Trianons VD om dåliga likviditeten i aktien: ”Vi har en plan”

“Välkommen till ett misslyckat köpcentrum!”, säger Trianons VD Olof Andersson och slår sig ner i en stol på fastighetsbolagets huvudkontor i Malmö.

Vi befinner oss i en fastighet som är en del av det tidigare sorgebarnet och tillika “köpcentret” Entré.

Den 90 000 kvadratmeter stora kolossen av glas är det första som hälsar trafikanter välkomna vid stadens norra infart. Fastigheterna stod klara år 2009 och kostade cirka 1 miljard kronor att uppföra. Redan på projektstadiet köptes det av tyska fastighetsbolaget Commerz Real AG för 1,5 miljarder kronor.

Affären blev ett fullständigt fiasko.

Centret drogs med konkurser, lönsamhetsproblem och butiksdöd. Förgäves satsade tyskarna hundratals miljoner på renoveringar och i ett fåfängt ögonblick bytte de namn på köpcentret till “Malmö Plaza”.

“Vi har inte tjänat en krona. Hur mycket vi har förlorat är svårt att beräkna”, sa Meinhart Krumre på Commerz Real till Sydsvenskan 2013.

Tyskarna ville bli av med dödköttet. Utvägen stavades Trianon.

TrianonAnalys

Trianon: Malmöbostäder till rabatt

Bra affär för Trianon

Nedprutat och klart bytte fastigheterna således ägare i juni 2017 i en affär som Fastighetsvärlden kallade “en av de sämsta fastighetsaffärerna genom tiderna”.

Köpeskillingen? 426 Mkr. Med andra ord: Cirka 75% billigare än vad tyskarna betalade.

Från att länge ha brottats med att locka till sig kunder har Entré på senare år förvandlats till något som liknar ett upplevelsecentrum för barn. I stället för butikskedjor hittar man här en ovanlig blandning av bowling, minigolfbanor, lekland och trampolinpark. Plus samhällsservice.

Om någon bryter armen finns en röntgenklinik att tillgå på bottenplan.

Nischen har av allt att döma betalat sig – i dag är fastigheterna värda cirka en miljard kronor, enligt Olof Andersson.

En inte helt oäven affär för en grönsakshandlare som blev fastighetsmiljardär. Men låt oss återkomma till det senare.

Handelsbanken ser 80% uppsida

Vi har duckat konferensrummet som heter “Orten” och förskansat oss i vad som ska vara det bästa rummet – “Mercurius”. Namnet kommer från en av bolagets mer högprofilerade fastigheter mitt emot Malmö central. När det talas om Trianon tenderar fokus att hamna på miljonprogramsområden eller det numera sålda Rosengård centrum, menar Olof Andersson.

“Men vi har pratat väldigt lite om att över 50% av vårt fastighetsvärde finns i centrala Malmö och på de bästa lägena.”

En snabb titt på Trianons börskurs visar obeaktat att glansdagarna för aktiens avkastning tillsvidare ligger i backspegeln. I november 2021 kostade en aktie 68 kronor och börsvärdet summerades till 10,5 mdr kr. Idag har det fallit till 3,8 mdr kr och en aktie kostar kort under tjugolappen.

“Räntan gick från 0 till 4%. Vi fick inflation och krig, omvärldsfaktorerna förändrades, världen förändrades”, säger Andersson och fortsätter:

“Men vi har klarat det. Vi har ställt om bolaget och anpassat oss till de nya förutsättningarna. Vi betalar dagens räntor, vi tjänar pengar på det. Och har inga bindningar som ligger bakåt i tiden.”

För närvarande är det relativt få analytiker som bevakar Trianon, men Handelsbanken har ett köpråd på kort sikt och ser en uppsida på över 80% i ett treårsperspektiv. Riktkursen är 35 kr. Då finns en rabatt på 10% inbakat i det förväntade substansvärdet anno 2027.

Marknaden verkar inte lika segerviss. Även om kursen pekade uppåt förra året (+12%) har aktien backat sett över tre respektive fem år. Sedan årsskiftet har Trianon-aktien tappat 8%.

