”Marknaden har fått ett uppsving”

År 2016 var marknaden för nyproduktion inom bostäder stekhet i Uppsala och Stockholm där bostadsutvecklaren Besqab verkar. Carola Lavén följde bostadsutvecklarnas framfart från sidan då hon arbetade med kommersiella fastigheter och utvecklade kontor i Nordens huvudstäder för NCC:s räkning. Hon tyckte att kommunernas ensidiga prioritering av bostäder framför arbetsplatser blev skev. Visst var det viktigt att bygga fler bostäder så att människor skulle ha någonstans att bo, men det vore bra med en bättre balans, resonerade hon. Ett år senare kom fallet för nyproduktionsbolagen, både på och utanför börsen.

”Man hade producerat för många bostäder i det övre prissegmentet. Till slut fanns det inte tillräcklig med efterfrågan inom den kategorin. I samma veva blev det tuffare på bostadsmarknaden med amorteringskrav och andra trösklar vilket ledde till en kraftig inbromsning”, säger Carola Lavén när Affärsvärlden träffar henne på Besqabs huvudkontor vid Mörby centrum, norr om Stockholm.

Här i entrén hänger broschyrer över Besqabs pågående projekt. De heter saker som Vackra vägen, Smultronstället, Tetris. Att ta fram namn på nyproducerade bostadsområden och ägna dem en stor portion kommunikation är viktigt, dels för att signalera vad som faktiskt byggs och locka bostadskunder, dels för att förklara för kommuner vad som blir bättre.

”I de flesta nybyggnadsprojekt finns det motstånd som grundar sig i oro över att det som byggs ska göra att det blir sämre istället för att området utvecklas till det bättre. Många gånger slutar det i långdragna processer”, säger Carola Lavén.

Det har Besqab nyligen erfarit då en detaljplan om 240 lägenheter i Vaxholm vandrade ända upp till Mark- och miljööverdomstolen, som i somras slutligen avslog samtliga överklaganden.

”Fortsatt framtidstro”

Carola Lavén tillträdde sin nya tjänst som VD för Besqab den 1 maj 2020. Mitt under brinnande coronakris.

”Då såg vi en tydlig avmattning. Men det blev just bara en tydlig inbromsning. Successivt, när det började klarna, märkte man att det fanns ett starkt intresse för att planera för framtiden. Under sommaren har priserna på bostäder fortsatt att stiga. När folk har varit hemma har man omvärderat sitt boende. Hela bostadsmarknaden har upplevt ett uppsving både i priser och efterfrågan. Det är tydligt att folk har fortsatt framtidstro”.

Bokar intressenter på ritning?

”Ja, och det kan ju ta två år innan man flyttar in i lägenheten. Men vi har försäljning av alla typer av projekt”.

Att boka på ritning är ändå lite svårt att förstå. Er bransch vilar på två saker: ränta och sysselsättning. Medan räntan kan tänkas förbli låg är sysselsättningsgraden om två år ganska oviss.

”Absolut! Men vad gäller sysselsättningen är det likväl runt 90 % som har jobb. Många tycker att bli av med jobbet är någonting som kan hända min kompis eller granne, men det händer inte mig. Och man värderar sitt boende på ett annat sätt nu när man har jobbat hemma. Man inser också att hemmet måste fungera när alla är hemma. Men det är den låga räntan som gör att man vågar köpa och ha framtidstro”.

I coronatider har det tagit längre tid för kommuner att fatta beslut i olika ärenden. Hur påverkar det er och planerade byggstarter?

