”Sundsvall is the shit”

”Morgonrusning i Östersund. Jag vet inte varför det har blivit så mycket trafik, men dels är det många som flyttar hit, dels tar fler bilen istället för cykeln när det blir höst”, säger Knut Rost och sätter på blinkersen på sin Volvo XC90.

Klockan är strax efter sju måndag morgon och Knut Rost, VD för fastighetsbolaget Diös – som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i tio städer i norra Sverige – parerar rusningen kring järnvägsstationen. Hans hemstad Östersund bjuder idag på kalla vindar men också en strålande utsikt över Storsjön, Frösön och den jämtländska fjällvärlden.

Knut Rost är på gott humör. Inne på Diös nya huvudkontor i centrum presenterar han besökare  för de flesta medarbetare. Han skojar med några, de skämtar tillbaka. Han berättar vad några arbetade med tidigare och vad de har åstadkommit inom Diös. Kommunikationschefen Mia Forsgren jobbade tydligen på Universal Music, affärschefen Johan Fryksborn är en lysande förhandlare som lyssnar på hyresgästerna, Sofie Stark träffar vi inte men hon ska vara väldigt vass och klev på posten som fastighetschef i augusti förra året. Hennes tidigare roll som affärschef för Sundsvall har visst tagits över av ett riktigt ess, Anna Dahlgren. Han ser vilka som kommer och går, ropar godmorgon till folk som gör entré, säger saker som: ”Tja, Andreas! Hur står det till? Sist vi sågs var det i Stockholm, då var det fotboll!”

Det är inte så konstigt att Knut Rost visar sin uppskattning. Det här är Knuts klubb. Under hans ledarskap har majoriteten av personalstyrkan har bytts ut. Det är ingen slump, men vi återkommer till det.

Diös kontor ligger ovanpå köpcentret Kärnan som man också äger. Och visst har Knut Rost läst svarta rubriker om såväl butiksdöd som kontorsdöd. Han tar vissa nyheter med en nypa salt, illustrerar hur han läser en tidning och därefter tittar upp med en förvånad min:

”Jaha? Hur kommer det sig att det går så bra för oss om det är så nattsvart?” frågar han retoriskt.

Även om Diös senaste kvartalsrapport kom in något lägre än förväntningarna så har förvaltningsresultatet för fastighetsbolaget ökat med 7% under årets första nio månader och uppgick till 780 miljoner kronor, och intäkterna ökade med 4% till 1 467 miljoner kronor. En underliggande trend där stora investeringar görs av aktörer som LKAB, Northvolt, H2 Green Steel i norra Sverige har gett upphov till en norrländsk boom. Knut Rost pratar om ”den gröna revolutionen” och kan inte nog visa hur optimistisk han är inför framtiden. Han tar upp att de numera ofta kan dubblera hyrorna när de omförhandlar gamla kontrakt. En fastighet som man exempelvis tidigare hyrde ut till Skellefteås kommun byggs nu om till kontor för teknikkonsultbolag (som verkar runt batteritillverkaren Northvolt) vilket har genererat en hyreshöjning från 1 100 till 2 500 kronor per kvadratmeter.

”Intresset för vår marknad och norra Sverige har aldrig varit större än nu. De investeringar som sker, den ökade inflyttningstakten och den stigan­de efterfrågan av både kommersiella lokaler och bostäder vi ser kommer leda till kraftigare hyrestillväxt och lägre vakansgrad”, säger han i VD-ordet i den senaste kvartalsrapporten.

MER NYPRODUKTION

Från att tidigare i princip enbart ha jobbat med mindre hyresgästanpassningar har bolaget ökat takten rejält med egen nyproduktion. Flera av städerna och stadskärnor är under utveckling. I Östersund pågår exempelvis projektet ”Söder” där en industristadsdel långsamt ska förvandlas till trivsamma levande kvarter med butiker och bostäder. Att utveckla nedgångna industriförorter är en trend som pågått länge i stora metropoler som London med stadsdelar som Shoreditch. I Sverige finns liknande pågående projekt såsom Slakthusområdet i Stockholm eller Malmös hamnområde (Västra hamnen och Nyhamnen). På Söder i Östersund har flera nya fastighetsbolag etablerat sig för att forma den nya stadsdelen. Men man är knappast ensamma. Vid sidan av Diös bygger exempelvis Magnolia en vård- och omsorgsboende samt bostadslägenheter i rask takt.

Även om det händer mycket i Diös-städerna är det samtidigt projekt som bromsats upp rejält.

Att det kan vara långa ledtider vet fastighetsveteranen sedan tidigare. När Knut Rost bodde i Västerås under 19 år och arbetade som Sverigechef på Ica Fastigheter tog den längsta etableringen 26 år. Riktigt så illa är det inte med Busstorget (Gustav III:s torg) som ligger precis nedanför såväl Diös huvudkontor som Knut Rosts lägenhet.

”Vad säger ni, är det här ett torg man är stolt över?” frågar Knut Rost med upprörd röst. Han sveper med handen för att visa upp ett grått trött torg som består av en terminalbyggnad och parkerade bussar. Vad är det för fel med att bygga bostäder och kontor på denna plats och flytta bussterminalen till centralstationen? undrar han.

Knut Rost fick idén om ett nytt kvarter en kväll för fyra år sedan när han borstade tänderna och blickade ut över det mörka torget. Då såg han något som han är rätt säker på var prostitution. “Nä, fan, det här måste vi göra något åt”, tänkte han.

Sedan dess har mycket hänt. Diös fått markanvisning för Gustav III:s Torg och nu pågår en planprocess för kvarteret. Tanken är att skapa ett levande kvarter med kultur, bostäder, kontor och hotell. Målet är att öka attraktionskraften för centrala Östersund, heter det.

Men. Det som är känsligt i Jämtlands enda stad (och som det även ligger ett riksintresse i) är utsikten mot fjälltopparna och Storsjön. Projektets belackare menar att Diös ska bygga en mur som skymmer utsikten (det stämmer inte, enligt Rost). Man har också ifrågasatt varför man behöver göra så mycket eftersom ingreppen skulle förändra hela stadsbilden. Under en vecka i april i år publicerade Östersunds-Posten 19 insändare om Diös planer för busstorget.

Knut Rost har full förståelse för en nästan inbyggd skepsis hos alla människor vad gäller förändring av närmiljön. Ett torg är också extra känsligt eftersom ingreppen är oåterkalleliga. Men vad som ofta saknas i argumenten, enligt Rost, är att det måste till en viss byggnadsvolym eftersom kostnaderna för initiala ingrepp är höga. Totalt handlar torgförvandlingen om en investering på en miljard kronor. Det är också ett exempel på hur stora ingrepp/förbättringar/förändringar som Diös gör eller vill göra i ”sina” städer.

I snitt ska varje projekt generera en avkastning på mellan 4,5 och 6 %. En miljard i investering bör generera hyresintäkter på mellan 70 och 80 miljoner kronor.

”Med hotell är det ungefär 5 procents avkastning och där har vi ofta en bashyra och en omsättningshyra på toppen. Går det bra för hotellen, så får vi ta del av det”.

Hur som helst ligger torgförvandlingen för prövning i mark- och miljödomstolen, vilket är vanligt för sådana projekt. Men att torget kommer förändras av Diös – det är Rost övertygad om. Han är nämligen en stark anhängare av tron på viljan kraft.

HEJDÅ FÖRLORARE – HEJ VINNARE

Det totala värdet för Diös fastighetsbestånd är nästan 27 miljarder kronor. Portföljen består av 336 fastigheter. De senaste åren har man ökat hyresintäkterna från restaurang och hotell, det har blivit mer bostäder, något mindre handel, samtidigt som drygt hälften av hyresintäkterna (53%) kommer från kontor. Post Covid-19-krisen är Knut Rost övertygad om att den ökande efterfrågan på moderna kontorslokaler kommer hålla i sig, och att man efterfrågar mer kontorsyta per medarbetare.