“Positiv avkastning 2025”

Det skedde en återhämtning för fastighetsbranschen 2024, men Trianons resultat för de tre första kvartalen sjönk jämfört med året innan. Från 108 Mkr till 25 Mkr.

“Egentligen är det värdeförändringar på fastigheter och derivat som har tagit resultatet. Tittar du på förvaltningsresultatet är det 14% högre än 2023. Att räntorna fluktuerar upp och ner och vi får skriva upp och ner derivat är en annan fråga”, säger Andersson och tror på en uppvärdering av fastigheter framöver.

Avkastningen på eget kapital det senaste kvartalet var -4%. Trianons nyantagna mål är att den ska överstiga 10% per år över en konjunkturcykel.

Sett från januari till september 2024 är siffran något bättre: 0,6%. Men att bolaget verkar ligga en bra bit från det nya målet bekymrar inte Andersson.

“Vi har ett positivt resultat och en positiv avkastning på eget kapital idag, och förutsättningarna för 2025 ser ännu bättre ut.”

Att vara VD på börsen är ofta per definition att tala i dur. Kanske i synnerhet om man som Olof Andersson äger aktier till ett värde av nära en miljard kronor.

Utmaningen: Få upp volymen

Årets hyreshöjning på 4,9% kommer förstärka kassaflödet med cirka 25 Mkr under 2025, bedömer han. De närmsta årens hyreshöjningarna tror Andersson hamnar någonstans mellan inflationen och löneökningarna.

Det är visserligen vindstilla för de 200 000 kvadratmeter (BTA) byggrätter som ägs via Trianon och deras joint ventures. Men lånesituationen ser bra ut, framtiden är ljus, efterfrågan i Malmö god och himlen relativt molnfri. På frågan om vad som talar emot Trianon som investeringscase är Andersson snabb.

“Jag hittar ingenting emot”, säger han och pratar om ny affärsplan och stabila fastighetsvärden.

Är inte det lite verklighetsfrånvänt? 

“Jo, det kanske det är”, säger han och ler skälmskt.

“Det är klart att vi har utmaningar. För oss ligger utmaningen i att få upp volymen på fastigheterna för att kunna slå ut våra kostnader. Det handlar om förvaltningskostnader och administration.”

Målet är att beståndets värde ska växa från dagens dryga 13 mdr kr till att vara värt 20 mdr kr inom högst fem år.

Trianon har också ägarandelar i 14 joint ventures och intressebolag, enligt senaste kvartalsrapporten. Även det är ett område där viss förändring kan ske genom konsolidering eller avyttring, uppger VD:n.

“Vi hade hellre sett att vi kunde konsolidera de JV-bolag som har ett positivt kassaflöde, exempelvis Burlöv centrum som har ett fastighetsvärde på ungefär 1,4 miljarder med låg belåning och där vi äger vi 50%.”

Från grönsakshandlare till miljardär

Olof Anderssons karriär började ganska långt från fastighetsbranschen. Inledningsvis var hans naturliga habitat Möllevångstorget i Malmö där han inledde sin bana som grönsakshandlare. Något som med tiden utvecklades till en grossist- och producentrörelse som la grunden till hans förmögenhet.

“Jag började som torghandlare 1979 och sålde företaget Sydgrönt 2002. Det året började jag med fastigheter. Det var en tillfällighet, som så mycket annat i livet”, säger han och fortsätter:

“En gammal kollega i frukt- och gröntbranschen ringde mig när jag sålde mitt företag och frågade om jag skulle vara med i ett fastighetsbolag. Jag satte in lite pengar och så började det.”

Fyra år senare köpte han Trianon tillsammans med finansmannen Jan Barchan. Beståndet var då värt 200 Mkr och spritt över hela Skåne. Men kompanjonerna satsade helt på Malmö och det är fortfarande Malmö som är tyngdpunkten i beståndet. På senare tid har fastigheter på orten Skurup tillkommit. För att beståndet ska bli värt 20 miljarder vill Trianon satsa på förvärv, men också fastighetsutveckling.

Han pekar särskilt på lönsamheten i att effektivisera energiförbrukningen. Det finns olika klassificeringar för hur mycket energi som går förlorad från fastigheter, något man kan tjäna pengar på, menar Andersson.

