissionsbehov i fastighetsbolagen?
Några fastighetsbolag sticker ut lite extra med det här synsättet. Dit hör bland annat Rutger Arnhults bolag Corem där kassa, outnyttjade krediter och vinster summerar till 3,4 miljarder kronor medan kommande två års obligationsförfall uppgår till 9,1 miljarder. Liknande problem finns i Ilija Batljans näst största innehav Logistea även om det handlar om betydligt mindre belopp.
Det kan nämnas att ett par bolag som tidigare funnits i toppen av den här listan redan gjort nyemissioner under 2023. Hit hör bland annat Cibus, Nivika och NP3 som samtliga hade täckningsgrader runt 0,5 gånger kommande obligationsförfall, innan deras emissioner slutfördes.
Systemrisker under kontroll – än så länge
SBB, Balder och Castellum är Stockholmsbörsen tre största fastighetsbolag – och även de med klart störst exponering mot obligationsmarknaden på totalt dryga 190 miljarder kronor. Detta är bolag vars skuldsättning till ungefär 60% utgörs av obligationslån.
Våra siffror visar dock att dessa står relativt väl förberedda för att hantera åtminstone de förfall som kommer de närmsta två åren. Deras totala tillgängliga likviditet inklusive outnyttjade kreditfaciliteter uppgår sammantaget till närmre 70 miljarder kronor och samtliga ser därmed ut att kunna hantera två års kommande förfall. Det är positivt ur ett systemriskperspektiv.
I ständigt aktuella SBB noterar vi att bolaget efter årsskiftet använt en stor del av likviderna från avyttringen av halva utbildningsbolaget EduCo för att beta ned de obligationsförfall som ligger närmst i tiden. Samtidigt noterar vi att bolaget nyligen gjort en stor refinansiering på 11,6 miljarder kronor där man vägrar kommunicera den nya räntan. Det inger inget vidare förtroende.
Var fjärde saknar obligationsexponering
Letar man i stället i botten av tabellen hittar man bolag med låg eller ingen exponering mot obligationsmarknaden. Vi har i tidigare fastighetsgenomgångar (se länkar bredvid) pekat ut flera av dessa som intressanta. Bland annat Platzer och Atrium Ljungberg som placerar sig ganska bra även här, liksom det tidigare enfastighetsbolaget Logistri.
Vi har även lyft bolag som Castellum, Fabege och Fastpartner som med nöd och näppe får godkänt här. Detta är bolag som samtliga har tung exponering mot obligationsmarknaden, även om förfallen just under 2023 och 2024 är begränsade. Till den kategorin hör också Sagax vars skuldsättning till 93% utgörs av obligationer, dock merparten med förfall längre fram i tiden.
För den som letar köpvärda aktier i fastighetssektorn tycker vi fortsatt det är bland dessa namn man ska leta.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser