Nyfosas VD vill fynda i Finland

”Jag målade blommor på väggarna, installerade högtalare med fågelkvitter och en spray för att det skulle lukta gott. Det blev ett fantastiskt fint soprum.”

Stina Lindh Hök berättar att hon alltid går in helhjärtat för det hon tar sig för.

”Jag har alltid varit sådan, jag vet inte varför riktigt.”

På följdfrågan om hon är storasyster kommer svaret snabbt.

”Ja, jag har tre småsystrar.”

Forskning visar att det äldsta barnet i familjen ofta får rollen som den ordningsamma ledaren i förhållande till sina yngre syskon, en roll som följer dem hela livet. Majoriteten av USA:s presidenter har varit äldst i syskonskaran. Stina Lindh Hök funderar några sekunder, låter insikten från hobbypsykologstunden sjunka in. Nickar diskret men instämmande.

”När jag var yngre hade jag aldrig gissat att jag skulle intressera mig för affärer, jag skulle bli veterinär. Jag kom inte in på veterinärprogrammet så det fick bli KTH istället.”

Ridintresset från unga år finns kvar än idag. Hon har egna hästar som hon delar tillsammans med dottern. Stallet är hennes fria zon, en meditativ plats där hon hämtar kraft och energi.

”Pappa var läkare och tyckte att det lät livsfarligt att börja rida, men en dag sa han äntligen ja. Jag var sex år gammal men minns lyckoruset som jag kände i kroppen när han sa okej då Stina, du får börja på lördagar.”

Vad fick honom att ändra sig?

”Han såg att jag så otroligt gärna ville börja rida. Dessutom hade jag tjatat hur länge som helst. När jag väl bestämmer mig för något så brukar jag inte ge mig.”

VD-byte mitt i pandemin

Första jobbet efter examen var som fastighetsförvaltare, det var då det blommiga soprummet kom till. I dag är Stina Lindh Hök VD för Nyfosa, ett fastighetsbolag som knoppades av från Hemfosa under 2018. Det målinriktade karaktärsdraget finns kvar men hon berättar att hon även har funnit ett inre lugn i sin professionella roll.

”Jag behöver uppsatta mål att sträva mot, annars känns det lätt meningslöst. Samtidigt har jag lärt mig att om inte plan A fungerar så finns det flera andra bokstäver att ta till. Man måste försöka vara öppen i sinnet och inte låsa in sig i gamla mönster eller beteenden.”

Stina Lindh Hök tillträdde VD-posten i oktober 2020 efter att ha varit operativ chef i Nyfosa i två år och dessförinnan transaktionschef på Hemfosa i åtta år. I samband med att hon tillträdde posten sa hon i en intervju till Fastighetsvärlden att det var stora skor att fylla från avgående VD Jens Engwall.

”Det gäller att hitta sina egna skor istället för att fylla sin företrädares när man kliver in i den här typen av roll. Jag hade jobbat i bolaget länge vilket har underlättat mycket, men något som var helt nytt är den offentliga biten som VD-rollen för ett börsnoterat bolag för med sig. Att höras, synas och tala om vad man gör hela tiden.”

Spretigt fastighetsinnehav

Nyfosa beskriver sig självt som ett opportunistiskt, transaktionsintensivt fastighetsbolag utan geografiska eller segmentorienterade begränsningar. Lite spretigt om man så vill.

Det låter som att ni inte har någon särskild strategi, men i någon ände måste man ju börja. Hur går det till i praktiken när ni letar affärsmöjligheter?

”Vi tittar på allt och värderar affären och kassaflöde i förhållande till risk. Generellt försöker vi hitta attraktiva objekt som kanske är mindre heta för stunden. I början av pandemin blev i princip hela handelssegmentet ratat av investerare, ingen ville köpa någonting. I höstas köpte vi en mindre portfölj om 175 miljoner med handelsfastigheter mot externhandel med hyresgäster som Rusta och Jysk. Den typen av butiker har klarat sig bra jämfört med exempelvis köpcentrum och vi tyckte att avkastningen var god i förhållande till risken”, säger hon.

Stina Lindh Hök ser spretigheten som en fördel eftersom det gör att bolaget kan köpa mixade portföljer med lite av varje som hon menar ofta har lägre konkurrens.