”De har varit långa processer en lång tid. I Stockholms och Uppsalas kommuner innebär förtätningen att du har allt fler intressen att väga samman. Dessa är flerdimensionella: du måste kunna den tekniska utmaningen om du bygger centralt. Det kan också handla om naturvärden som bromsar, eller politiska motsättningar. Om vi tar Vaxholm som exempel så ledde vårt förslag om nyproduktion till att man fick en förändrad majoritet i kommunen. Det blev så politiskt infekterat. Stadsbyggnadsfrågor är ofta politiska. Varje kommun har en utmaning i att vara snabb och det påverkar förstås oss men vi delar den problematiken med våra konkurrenter. Det är här man måste hitta bra samarbeten mellan oss och kommunerna för att visa vad som kan bli bättre”.

Hur många byggstarter har ni nu jämfört med i fjol?

”I år ligger antalet byggstarter på 129 i Q2 mot 138 vid andra kvartalet i fjol. Vi brukar årligen ligga mellan 500 och 700 starter. Vi har en ambition att komma upp på 1000 starter. Det är högt uppsatta mål, men det är vår ambition att nå dit om ett antal år. Och det är inte alls omöjligt”.

Inbromsningen från 2017 har hållit i sig och inneburit minskade intäkter för Besqab samt en vikande rörelsemarginal som har krympt från nästan 21 procent 2016 till nuvarande 9 procent.

”Om vi blickar framåt så vill vi starta fler bostäder varje år jämfört med i dag. Vi måste ha fler projekt för att växa portföljen, samt fler projekt som pågår samtidigt för att bli mindre sårbara om ett projekt inte går som man hade tänkt”.

De senaste åren har Besqab ändrat sin profil i projektportföljen, genom att även producera hyresrätter och det är lägre marginal i de projekten.

”Hyresrätter kommer att bli fler framöver men vi jobbar med alla segment; bostadsrätter, hyresrätter, äganderätter och ägarlägenheter vilket är nytt för oss, och relativt nytt i Sverige”.

Hur ska ni nå målet om fler byggstarter?

”Det är något som flera bostadsutvecklare brottas med. Men vi har ett bra varumärke. Det gäller att kunna förvärva nya projektmöjligheter och mark som kan omvandlas till nya detaljplaner, och att ha tillräckligt många sådana möjligheter. Med vår historik: att vara duktiga bostadsutvecklare med högt förtroende hos kommunerna och bostadskunderna så kommer vi att öka möjligheterna med att få fler byggrätter så att vi kan bygga på portföljen och starta fler projekt”.

Men ni har ju samma varumärke nu som tidigare?

”Jo, men det kan alltid bli starkare och tydligare. Senaste tidens skriverier om andra aktörers svårigheter att hålla inflyttningstider och nya bostadsrättsföreningar som senare visat sig inte haft så bra ekonomi kan gynna oss. Bostadskonsumenterna kommer värdera sådana saker mer framöver och med Besqabs historik står det klart att vi har varit duktiga där”.

När det har gått knackigt för vissa bostadsutvecklare, kan ni köpa någon och i ett slag få tillgång till fler projekt?

”Det är inte alls omöjligt. Vi har en stark finansiell ställning med drygt en halv miljard kronor i kassan. Stark likviditet och stark soliditet gör det möjligt att växa om det uppstår rätt tillfälle. Det handlar inte om att växa bara för växandet skull, det måste vara rätt. Men vi skannar marknaden och det finns absolut möjligheter”.

Ni förvärvade nyligen ett litet bolag, Raw och kom då för första gången in på andra marknader även utanför Uppsala och Stockholm, exempelvis Linköping. Men råa lägenheter handlar också om ett nytt, annorlunda koncept, eller hur?

”Ja, det är en ny nisch och det ska bli spännande att se hur det tas emot i Sverige. Lägenheterna tar kortare tid att bygga eftersom vi inte inreder dem. Det är råa lägenheter, där allt är fullt fungerande när du flyttar in. Antingen kan du välja att bo så, eller så kan du exempelvis sätta upp egna innerväggar, men du måste inte. För kunderna är det lite billigare än att köpa färdiga lägenheter men det passar också den som själv vill förverkliga sitt drömboende. Det är väldigt olika målgrupper som har visat sig vara intresserade”.