“De sämsta fastigheterna har F och G och de fastigheterna ska vi ta upp i prestanda. Vi förvärvar gärna fastigheter med den utvecklingspotentialen. När energikostnaderna för oss går ner ger det en avkastning på 8-10%. Det som är viktigt för oss är det här dagliga gnetet, och att genom vår förvaltning och våra renoveringar skapa värde.”

Exakt hur stor avkastningen blir beror förmodligen på hur omfattande renoveringarna blir och vilken typ av fastighet som renoveras.

Om likviditeten: “Har en plan”

Olof Andersson köpte nyligen aktier i Trianon för två miljoner kronor och drygade – visserligen på marginalen – ut sitt innehav som nu är värt närmare en miljard kronor. Hela hans aktieportfölj värderas till 1,1 miljarder.

“Vi har stabila fastighetsvärden och ett justerat substansvärde på över 30 kronor. Kan man då köpa fastigheter med rabatt i en storstad som växer så tror jag det långsiktigt blir väldigt bra”, säger han om aktieköpet.

När samtalet glider in på hans Trianon-aktier går det inte att undvika att tala om likviditeten i bolagets aktie. De tre största ägarna sitter på 62% av kapitalet och 70% av rösterna. Dessa ägare är Andersson själv samt miljardärerna Jan Barchan och Martin Gren (se tabell nedan).

Det gör att Trianons free float är förhållandevis låga 37%.

“Att vi har dålig likviditet i aktien är ett problem och en utmaning vi måste jobba med. Vi har en plan, men det är ingen som vi har kommunicerat än”, säger Andersson.

I den affärsplan som bolaget antog i slutet av förra året har Trianon skruvat ner sitt mål för belåningsgrad – från tidigare 60% till 55%. Det är ingen radikal förändring. Tillbakablickande har bolaget ganska konsekvent legat runt 55-57%.

Affärsplanen inkluderar även en utdelningspolicy där Trianon som högst ska dela ut 30% av förvaltningsresultatet. Att kombinera en framåtlutande tillväxtagenda med den utdelningen menar Andersson ska vara görbart, men han vill inte kommentera om 2025 blir året då Trianons utdelning återvänder.

Senaste gången bolaget delade ut var 2022.

Om kriminaliteten: “Problem hos killarna”

Även om en stor del av beståndet återfinns på bra lägen i Malmö äger Trianon också fastigheter i till exempel Hermodsdal-Lindägen, som av polisen klassas som ett särskilt utsatt område.

“Malmö har kommit en bit på vägen, kommunen och polisen har gjort ett jättestort arbete. Det är inte här vi har de största problemen. Därmed inte sagt att vi inte har problem. Men det har blivit väsentligt bättre. Detta påverkar hela samhället, och såklart även Trianon”, säger Andersson.

Förra året sjönk antalet skjutningar nationellt med 30%, men skjutvapenvåldet ligger fortsatt på en hög nivå. Samma trend går även att se i Region Syd även om antalet skottlossningar med dödlig utgång ökade, enligt polisen.

Trianon har mött den lokala problematiken genom att tillsammans med kommunala bostadsbolaget MKB driva en allmännyttig stiftelse som finansierar aktiviteter för barn och unga. Varje år anställs fem hyresgäster som får arbeta i bolaget under året. Utöver detta har Olof Andersson på egen hand förhandlat med grovt kriminellt belastade familjer. Dialogerna har han skött själv för att inte riskera arbetsmiljön.

Tanken har varit att få vissa familjer att flytta ut ur lägenheterna av egen vilja. Något som varit aktuellt vid grov brottslighet, som till exempel skjutningar.

“I de fallen vi har är det oftast killar som håller på med det här, som bor tillsammans med en ensamstående mamma. Det är väldigt ofta som mammorna sköter sig och går till jobbet varje dag. Men om det finns problem hos de här killarna får man ändå ta diskussionen”, säger han och avslutar:

“Malmö är en av de största städerna i Sverige. Vi har 365 000 invånare. Samtidigt har vi en väldigt kompakt byggd stad. Så de problemen finns i hela staden. Det är skillnad om du tittar på Stockholm. Där finns problemen ute i förorten som ligger en bra bit utanför staden. Då kan du bo på Östermalm utan att märka av det.”