”Nu kan det låta som egen sak att säga man ska hyra mera kontor och det är klart vi vill, men egentligen vill vi hjälpa hyresgästerna att bli mer lönsamma. Det kan låta som en klyscha men det är vad vi säger till hyresgästerna också. Vi vill ju inte att de hyr för mycket för då står de framför vår dörr hela tiden och vill minska ner, och det vill vi inte. Vi vill ha långa och bra relationer med våra hyresgäster.”

Knut Rost slutade som Sverigechef för Ica Fastigheter efter 19 år, lämnade Västerås där hans barn hade vuxit upp och återvände till Östersund när han blev VD för Diös år 2014. Då hade Diös nyligen köpt fastighetsbolaget Norrvidden. Affären var uppseendeväckande eftersom det förvärvade bolaget var större än Diös. Det fanns mycket att bita i för återvändaren. Frågorna som han brottades med handlade exempelvis om vilken kultur som skulle råda efter sammanslagningen. Var det Norrviddens eller Diös kultur? Och vilken affärskultur var den sistnämnda i så fall? Diös var i sig ett relativt ungt bolag som grundades 2005 och börsintroducerades i maj påföljande år.

Knut Rost hade kommit till ett spretigt bolag.

”Man ägde fastigheter på många orter, man var utspridd geografiskt. Dessutom ägde man alla möjliga typer av fastigheter. Man jobbade brett men hade inte riktigt bestämt sig för vad man skulle göra. Man var inte riktigt bra på nåt.”

Han började sålla och tog fram en rad kriterier för vilka städer man ska verka i. Det landade i följade check-lista för Diös:

1. Det ska finnas ett universitet eller en högskola.
2. Staden ska ha en befolkningstillväxt.
3. Väl utbyggt infrastruktur.
4. Det ska finnas ett aktivt näringsliv och gärna en stor myndighet.
5. Viktigast av allt, det ska finnas en aktiv och investeringsvillig kommunledning.

När Knut Rost berättar om hur han tänker kring kommuner så påminner det stundtals om hur en optimistisk värdeinvesterare kan låta. Han såg tidigt värde i flera undervärderade städer i Norrland, ett område som motsvarar 60% av Sveriges yta men med sina 1,2 miljoner invånare endast rymmer 11% av rikets befolkning. Även om Knut Rost granskade underliggande faktorer som befolkningstillväxt och arbetsgivare förstod han tidigt att kommunledningen är viktigast när det kommer till värdeutveckling.

Han undersöker alltid vilka ambitioner respektive kommunalråd har, samt vilka tjänstemännen är som ska verkställa politikernas beslut. Knut Rost är i synnerhet intresserad av hur samspelet mellan dem ser ut: Strävar man mot samma mål? Kommer tilltänkta projekt verkligen att realiseras?

Likt en klassiskt skolad liberal tror på individens fria val så är Knut Rost övertygad om att viljan styr hur en stad utvecklas. Det är inte förutsättningarna som avgör, utan varje kommun kan – om man bara vill. Med åren har han också tröttnat på de kommunala varianterna av corporate bullshit (exempelvis: ”för att nå en hållbar utveckling måste vi samverka”). När kommunchefer och tjänstemän pratar för mycket om ”samverkan” och för lite om infrastrukturprojekt, arbetstillfällen, kostnader i siffror ser han rött. För att investera måste han veta hur en kommun tänker öka sin attraktionskraft.

”Både Skellefteås och Luleås kommun har exempelvis arbetat väldigt hårt med att locka till sig Northvolt respektive H2 Green Steel. I båda fallen har kommunerna lagt ner ett enormt arbete för att få det att hända”, säger han.

Knut Rost har ägnat sig åt renodling, utrensning och affärskultur. Borta är lager- och logistikfastigheter, nytt är byggandet av riktigt stora hotell, mer bostadsbyggande och projektutveckling. Men framför allt har man, under hans ledning, sagt hejdå till kommunala förlorare och fokuserat på tio vinnare. De kommuner som Diös tror har framtiden för sig är Borlänge, Falun och Gävle i söder samt Sundsvall, Mora, Östersund, Åre, Skellefteå, Umeå och Luleå i norr. Knut Rost uttrycker sig inte i så binära termer som ”vinnare” och ”förlorare” men nästan:

Vill man satsa? Ja, då satsar man!