Bolagets innehav består av cirka 50% kontor, 25% lager/logistik och resterande 25% fördelat mellan handel och övrigt. Handelsdelen består av livsmedel och lågprishandel och övrigt består till största delen av lätt industri. Innehaven är spridda över hela landet men merparten i tillväxtregioner.

”Jag använder gärna Jens Engwalls gamla devis. En krona i Karlstad är lika mycket värd som en krona i Stockholm. De är väldigt stabilt i regionstäderna med drivna kommuner där man blir mer välkomnad som fastighetsägare och konkurrensen är lägre.”

Nyfosa har beskrivits som det stabila Hemfosas rivigare lillebror. Stina Lindh Hök understryker dock att det stabila Hemfosa är något som har bildats på senare år.

”När vi startade Hemfosa för tio år sedan var bolaget helt opportunistiskt. Det var inte förrän flera år senare som det tillkom ett till ben mot samhällsfastigheter. Bolaget hade två portföljer, en lite spretigare och en mot samhällsfastigheter. Den spretiga svansen, som utgjorde en tredjedel av beståndet, knoppades av till Nyfosa under 2018.”

Stina Lindh Hök beskriver valet att följa med den spretiga svansen i avknoppningen som självklart. Hon berättar att det var när hon började på Hemfosa för tio år sedan som polletten kring hennes framtida karriärbana äntligen trillade ner.

”Det var första gången jag provade ett opportunistiskt bolag. Det blev en aha-upplevelse där jag insåg att det var det här jag ville syssla med. I samma veva började jag känna att det verkligen var roligt att jobba, innan hade jag mer provat mig fram.”

Om Stina Lindh Hök fick ge ett råd till sitt yngre jag skulle det vara att ta det lite lugnare och ha en tilltro till att saker och ting ordnar sig.

”Om man lätt går in till hundra procent i det man gör är det lätt att förstora upp saker och ting, särskilt i början av karriären. Det kan leda till en onödig stress över småsaker.”

Är du en tävlingsmänniska?

”Ja, jag är nog det i mycket större utsträckning än jag tror att jag är.”

På frammarsch i Finland

I april tidigare i år gick Nyfosa ut med att de ska etablera sig i Finland tillsammans med Brunswick Real Estate. Målet är att bygga upp ett nytt Nyfosa på andra sidan Östersjön med ett fastighetsbestånd om cirka sju miljarder kronor inom fem år. I dagsläget uppgår Nyfosas totala fastighetsbestånd till strax över 30 miljarder kronor.

Affärsidén är densamma men bostadssegmentet, som är i minoritet bland bolagets svenska innehav med undantag för lite byggrätter, har tagits bort helt för den finska satsningen. Primärt kommer de finska regionsstäderna att stå i fokus.

”Vi ska kunna köpa vad som helst inom vilka segment som helst i Finland förutom bostäder, det har för låg avkastning. Vi tycker att det saknas en sådan aktör och vi ska ta den positionen.”

”Om man lätt går in till hundra procent i det man gör är det lätt att förstora upp saker och ting, särskilt i början av karriären.”

Finns det tillräckligt med potentiella förvärv att göra i Finland för att uppnå ert mål?

”Vår bedömning är att det gör det, annars hade vi inte tagit steget. Den finska fastighetsmarknaden är inte lika mogen som den svenska utan påminner om hur det såg ut i Sverige för 15 till 20 år sedan.”

Hur menar du då?

”Sverige har en aktivare transaktionsmarknad, med fler aktörer och fler börsnoterade fastighetsbolag. Det är billigare i Finland men det är på bekostnad av likviditeten, det är helt enkelt svårare och trögare att göra affärer inom fastighetssektorn där. Min tro är dock att marknaden kommer att komma igång i takt med att det blir fler aktörer. Avkastningskraven är ungefär en till två procentenheter högre där än i Sverige beroende på segment och läge. Vi bedömer att det finns goda affärsmöjligheter för oss i Finland.”

I slutet av april tidigare i år emitterade Nyfosa en miljard kronor i ett grönt obligationslån. Syftet med emissionen är att genomföra energibesparingsåtgärder i befintligt bestånd och omvandla det till grönt.

”Hållbarhetsarbete är viktigt, alla måste ta sitt ansvar. Vi är ett nytt bolag och det har såklart tagit lite tid att sätta en strategi och konkreta mål som passar just vår verksamhet, men nu ska vi ta ett rejält tag om dessa frågor. Energibesparingsåtgärder är väldigt tacksamma då de både är lönsamma, eftersom det sänker driftkostnaderna, och bra ur ett hållbarhetsperspektiv.”

