John Mattson: En börsnotering med rabatt

När byggmästare John Mattson år 1965 sålde sin byggverksamhet (nuvarande JM) till Industrivärden för att fokusera på fastighetsförvaltning skapade han bolaget John Mattson Förvaltning AB. Med sig tog han exploaterbar mark och ett antal bostadsfastigheter på Lidingö som än idag utgör en stor del av kärnan i fastighetsbolaget John Mattson (teckningskurs 90 kr).

Idag är John Mattson det största fastighetsbolaget på Lidingö med knappt 2 200 bostäder i områden som Larsberg, Käppala, Baggeby och Dalénum.

Största ägare är en av byggmästare John Mattsons fyra döttrar, 70-åriga Kerstin Skarne. Mycket handlar börsnoteringen om att förbereda för generationsskifte i företaget.

Inför börsnoteringen är det ett par tillväxtförhoppningar som John Mattson lyfter lite extra.

Renoveringar

Nästan samtliga bostäder i fastighetsbeståndet är byggda på 1950- och 60-talet och har på senare tid haft omfattande renoveringsbehov.

Spontant låter det ju inte som någon vidare bra sak, men det fina i kråksången handlar om att fastighetsägaren vid renovering kan höja hyrorna samtidigt som driftkostnaderna ofta sänks. Det är precis sådana renoveringsprogram som agerat raketbränsle i miljonprogramsbolag som Victoria Park och Hembla (tidigare D. Carnegie).

John Mattson jobbar med en tudelad renoveringsmodell där lägenheterna först ”basuppgraderas” vilket bland annat inkluderar renovering eller byte av stammar, ventilation, tak, hissar och elsystem. Det kan ske medan hyresgästen bor kvar och hyran efter renovering höjs från ca 1 100 till 1 225 kronor per kvadratmeter och år.

Därefter kan ”totaluppgradering” ske i samband med att en hyresgäst flyttar ut och lägenheten tomställs (kallas ofta för rullande ROT). Då görs även kök, golv och ytskikt varpå hyran höjs ytterligare till ca 1 600 kronor per kvadratmeter för den nya hyresgäst som tillträder.

Tyvärr har John Mattson redan under 2012–2019 renoverat nästan hela fastighetsbeståndet. Visserligen har ett nytt orenoverat bestånd förvärvats i Käppala (också på Lidingö) men totalt sett är det bara 18 procent av bostäderna som är helt orenoverade. Det kan jämföras med 70 procent i Hembla eller 63 procent i Victoria Park.

John Mattson räknar ändå med att under kommande två år kunna genomföra 400 basuppgraderingar i Käppala och ytterligare 200 totaluppgraderingar i Käppala och Larsberg i samband med tomställning. Det kommer ge viss tillväxt.

Förtätningar

Främst handlar om det om att förtäta byggnationen på mark som John Mattson redan äger. Bland annat finns en del överflödig parkeringsyta eftersom bilägandet minskat från de 1,2 bilar per hushåll som området ursprungligen planerades för, till i snitt 0,4 bilar för nuvarande Larsbergsbor. Ett sådant exempel är projektet ”U25” där John Mattson bygger 74 nya ungdomslägenheter med inflytt i fjärde kvartalet.

Bolaget planerar också för vindspåbyggnader i Käppala som kan addera ytterligare 75 lägenheter.

Totalt bedömer John Mattson att det utöver bolagets befintliga 2 200 bostäder finns potential för nybyggnation av ytterligare 1 000 lägenheter på bolagets mark. Den här typen av detaljplaneprocesser tar dock lång tid att driva och det faktiska utfallet är förstås osäkert.

Förvärv

Att ha Lidingö som enda marknad kan lätt ses som en lite begränsande filosofi. Enligt Fastighetsvärlden fanns det 2017 drygt 5 300 hyresrätter på Lidingö vilket innebär att John Mattson äger omkring 40 procent av det totala beståndet. Det borgar visserligen för god driftsekonomi men ger inte särskilt mycket utrymme att växa på.

Bolaget pratar nu om förvärv av såväl hyresfastigheter som byggrätter i hela Stockholmsregionen. Att gå utanför Lidingö vore dock ett avsteg från senaste decenniets strategi. Kanske öppnar en ny ägarbild möjligheten för en mer offensiv strategi på sikt? Eller så är det hela ett utspel för att locka mer tillväxthungrande investerare?

John Mattsons intjäningsförmåga

Börsplus slutsats

John Mattson har drivits rätt så konservativt. Det märks inte minst av det faktum att John Mattson efter årtionden fortfarande inte vuxit ur Lidingö när många andra branschkollegor från samma tid skapat mångmiljardvärden.

Det är lite trist att renoveringspotentialen i beståndet redan mjölkats till stor del, men viss värdetillväxt finns nog ändå att hämta framöver. Bolagets finansiella mål är att växa substansvärdet och förvaltningsresultatet per aktie med minst 10 procent årligen över en konjunkturcykel. Det tror vi kan gå på kort sikt men blir svårare på lite längre.

Fastighetsbeståndets låga direktavkastning på 2,5 procent ser vi inte heller som något plus. Det innebär en ganska klen intjäningsförmåga relativt mängden kapital som binds i fastigheterna.

Mest av allt är det prislappen som lockar. Aktien säljs till knappt 15 procents rabatt mot substansvärdet vilket kan jämföras andra likartade bolag som handlas till premie (se tabell nedan).

Den som tecknar aktien och får tilldelning vid noteringen kommer troligtvis göra en liten kursvinst. Utöver det finns ingen större lockelse med John Mattson.

Bostadsbolagens nyckeltal

John Mattsons största ägare