”Vi sålde i Härnösand, 34 fastigheter. Vi sålde i Lycksele. Vi sålde i Söderhamn. Vi sålde i den typen av orter som inte har haft lika stor utveckling som andra, lägre befolkningsökning, och där det inte finns så mycket innovation. Sedan kan det vara fina orter, så visst kunde det skära i hjärtat. Sveg var en sådan ort. Malung också. Men vi satsade på de starka noderna istället,” säger han och fortsätter:

”Härnösand är en typisk stad som måste börja tänka om och fråga sig: ‘Vad vill vi vara för stad?’. Vi kände ju att det var på gång. Vi insåg att Sundsvall is the shit medan Härnösand kommer att tappa. Det kan låta hårt när man säger så. Men det är upp till varje kommunledning: Vill man satsa? Ja, då satsar man! Och förhoppningsvis hamnar man i ett flow som Sundsvalls kommun har gjort. Utvecklingen i Sundsvall beror också på att tidigare kommunalråd och chefstjänstemän pratade ihop sig. När det händer så blir en kommun stark.”

Knut Rost har en opretentiös, energisk och lättsam utstrålning. Men det här med vilja präglar också vad han vill med Diös internt. Som VD har han bytt ut 75% av personalstyrkan och drivit fram en decentraliserad organisation med stor frihet under ansvar där de sju affärscheferna på respektive ort (några ansvarar för två orter) ska knyta kontakter och verka nära den kommunala makten. För det är inte bara upp till kommunerna, utan även till affärscheferna att vilja utveckla städerna. Knut Rost skryter om sin personal hela tiden, nästan som en förälder kan skryta om sina barn. Han säger återkommande att det inte är han utan hans team som har sett till att någonting har blivit av. Alla medarbetare opererar under Knut Rosts ledar-paroll som förkortas KBK – Kör Bara Kör.

”Jag bryr mig inte om ifall man kommer från Afrika eller USA, eller vilket landskap man kommer ifrån, det spelar ingen roll. Huvudsaken är att man vill göra jobbet. Det är inte säkert att man kan, men man ska vilja. Att möta en människa som bara är på jobbet för att hämta lön, jamen, då är det bättre att man jobbar någon annanstans.”

KONVERTERING AV STÄDER

Det är förstås viktigt att ha en decentraliserad organisation när avstånden mellan Diös-städerna är så pass stora. Mellan Östersund och Sundsvall tar det 2,5 timme i bil (och Knut Rosts förtret över E14:s hastighetsbegränsning på 80 km/h är påtaglig under bilturen på väg dit) men ändå är det ingenting om man ser till att det är 60 mil mellan huvudkontoret i Östersund och Luleå i norr, eller 45 mil om man ska söderut till Diös fastighetsbestånd i Falun.

För Diös är det viktigt att göra städerna mer attraktiva för att på sikt kunna höja hyresintäkterna, och förändringarna som Diös gör förändrar ibland hela stadsbilden. Sundsvalls nya hotell i kombination med att man konverterar ytor i gallerian Lyckan innebär att man försöker ändra flödet i staden och ”vrida” centrum.

Om några veckor ska Tele2 flytta in en av Diös fastigheter i Lyckan, eftersom  Tele2 har lämnat Härnösand. Det handlar om ett kontor i centrala Sundsvall som rymmer 300 personer. Att locka till sig så pass stor personalstyrka till egna lokaler var knappast gjort i en handvändning, det har krävt en hel del uppvaktande från Diös sida (Sofie Stark drev på det där tydligen) och därtill en omfattande ombyggnation av den Diös-ägda gallerian. Projektet drivs nu vidare av den lokala affärschefen, tillika Sundsvallsbon Anna Dahlgren som tillsammans med Rost visar Affärsvärlden hur det nya kontoret ser ut.