De miljömässiga aspekterna, eller E:et i ESG som står för environmental, social and corporate governance, hamnar ofta i fokus i debatten om hållbarhet. Den senaste tiden har dock Affärsvärlden rapporterat om problem med kriminalitet och svart arbetskraft hos underentreprenörer inom byggsektorn där lönenivåerna för arbetarna ligger på under 30 kronor i timmen, en problematik som snarare ligger under S:et i ESG.

Hur tänker du kring den problematiken? Riskerar inte ESG-investeringar att se bättre ut på pappret än vad de är i verkligheten om man anlitar bolag med kriminella kopplingar vid renoveringar eller ombyggnationer?

”Det är väldigt tänkvärt. Vi gör ju sällan några större projekt eller nyproduktion så problematiken blir mindre än i byggbolagen. Det är en viktig fråga och våra får leverantörer exempelvis får skriva på avtal om att de inte använder underentreprenörer med kriminell verksamhet. Den kriminella verksamheten breder dock ut sig i branschen och det är inte alltid helt lätt att kontrollera.”

Kontorslandskapsdöd efter corona

Drygt hälften av Nyfosas portfölj består av kontorsfastigheter. Kontorens vara eller icke-vara i framtiden är en debatt som har präglat pandemiåret. Stina Lindh Hök räds inte någon kontorsdöd, men ser däremot en annan trend vid horisonten.

”Kontoren kommer att bli mer individ- och bolagsanpassade med flera lösningar, man ser en trend som går mot fler rum. Kontoren har överlag effektiviserats och slimmats väldigt mycket de senaste åren, man har suttit extremt tätt. Jag tycker personligen inte att det har varit optimalt för arbetsron.”

Menar du att vi står inför en ”kontorslandskapsdöd” istället?

”Kanske inte död men kontoren kommer att behöva anpassas med exempelvis tysta zoner. Utöver det faktum att många kommer vilja hålla mer fysisk distans efter pandemin ur ett smittoperspektiv tror jag att många värdesätter möjligheten till arbetsro i allt större utsträckning. Den sociala biten på kontoret är såklart viktig och den får man genom att prata med kollegor vid kaffeautomaten eller äta lunch tillsammans.”

Men givet att folk fortsätter att jobba hemifrån några dagar i veckan efter pandemin, kommer inte det att leda till en kris för kontorsfastighetsbolag när kunderna efterfrågar mindre kontorsyta per anställd?

”När det kommer till koncerner med stora ytor kan det absolut resultera i minskad kontorsyta. Delar av Stockholms fastighetsbestånd inom kontor kan säkert få lite problem framöver men jag tror det enbart är kortsiktigt. Ett mindre bolag som sitter i Karlstad eller någon annan regionsstad och betalar 1500 kronor per kvadrat i årshyra däremot, där gör några kvadratmeter mer eller mindre ingen större skillnad. Jag är inte orolig för någon utbredd kontorsdöd.”

Nyfosas finansiella mål är en årlig tillväxt i kassaflödet från den löpande verksamheten per aktie om 10%. För att uppnå det räcker det inte att jobba med det befintliga beståndet, det krävs förvärv för miljarder på årlig basis.

Finns det tillräckligt med potentiella förvärv, givet de höga värderingarna, för att uppnå målet framöver?

”Den frågan har jag ställt mig själv sedan jag blev transaktionschef på Hemfosa för tio år sedan. Det enda jag kan konstatera är att det alltid har funnits tillräckligt med potentiella förvärv hittills. Man måste våga ha självförtroendet att tänka att det kommer att finnas affärsmöjligheter framgent också, men man kan aldrig veta när i tiden såklart.”

“Delar av Stockholms fastighetsbestånd inom kontor kan säkert få lite problem framöver men jag tror det enbart är kortsiktigt.”

Hur mycket skulle ni behöva förvärva för årligen ungefär för att uppnå målet?

”Det är svårt att sätta en direkt volym. Målet utgörs av kombinationen att förbättra kassaflödena i det befintliga beståndet men framför allt vara aktiva på transaktionsmarknaden.”

Men på ett ungefär, är det över tio miljarder kronor årligen?

”Nej, inte över tio. Det kan vara noll ett år och uppåt tio ett annat år, men någonstans däremellan i snitt.”

