Sven-Olof Johansson om Sveafastigheter: Inte en omedelbart bra affär

Fastighetsveteranen Sven-Olof Johansson promenerar in på Afv:s redaktion och slår sig ned i fåtöljen, en timme sen.

“Jag stressar aldrig”, säger grundaren och VD:n för Fastpartner.

Han rättar till sitt bälte av svart läder med ett stort silverspänne från märket Chrome Hearts. Ett amerikanskt lyxmärke – väldigt rockigt. VD:n diskuterar klädmärken och pratar om det egna innehavet H&M.

Sedan drar han upp jackärmen och visar den tomma handleden.

“Jag har aldrig på mig någon klocka. Ingen Rolex eller sådär, nej nej”, säger han och skakar på huvudet.

Hyresgäster i konkurs: “Kommer nog bara bli värre”

Det är mitt i årets tredje rapportsäsong och Fastpartner publicerade sin kvartalsrapport en dryg timme före intervjun.

Förvaltningsresultatet sjönk en aning, med 1,7%. Hyresintäkterna ökade däremot med 5,4%, trots att bolaget sedan årsskiftet har förlorat 16 hyresgäster som alla gått i konkurs.

“Den delen kommer förmodligen bara bli värre och försämras ytterligare, till följd av konjunkturen. Vi kommer få se flera fastighetsbolag som får problem när hyresgäster – i de flesta fall mindre företag – går i konkurs eller blir försiktigare och drar ned på ytor”, säger Sven-Olof Johansson.

Ett problem som kommer drabba fastigheter utanför innerstäderna, spår VD:n.

Kommer Corem tappa sin största hyresgäst?

Samtidigt har Fastighetsvärlden publicerat uppgifter om att Ericsson är på väg att lämna sina lokaler i Stockholmsförorten Kista, som till stor del ägs av Sven-Olof Johanssons konkurrent Corem med miljardären Rutger Arnhult i spetsen.

Vore så fallet innebär det att Corem riskerar att tappa sin överlägset största hyresgäst som utgör 6,8% av kontraktsvärdet, enligt bolagets senaste årsredovisning.

Skulle du vara orolig om du satt i samma sits som Arnhult?

“Det kommer nog inte att bli helt tomt. Jag har ingen specifik kunskap om vad som händer med Ericsson i Kista, men ett möjligt scenario skulle vara att man väljer att flytta huvudkontor och försäljnings-verksamheter till city och låter övriga verksamheter stanna kvar i Kista”, säger Sven-Olof Johansson.

I det egna bolaget händer dock en hel del. Just nu har VD:n sikte på två objekt i Stockholm. På marknaden är problemet bara att flera säljare vill ha för mycket betalt, säger han.

“Folk förstår inte att det utan tvekan finns många risker med fastigheter. Många tror att det är ett självspelande piano, att nästan vem som helst kan klara av det. Men det kräver både kunnande och erfarenhet.”

Klippet i telekomjätten

På tal om Ericsson köpte Sven-Olof Johansson på sig ordentligt med aktier i telekombolaget i april, när aktien var låg. Sedan dess har aktien rusat med över 40%.

I september sålde han för 70 Mkr.

“Jag har successivt sålt av mer i bolaget efter uppgången”, säger han och hänvisar till sitt holdingbolag Compactor.

Hans fullständiga innehav visas dock inte i ägardatabasen Holdings.

Hur mycket har du tjänat?

“Köper man för 55 kronor och säljer för 88… då blir det ganska mycket. Jag har dock kvar en del av innehavet eftersom jag tror att aktien har mer att ge.”

Men någon rapportshopping blir det däremot inte.

“Det blir sällan bra. På sistone har man gjort de bästa affärerna när man har köpt dagarna efter rapporttillfället.”

Satsar på nynoterade Sveafastigheter

På fredagen, dagen efter intervjun med Sven-Olof Johansson, noterades SBB:s bostadsfastighetsbolag Sveafastigheter.

Fastpartners VD har suttit i SBB:s styrelse sedan 2017, och berättar att han i samband med noteringen tecknade aktier i bolaget för 10 Mkr. En investering som är ytterligare ett bevis på att Johansson aldrig stressat.

“Det kanske inte blir en omedelbart bra affär, att kursen går upp omgående, men när bolaget kommer i gång ordentligt så kommer det bli en ganska hygglig kursutveckling.”

Varför köpte du aktier för 10 Mkr och inte mer?

“Man ska ju köpa för någonting”, säger han och sträcker sig efter sitt kaffe.

Vid noteringen var rabatten sett till Sveafastigheters rapporterade substansvärde 51% jämfört med teckningskursen, vilket Afv:s analytiker beskrev som “rejält lågt” jämfört med andra bostadsfastighetsbolag. Sven-Olof Johansson håller med om att bolagets värdering var låg.

Aktien handlades på måndagen till 39,50 kr per aktie och Afv:s analytiker råder att inte teckna aktien, och pekar mot förtroendet för SBB som ett centralt problem givet bolagets historik.

Sven-Olof Johanssons innehav

Eftersom alla hans innehav inte visas hos ägardatabasen Holdings är listan ofullständig.

Hjärtefrågan: Ränta

När inflationssiffrorna gick ned tidigare i år och blev incitament för att sänka styrräntan, tände den räntekänsliga fastighetssektorn till rejält. Nu har indexet Stockholm Real Estate stigit med hela 50% på ett år och i april sa Sven-Olof Johansson till Afv att “det stora orosmolnet är borta”.

När styrräntan höjdes var hans Fastpartner extra utsatt, eftersom majoriteten av dess lån hade rörlig ränta. Nu har han lagt om strategin och regeln är att minst en tredjedel av lånen ska vara bundna, kanske görs den om ännu en gång till att upp mot hälften måste bindas.

Ångrar du att det inte gjordes tidigare?

“Nej, det var rätt sätt för tiden. Nu är det annorlunda och räntebindningar kommer bli en bra affär för oss.”

Han glider in på penningpolitik och säger att det egna bolagets prognos är en sänkning av styrräntan till minst 1,5% inom 18 månader. Om VD:n själv får gissa tror han att den då kan vara så låg som 1%.

Men oavsett räntesänkningar kommer lågkonjunkturen ligga kvar på samma nivå om ett år, säger han.

Finansminister Elisabeth Svantesson säger också att det ska hålla i ett tag in på nästa år.

“Ja men, det är väl klart att om lågkonjunkturen håller i sig under nästa år och sedan börjar återhämta sig lagom inför nästa val så blir det bra för hennes del.”

Läs även:

Sveafastigheter: Trög start för SBB-avknoppningen

Ericssons planer skapar rädsla för massflykt från Kista: ”Misslyckats kapitalt”

Ericsson: En stark comeback