Roger Akelius: ”Vi spränger 100-miljardersgränsen”

Roger Akelius grundade 1994 fastighetsbolaget Akelius Fastigheter, nu Akelius Residential Property, ett bolag som huvudsakligen äger hyresfastigheter runt om i världen. I dag har företaget omkring 45 000 hyresrätter totalt varav 10 000 i Sverige.

Bolaget har gjort sig synonymt med att köpa hyreshus med renoveringsbehov och rusta upp lägenheterna för att sedan kunna höja hyrorna. Förutom ökade intäkter leder det även till högre värderingar på husen. Akelius köper främst fastigheter i större städer och har bestånd i bland annat Stockholm, Berlin, Toronto, Montréal och Washington. Under 2020 hade Akelius hyresintäkter motsvarande cirka 4,8 miljarder kronor med ett driftöverskott på runt 2,6 miljarder kronor.

I fjol  gjorde bolaget en strategisk förflyttning som innebär att man ska inrikta sig mer mot fastigheter med starkt kassaflöde och utan omfattande uppgraderingsbehov. Grundorsaken till strategiförflyttningen är regleringar som gör att bolaget inte tillåts ta ut de hyror man skulle önska för sina nyrenoverade lägenheter.

”Om hyresgäster och jag fick bestämma skulle Akelius erbjuda ännu bättre lägenheter, men Hyresgästföreningen i Sverige säger nej. Ingen erbjuder oxfilé för priset av grillkorv. Det finns en stor marknad för snygga, praktiska lägenheter.”

Slapp hyressänkning i Berlin

Strategiförändringen ska också ses mot bakgrund av opinionstrycket mot renoveringar med kraftigt höjda hyror, det gäller inte minst Berlin. I SVT dokumentärfilmen ”En vanlig miljardär” berättar Akelius vid ett besök i en av bolagets fastigheter att hyresnivån ligger på 6000 kronor per månad men att den kommer att dubbleras efter renoveringen. I Berlin, där Akelius har omkring 14 000 lägenheter, har det också under senare år varit har flera stora demonstrationer mot hyreshöjningarna. Under december 2020 röstade representanthuset i Berlin igenom en ny lag med hyressänkningar. I april 2021 revs dock beslutet upp eftersom författningsdomstolen gjorde bedömningen att Berlins saknar behörighet att besluta om hyresnivåer, det är beslut som ska ligga på federal nivå. Hyressänkningarna hade inneburit ett intäktstapp om 23 miljoner euro, runt 230 miljoner kronor, för Akelius under 2021.

”Jag är glad att Berlin har gått tillbaka till ordningen. Tyskland visar en styrka att avstå från populism. Sänkta hyror hade gett förödande effekter för samhällsutvecklingen eftersom ingen hade velat bygga nya hus i Berlin längre”, säger Roger Akelius.

Snart över 100 miljarder

Men det  fanns en tid innan hans efternamn associerades med bostäder. Roger Akelius blev känd under tidigt 1980-tal då han släppte en rad böcker om skatt och deklaration. Han hjälpte sina läsare att förstå hur skattesystemet fungerar och hur man kan dra nytta av det. Handböcker i skatteplanering med andra ord. Ett kontroversiellt och tabubelagt ämne i ett land som under flera decennier hade präglats av folkhemmets uppbyggnad.

ROGER AKELIUS

Ålder: 76 år

Familj: Två söner och en dotter, sju barnbarn.

Uppväxt: Stora Mellby i Västergötland.

Utbildning: Elektroingenjör

Bor: Larnaca (Cypern), Berlin, London.

Hobby: ”Jag har läst ett femtiotal böcker i vardera modern pedagogik, etymologi, Abraham och sumerernas historia.”

Språkgeni: ”Jag har glömt tio språk eftersom ingen lyssnar på mig.”

”Det är skatteplanering men inte skattefusk, det är stor skillnad”, säger han.

I dag ligger nästan hela hans förmögenhet i tre stiftelser på Bahamas. Stiftelserna äger ett fastighetsbolag på Cypern som i sin tur äger stora delar av det svenska bolaget Akelius Residential Property AB där D-aktien är noterad på Stockholmsbörsen. Enligt en artikel till Dagens Industri från 2020 uppgick Akeliusstiftelsernas värde till 7,5 miljarder euro, alltså omkring 76 miljarder kronor.

”Jag har inte koll på exakt hur mycket de uppgår till i dagsläget, något högre förmodligen. Men den nuvarande penningmängden gör att vi borde spränga 100-miljardersgränsen om ett och ett halvt år”, säger han och tillägger:

”Samtidigt finns ju risken att det går åt andra hållet och vi kan lika gärna förlora 10 eller 20 miljarder. I flera länder leder pandemin till svår arbetslöshet och hyresstopp.”

