Norska förvaltaren satsar på Balder, Sagax – och Ilija Batljan: ”Är stjärnorna”

Fonden är en så kallad alternativ investeringsfond, vilket innebär att fonden kan ha ett mer koncentrerat ägande i vissa bolag. Just nu har fonden ägande i 15 bolag. I och med att den fokuserar på nordiska fastighetsbolag har förvaltaren Thomas Nielsen, fondförvaltare för First Fondenes FIRST Nordic Real Estate, tillsammans med sina kollegor bestämt sig för att hellre ha få än många bolag. Fonden har innehav värt 1,3 mdr kr.

”Vi måste vara mer koncentrerade och köpa bolag som skiljer sig på ett positivt sätt. Balder och Sagax är störst och de två bolagen som är stjärnorna i fastighetsvärlden, anser jag”, säger Thomas Nielsen till Afv.

”Vi gillar bolag med tre saker: Hög yield, låg belåning och hög potential för att öka sin intjäning mycket framöver”, säger han.

Utdelning inte viktigt

David Mindus fastighetsbolag Sagax har både en hög yield, stark balansräkning och ”kanske lite hög värdering”. Bolaget gjorde en emission i november 2023 och köpte bland annat fastigheter, trots att räntorna började gå upp för två år sedan.

”Sagax har haft runt 30% årlig avkastning sedan de börsnoterades. Då gör man sannolikt något som är förnuftigt”, säger Thomas Nielsen.

Hur ser ni på att vissa bolag, som till exempel Balder, nästan aldrig ger utdelning?

”Utdelning är inte så viktigt. Jag köper det Erik Selin säger att ’om vi betalar ut utdelning så är det för att vi inte har något bättre att investera i’. Kan Balder återinvestera pengarna på ett förnuftigt sätt så är det bättre än att de delas ut”, säger Thomas Nielsen och utvecklar sitt resonemang med andra fastighetsbolag:

”Det jag gillar mest är bolag som lyckas växa på olika sätt. SLP, Catena och Emilshus klarar av att återinvestera och generera mer tillväxt. Speciellt de bolag som fokuserar på lager har en hög yield, men lager har också låga investeringsbehov”, säger den norske fondförvaltaren och säger att kontor jämförelsevis är dyrare att bygga då det behövs bättre inredning.

”Så du får mycket bättre kassaflöde på lager, hög yield och låga investeringsbehov”, förklarar Thomas Nielsen.

Plockar in Logistea

Senaste bolagen att plockas in i fondens portfölj är Logistea, norska Public Property Invest och Stenhus. Samtidigt har fonden minskat i Wihlborgs och Nyfosa.

”I och med att Logistea och KMC slogs samman i juni så blev storleken på bolaget bra och risken gick ner och det finns bra möjlighet för dem att få ned räntekostnaden”, säger Thomas Nielsen och lyfter fram att både Logistea och SLP lär kunna höja sina hyror rejält framöver.

Vad är det som gör att ni tror på PPI, där Ilija Batljan nu är VD?

”Vi investerade aldrig i SBB eftersom de hade en alltför aggressiv strategi. Jag har också varit skeptisk kring hur Ilija Batljan hanterat kommunikationen tidigare. Men när vi tittar på PPI ser vi en stark balansräkning och hög yield, och det är nåt som inte SBB hade”, säger han och fortsätter.

”Sen är det en låg värdering nu, troligen för att SBB och Ilija står bakom det och folk är skeptiska till det. Vi får se om PPI lyckas utnyttja den starka balansen och växa lite mer men försiktigare än vad SBB gjorde. PPI har en mycket bättre struktur ur det hänseendet.”

Emilshus börsnoterades 2022 och First Fondene köpte in sig från start.

”Emilshus har bra nyckeltal, väldigt hög yield och en god potential att få upp både hyrorna och lägena till det bättre. Med Sagax som storägare får vi en god tillit till att det blir en bra investering”, säger Thomas Nielsen.

Selin och Sagax

Många av Thomas Nielsens innehav har Balder, Erik Selin, Sagax eller David Mindus som storägare. Anledningen är att båda bolagen under 20 års tid haft en konstant ökning på både substansvärde, aktiekurs och förvaltningsresultat.

”Om de bolagen äger andra bolag så måste de andra bolagen också vara bra. Vi analyserar självklart all finansiell data själva, men vi ser också att Sagax och Balder letar efter samma nyckeltal som vi hör”, säger First Fondene-förvaltaren.

Det är mycket korsägande inom svenska fastighetsbolagsvärlden. Ser du någon risk med det?

”Så länge det är bra ägare gör det väl inte så mycket? Jag tycker det är positivt så länge det är bra, stabila och långsiktiga ägare.”

Kontor inte attraktivt

Inför de kommande 12 månader tror Thomas Nielsen att en hel del fastighetsbolag kommer skriva upp värderingarna på sina fastighetsbestånd. Själv är han som sagt skeptisk till kontorssegmentet, med bolag som Hufvudstaden, Fabege och Atrium Ljungberg.

”Kontoren har fått så låg yield och samtidigt kräver de höga investeringar vilket leder lav kassaflöde. Vi har också sett hur bland annat Fabege drabbats av att hyresgästerna vill ha mindre ytor för sina kontor. Vi har viss exponering mot kontor genom Wihlborgs och Balder, men det är under 15% kontor i vår portfölj”, säger Thomas Nielsen.

Lager på lager

Istället har hans fond 45% lager genom Catena, Sagax, SLP, Emilshus, Stenhus och Logistea. Bostadsexponeringen får fonden genom innehaven i K-Fastigheter, Balder och Brinova.

”För hyresbostäderna kan det bli en bra hyresjustering vid nyår, verkar det som. Går räntorna ned lite så kan de också få en bra knuff”, säger han.

Vilket bolag skulle du vilja lyfta fram lite extra?

”Stenhus. De har legat efter i utvecklingen och är lågt värderat jämfört med liknande bolag, mycket lägre än till exempel Stendörren. Stenhus har en bra balansräkning och har redan tagit räntesmällen. Med räntesänkningarna som kommer lär det få positiva effekter på sitt förvaltningsresultat och bra kassaflöde”, säger Thomas Nielsen och fortsätter:

”Jag tror att potentialen är stor om du kan värdera aktien som Stendörren, Catena, Emilshus eller SLP. Det finns en betydande uppsida i aktiekursen. Att Balder äger 20% är en kvalitetsstämpel sig också”.

Läs mer:

Fredrik Lundberg: ”Skjutningarna och sprängningarna påverkar oss fastighetsägare”

SEB-förvaltaren köper dippen i Nibe och Securitas: ”Finns uppsida kvar”

Sven-Olof Johansson: Jag förstår inte värderingarna – nu köper jag bankaktier

Neobo: Ingen uppsida i bostadsbolaget

Heba: Stockholmsbostäder till rabatt