Eventuell uppköpskandidat

I mitten av juni genomförde Nyfosa en riktad nyemission som tillförde runt 750 miljoner kronor före emissionskostnader.

“Likviden från nyemissionen skapar beredskap för nya affärer. Just nu ser vi mest möjligheter i Finland. Kapitalanskaffningen ger oss ökad möjlighet att fortsätta agera i högt affärstempo”, säger Stina Lindh Hök.

Fastighetsbolaget Sagax var en av investerarna och bolaget flaggade i samband med nyemissionen för ett innehav på över 10% i Nyfosa.

Det har pratats om att Nyfosa, som är ett litet bolag utan huvudägare, skulle kunna vara en uppköpskandidat i framtiden. Sagax ägarandel på över 10% innebär att de skulle kunna stoppa ett eventuellt uppköp. Men enligt Sagax VD David Mindus handlade inte investeringen om att få inflytande i bolaget. “Nej. Men när vi går över 10% räknas innehavet som näringsbetingade andelar, vilket innebär att utdelning och eventuellt försäljningsresultat blir skattefritt. Det är helt enkelt inte rationellt att äga åtta procent”, sade Sagax VD David Mindus till Fastighetssverige i samband med nyemissionen.

Inte orolig för stigande räntor

Inflationsspöket har varit omdiskuterat den senaste tiden. Stina Lindh Hök tror på ökad inflation i takt med att stora ekonomier runt om i världen öppnar upp igen, men ser inget större hot mot fastighetssektorn.

”Det skulle vara märkligt om det inte blev en ketchupeffekt med tanke på att människor under det senaste året har avstått från konsumtion i väldigt hög utsträckning. När Spy Bar öppnar igen, då smäller det”, säger hon och skrattar.

Kommer du att hänga på Spy Bar då?

”Nej det kommer jag verkligen inte, men poängen är att viljan att konsumera kommer att vara urstark när allt drar igång igen, det finns ett uppdämt behov särskilt synligt i USA. Sedan är frågan i vilken grad, eller ens om, räntorna hänger med. Det återstår att se.”

Hur tänker du kring det?

”Värderingarna påverkas om räntorna går upp eftersom kapitalkostnaderna blir högre. Men samtidigt är hyreskontrakten indexsäkrade vilket innebär att om inflationen går upp så följer hyrorna med. Dessutom skriver lånesidan ner sig automatiskt vid inflation. Inflation i sig är egentligen bara positivt för fastigheter och något stigande räntor till följd av ökad inflation är ingen fara heller. Men en ränteuppgång utan inflation skulle däremot vara väldigt problematiskt för fastighetsbranschen. Det finns dock ingenting som tyder på ett sådant scenario givet hur centralbankerna runt om i världen agerar i dagsläget, så jag är inte orolig för det.”

”Det skulle vara märkligt om det inte blev en ketchupeffekt med tanke på att människor under det senaste året har avstått från konsumtion i väldigt hög utsträckning. När Spy Bar öppnar igen, då smäller det”

Nyfosas nettobelåningsgrad ligger på 56,5% vilket är ungefär tio procentenheter högre än sektorsnittet som ligger på 47%. Ser du någon risk i det apropå stigande räntor?

”Marginalerna mellan räntekostnader och kassaflöde, alltså räntetäckningsgraden, är god. Det är en eventuell värdenedgång som skulle kunna bli problematisk vid stigande räntor men det måste ske drastiska händelser för att vi ska få ett sådant scenario. Nyfosa har ett diversifierat bestånd över hela Sverige som inte är lika volatilt som i storstäderna eftersom hyrorna är relativt konstanta. Vi har många mindre hyresgäster vilket gör att vi inte är beroende av någon enskild hyresgäst. Vårt fokus ligger på stabila kassaflöden”, säger hon och fortsätter:

”Man ska också komma ihåg att vi inte har några andra instrument i vår balansräkning. Många aktörer inom branschen med lägre nettobelåningsgrad kan exempelvis ha preferensaktier, hybrider eller D-aktier som kostar mer än lån. Vi har en väldigt ren balansräkning, mest bankfinansiering och liten del obligationslån. Självklart är det viktigt att hålla koll på en eventuell ränteuppgång eftersom det är avgörande för hela sektorn men jag ser inte att vi skulle drabbas hårdare än någon annan aktör.”