”Det är alltid en fördel att vara lokal. Man kan ta tillvara på det man hör på gymmet, eller fotbollsplanen och sedan spinner man vidare på det. Om man hör att Tele2 ska lämna sitt  kontor i Härnösand så ringer man upp och frågar: ‘Stämmer det? Kan vi inte träffas och prata?” förklarar Knut Rost. Han frågar också Anna Dahlgren om de kan berätta om en särskild ny plan de har staden. Hon säger nej, det gäller att inte störa relationen med kommunledningen. Inte heller vill de svara på frågan vad som kommer att hända med Sundsvalls kasino, som Svenska Spel lämnade i takt med att spelandet flyttat ut på nätet.

Men vad gäller konvertering så brer alltså Tele2-kontoret i Sundsvall ut sig på andra våningen i köpcentret där MQ, H&M och Claes Ohlson tidigare huserade. Ombyggnationen går i linje med det som Diös vill göra i sina städer i norra Sverige, det vill säga flytta ner all handel till första våningsplanet, ha kontor på andra våningen, och (när det går) ha bostäder på plan tre eller plan fyra.

Idén är att minska handelsytorna generellt och göra handeln mer koncentrerad, både i en enskild fastighet och i stadskärnorna och på så sätt kunna ta ut mer i hyra för varje kvadratmeter. Att konvertera handelsytor är fundamentalt i kölvattnet av Covid-19-krisen och ökad näthandel. För Diös del har vakansgraden stigit något, från 10 till 11%. Det är för högt, tycker Rost, som helst skulle se att vakansgraden låg runt 6-7%.

“Det finns de som tror att vakansgraden borde vara noll, men det är lite som arbetslöshet man måste sträva efter något”, säger han.

Tele2-kontoret är stort och hela ombyggnationen kostar Diös ungefär hundra miljoner kronor, samtidigt är kontraktet på tolv år. Man vill ha långa kontrakt när de gör så pass stora investeringar.

DIÖS STÖRSTA HYRESGÄSTER

Värdet på fastighetsbeståndet påverkas alltså av både interna och externa faktorer. De interna faktorerna är kopplade till Diös förmåga att förädla beståndet, öka fastigheternas attraktion och avkastning. Ett exempel på förädlat bestånd återfinns vid Norra Station i Östersund där man har byggt ut fastigheten på en innergård. Det som tidigare var butik och sedermera kafé är numera en restaurang, ett kontorshotell samt galleri. Samtidigt som hyresgästen ökar sin attraktionskraft ökar Diös ytor och hyresintäkter. Externa faktorer handlar om det allmänna konjunkturläget och investeringar som görs i kommunerna vilket påverkar efterfrågan och avkastningen. För att minska riskerna försöker Diös att ha en diversifierad portfölj som är koncentrerad till centrala lägen i tillväxtstäder.

Den enskilt största hyresgästen är Trafikverket i Borlänge. Och Borlänge är förresten också en stad med ökad vilja, mer än den traditionellt rivaliserande grannstaden Falun, anser Knut Rost. Konkret innebär det att Borlänge kommun har beslutat att flytta in högskolan och campus till stadens centrala delar, i det här fallet till Diös fastighet Liljanhuset. Det handlar om ett hyreskontrakt på över 10 000 kvm som sträcker sig över 20 år. Även om det kan vara känsligt med stora hyresgäster, eftersom de kanske vill flytta, så lyfter deras närvaro andra delar i staden vilket i sin tur påverkar flöden och hyressättningen.

Sammanlagt står Diös tio största hyresgäster för 16% av alla kontrakterade hyresintäkter som årligen landar på drygt 1,5 miljarder kronor. Nästan en tredjedel, 31%, av hyresintäkterna kommer från hyresgäster med verksamhet som drivs av stat, landsting, kommun eller av den kommunala skolpengen. Men apropå externa faktorer och stora satsningar så har de senaste årens stora industriprojekt som Northvolt och den gröna stålsatsningen H2 Green Steel med Harald Mix i spetsen eller SSAB:s Hybrit lett till ökade arbetstillfällen. Tack vare byggandet av Northvolts batterifabrik planeras det för 3 000 nya arbetstillfällen i Skellefteå och därtill förväntar sig kommunen en ytterligare tillväxt på 7 000 jobb som en följd av andra etableringar och ökat servicebehov. Just nu planerar Northvolt för en tredje fabrik som flera orter slåss om att få.