Kritiserat skatteupplägg

Roger Akelius har genom åren kritiserats för sitt ägarupplägg där både Bahamas och Cypern ofta beskrivs som skatteparadis. Själv förklarar han att upplägget är till för att kunna försäkra sig om att hans hjärtefrågor fortsätter att bedrivas i framtiden.

”Att ha en stiftelse i Sverige är otänkbart, det finns så mycket regler bland annat kring riskspridning. Jag vill bara investera pengarna i Akelius men det hade inte gått i en svensk stiftelse”.

Varför måste ägarformen vara en stiftelse?

”Vad skulle annars hända när jag dör? Två av stiftelserna är nästan identiska och äger 95% av tillgångarna. De kan bara ge pengar till välgörenhet och lever vidare helt oberoende av mig.”

Och resten?

”Resterande 5% ligger i en stiftelse till barnen.”

Varför finns det ett bolag på Cypern med i ägarstrukturen?

”Egentligen hade vi inte behövt ha det i dag, stiftelsen hade lika gärna kunnat äga Akelius Residential Property AB direkt via Sverige. Anledningen till att det är registrerat på Cypern är för att jag bodde där under många år.”

Kan du förstå de som tycker att det låter som ett upplägg för att undkomma skatt?

”Det finns dumhuvuden överallt som inte tänker längre än vad pennan räcker. Pengarna som sänds till Bahamas är beskattade”, säger han.

”Oerhört lätt bransch”

Fastighetssektorn sticker ut mot andra branscher. Många av bolagen är relativt unga och bildades efter finanskrisen på 90-talet, precis som Akelius. Andra exempel är Fastpartner, Klövern och Castellum. Vidare kryllar branschen av så kallade selfmade-miljardärer som har byggt upp sin egen förmögenhet från grunden.

Varför tror du att det finns så många selfmade-miljardärer inom just fastighetsbranschen?

”Det är för att branschen är oerhört lätt. Det krävs väldigt lite, egentligen räcker det bara med att köpa en fastighet så är du igång. Sedan har europeiska centralbanken vräkt ut pengar vilket har fått värderingarna att skjuta i höjden. När jag började 1994 var ränteläget 10% och nu är det nere på noll.”

Han säger dock att det är den entreprenöriella upptäcktsresan och att ständigt hitta nya lösningar som är bättre än de befintliga som är den riktiga drivkraften.

”Många tror att jag och andra bolags­byggare drivs av pengar men det är inte vanligt bland entreprenörer. Kreativitet är att våga göra massor med fel. Men någon gång blir det bra och då kör man vidare på det spåret”, säger han.

Själv tror han att föräldrarnas inställning till att låta honom testa saker i sin ungdom har banat vägen för just våga prova. Vid 13 års ålder köpte han en buss som han inredde som sommarstuga för att campa med vänner.

”Jag säger till mina anställda att de får göra fel men de får inte repetera felen. De har fullt mandat att fatta beslut där stora belopp ingår.”

Växte upp i Västergötland

Roger Akelius, i dag 76 år, växte upp i Stora Mellby i Västergötland. Från elva års ålder jobbade han extra på mejeriet där pappan var en av cheferna och för sin första sommarjobbslön köpte han en kamera. Förutom fotointresset fascineras  Roger Akelius även av flyg. Han tog flygcertifikat när han var ung och berättar att han både har hamnat i åskbyar och fått isbildning på vingarna.

”Med facit i hand var det för många tillfällen då jag inte borde ha åkt ut. Samtidigt ångrar man inte dumheter, det utvecklas man av”, säger han och skrockar.

Via sina stiftelser har Roger Akelius donerat flera hundra miljoner kronor till bland annat SOS Barnbyar genom åren och han berättar att han blir arg och ledsen när han ser människor som far illa.

”Jag blir bedrövad när jag besöker ett flyktingläger och ser att dessa människor måste ha enorma lidanden av politiska skäl”, säger han.

Han får en känslomässig ton när han pratar om lidanden och säger att han ofta har en förnimmelse av att han borde ge mycket mer. Han berättar även att alla anställda inom koncernen fick 100 000 kronor som julbonus för gott arbete för några år sedan och att jublet som han fick motta var fantastiskt.

Familjekrisen ett trauma

De existentiella frågorna leder in på familjerelationerna. Roger Akelius har tre barn, två söner och en dotter. Akelius familje­intriger har under åren spelats inför öppen ridå i media. För tio år sedan pryddes löpsedlarna av ett storbråk mellan Roger Akelius och dottern som bland annat ska ha handlat om meningsskiljaktigheter kring arv. I dag är han mer försiktig i sina uttalanden om familjen.

”Jag har lovat barnen att aldrig nämna något om dem i media”, säger han.

Han får något skört över sig när han talar om familjen men berättar att han är lycklig över den goda relationen som han och dottern har idag. Han gläds även åt att hon, liksom han själv, intresserar sig för frågor som rör utbildning.