“Sex av de åtta städer som diskuteras nu är någon av våra städer”, säger Knut Rost hoppfullt.

Nyväckt nyfikenhet för Norrland

Men ökat intresse innebär samtidigt ökad konkurrens. Det finns många lokala konkurrenter och andra noterade fastighetsbolag. Det som hänt de senaste två åren är exempelvis att landets främsta fastighetsopportunister, Erik Selin och Ilija Batljan, snabbt har etablerat sig på flera orter i norra Sverige. I början av december förra året stod det klart att Erik Selins Balder köper fastighetsbolaget Masmästaren – med bestånd i Falun och Borlänge, Västerås, Uppsala och Nacka – för fem miljarder kronor. Fastigheterna omfattar cirka 250 000 kvm och fastighetsvärdet på ungefär 5 miljarder kronor, ungefär hälften är bostäder och resten är kommersiella fastigheter. Knut Rost var också intresserad av Masmästaren men tyckte att det blev för dyrt. Vad gäller Batljans intåg i Norrland består den främst av SBB:s uppköp av Hemfosa, vars fastighetsportfölj värderades till strax över 28 miljarder kronor, varav en del av det är beläget i Norrland. Därtill köpte SBB hyres- och samhällsfastigheter för 1,3 miljarder kronor från Skellefteås allmännyttiga fastighetsbolag Skebo.

Givetvis har Knut Rost blivit varse ökad konkurrens och Diös har flera förvärv på gång ”inom snar framtid”. Det blir också tydligt att något är nära förestående då Knut Rosts telefon ringer hela tiden, och det verkar vara angående en specifik affär. Men vad Diös har på gång berättar han inte. Däremot är det fortsatt fokus på nuvarande tio städer, ingen ny marknad. Samtidigt är det så att priserna på mark och fastigheter i de städer, som Knut Rost identifierade för flera år sedan, har skjutit i höjden. Det gäller att bibehålla fördelen med att vara en lokal spelare och den tilltagande konkurrensen innebär bland annat att Diös ser över ett incitamentsprogram till sina drivande och lokalt förankrade affärschefer som man förstås ogärna tappar till gamla eller nytillkomna konkurrenter.

Några gånger under dagen ringer även Diös största ägare Bob Persson. Ägarna har nyligen haft ett möte där de bland annat har diskuterat vakansgraden. Andra stora ägare är Erik Paulssons Backahill. Knut Rost säger att han uppskattar starka ägare av kött och blod men själv förhållandevis lite. Sammanlagt uppgår värdet av hans ägande i Diös till 1,7 miljoner kronor. Knut Rost tillhör därmed en skara börs-VD:ar som har minst andel i det egna bolaget. En som Affärsvärlden tidigare har pekat ut som så kallad ”Antipilot”.

“Vi har inte byggt upp Diös så. Jag har en bra lön men inget aktieincitamentsprogram eller liknande. Vi pratar om det men vi har inte kommit dit än. Jag ska göra ett lika bra jobb i alla fall. Men när jag kom som ny låg aktien på kanske 35-40 kronor och idag har den studsat på 105 kronor, det är klart jag skulle vilja haft mer,” säger Knut Rost.

“Jag är inte så intresserad av aktier, jag är intresserad av att det ska gå bra för Diös. Jag har lite aktier i andra bolag i en portfölj jag har tillsammans med mina barn. De är mer intresserade av aktier än jag.”

Efter intervjun, och innan tryck av denna tidning, menar Knut Rost (via sin kommunikationschef) att han uttryckts sig felaktigt.

”Självklart är jag också intresserad av aktier”, hälsar han, men tillägger att affärskultur är det som han brinner för mest.