”Jag har inget större trauma inom mig än krisen inom familjen. Om något går fel inom företagen spelar det ingen roll, men om något går fel i relationen till mina nära och kära så går jag sönder inombords. I dag har min dotter och jag en fin relation. Allt gammalt groll är borta, det finns inte ett ärr av det i dag.”

Hur är du som morfar?

”Jag är påhittig. Jag tror att de (barnbarnen reds. anm.) är glada att jag är med och att vi kan göra mycket skojiga saker ihop.”

1100 ansökningar för en lägenhet

Bostadsmarknaden är ett hett debattämne i Sverige. Roger Akelius säger att den reglerade svenska bostadsmarknaden fungerar utmärkt för fastighetsägare som kan njuta av noll vakansgrad, inget behov av marknadsföring och låg omflyttning.

”I Sverige har hyrorna aldrig sänkts. Fastighetsägarna är de stora vinnarna på den reglerade marknaden. Efter fyra dagar är vi uppe i 1100 ansökningar för en enda lägenhet i Stockholm” säger Roger Akelius.

I debatten om regleringar på bostadsmarknaden talas det ofta om huruvida Sverige borde införa marknadshyror eller inte. I dag är hyrorna reglerade enligt bruksvärdes­systemet som innebär att maxtaket för hyran bestäms av bland annat lägenhetens storlek, modernitetsgrad och reparationsstandard.

Kritiker hävdar ofta att systemet gör att hyrorna i attraktiva områden blir orimligt låga samtidigt som hyrorna i mindre attraktiva områden istället blir för höga, samt att systemet leder till långa kötider och föder en illegal marknad med försäljning av svarta hyreskontrakt. Den genomsnittliga kötiden för att få en hyreslägenhet via bostadskön i Stockholms innerstad låg under 2020 på 16,3 år enligt statistik från Bostadsförmedlingen. I Stockholms närförorter var kötiden 14,3 år och i hela kommunen 11,6 år.

Blanda aldrig reglerad och oreglerad marknad

En annan faktor i bostadsdebatten som inte har fått lika stort utrymme är reglerna kring andrahandsuthyrning. I dag måste andrahandsuthyrning av en bostadsrätt godkännas av föreningens styrelse, något som många bostadsrättsföreningar är restriktiva med. De få lägenheter som finns att hyra på andrahandsmarknaden är ofta till mycket höga hyror. Det är inte ovanligt att hyran på andrahandslägenheter är dubbelt så hög som på förstahandsmarknaden.

”Man ska inte blanda reglerad och oreglerad marknad. Antingen är det Kuba eller också är det fritt.”

Utbud och efterfrågan är som bekant det som avgör priset på en fri marknad. Fri uthyrning och fri hyressättning på den svenska marknaden skulle alltså rimligtvis resultera i att hyresgapet mellan första- och andrahandskontrakt minskade. Frågan som kvarstår är vid vilken nivå som hyrorna skulle nå jämvikt.

”Ser man till andra större städer i Europa med oreglerad marknad så är inte hyrorna nämnvärt högre”, säger han.

Lediga lägenheter på fri marknad

Vid utgången av 2020 låg medelhyran för en snittlägenhet (2,6 rum och 72 kvadratmeter) hos Akelius i Stockholm på 824 euro, alltså 8300 kronor, per månad. Det är inte lätt att hitta jämförbar statistik för hyresnivåerna på andrahandsmarknaden men enligt en rapport från Blocket Bostad låg medianhyran för 3 rum och kök på 76 kvadratmeter i Stockholms kommun på 15 000 kronor under 2020. Värt att notera dock är att Akelius använder medelhyra och Blocket Bostad använder medianhyra.

Internationella valutafonden, IMF, släppte i mars 2021 en rapport som kritiserar den svenska bostadsmarknaden för att vara överreglerad och stänga ute vissa grupper från marknaden.

”Den alltför reglerade hyresmarknaden med sina långa köer gynnar befintliga hyresgäster. Att införa ett enklare marknadsbaserat system som kompletteras med adekvata bostadsbidrag skulle vara mer öppet och effektivt för att uppfylla både de ekonomiska och sociala målen”, skriver IMF i sin rapport.

Roger Akelius tror att en fri bostadsmarknad i Sverige skulle resultera i att förstahandshyrorna ökade något men att andrahandshyrorna skulle påverkas mest och sjunka i det nya jämviktsläget, till följd av det ökade utbudet av andrahandslägenheter. För Akelius som bolag skulle en sådan avreglering, med något högre förstahandshyror, innebära att intäkterna ökade något. Det skulle dock även medföra högre administrativa kostnader till följd av ökade omflyttningar eftersom hyresgäster inte längre skulle ha något incitament att behålla sitt kontrakt ”bara för att”.

”En fri marknad hade varit bra för det svenska samhället. På en fri marknad finns det alltid lediga lägenheter tillgängliga och hyrorna utanför storstäder varit lägre. I dag är det många lägenheter i exklusivare områden som nyttjas väldigt ineffektivt”, säger Roger Akelius.