Vilka riktar ni er till annars, rent generellt?

”Nyproduktion är alltid lite dyrare, det ska man ha i åtanke. När man rör sig i den målgruppen, som har råd att köpa en nyproduktion, så bygger vi för den stora massan. Det är där vi alltid kommer att röra oss. Vi kommer inte att gå in i high end- segmentet, utan ligga kvar i segmentet funktionella-smart planerade-lägenheter-i-bra-lägen som vi är duktiga på”.

När man tittar på era projekt finns det många fyror som är ganska små, på exempelvis 78 kvadratmeter.

”Lägenheterna som byggs idag blir allt mindre. Därför ska man inte stirra sig blind på antalet kvadratmeter. Det kan vara 78 kvadrat som är fantastiskt fint planerade men de kan också vara extremt dåligt planerade. Att bygga effektivt är inte heller nytt. Det finns förvisso många döda ytor i en del sekelskifteslägenheter men också många äldre lägenheter från 1930-talet som är fantastiskt fint planerade”.

Vad gäller räntabilitet så har Besqab haft sjunkande avkastning på eget kapital, hänger det ihop med färre projekt?

”Det handlar om att vi ska investera i rätt saker. Vi inte ska ha för mycket pengar liggandes utan hela tiden investera och göra nya affärer. Att Besqab har haft sjunkande avkastning på eget kapital är något vi jobbar med framåt genom att utöka byggrättsportföljen; få fler byggstarter, så att vi kan investera våra pengar. För att pengarna ska jobba så måste vi hela tiden ha nya och fler projekt”.

Om man ser till kostnaderna: Hur håller man nere dem vad gäller nyproduktion? Branschen har ett rykte om sig att snedda med material för att det blir billigare.

”Återkommande utvecklare på marknaden måste göra bra saker för att få förtroendet igen. Är du inte långsiktig kan du förstås ha sämre kvalitet. Vi har en lång tradition av att inte tumma på kvaliteten vad gäller material men det förekommer på marknaden. Men man kan ha kvalitetsbrister på olika sätt; dels i materialval, dels i genomförandet med slarvigt utförda jobb av underentreprenörer. Det sistnämnda har alla utvecklare någon gång råkat ut för”.

På kostnadssidan handlar det väl också om att köpa billig mark. Kommuner i och runt Stockholm och Uppsala med ökad konkurrens dessutom, går det ens att få tag på idag?

”Nej, du kommer aldrig över något billigt men det finns lokala skillnader. Vad som är rätt pris påverkas av många faktorer. I exempelvis stora utbyggnadsområden finns stor konkurrens och stort utbud vilket påverkar priset. Kan du hitta mark i närheten, men något utanför dessa områden, kan priset vara högre där du har en större omedelbar efterfrågan eftersom kunderna slipper att bo på en byggarbetsplats i många år. I Täby har vi exempelvis en ny detaljplan där vi befinner oss på sidan av ett stort utvecklingsområde”.

Nyproduktion har också dragit till sig så kallade speckare som köper lägenheter på spekulation, hur ser du på dem?

”Det fanns en period då andelen speckare var enormt hög och det är ju inte bra. Men att det finns en viss andel ser jag inte som ett problem. Det är en del av marknaden, men den får inte bli för stor”.

De måste också fylla en funktion för er eftersom det visar att lägenheter eller hus är sålda vilket skapar ett ökat intresse?

”Ja, de är ofta väldigt duktiga på att utvärdera och följa marknaden. Sett utifrån det kan en viss andel vara positiv för det visar att ett område är attraktivt. Men vi vill helst sälja till de som faktiskt ska bo där”.

Ni har också en del vårdboenden och där har konkurrensen ökat enormt på bara fem år.

”Vi samarbetar med en del vårdoperatörer som vi hjälper att utveckla projektmöjligheter tillsammans med. Vi blir ju allt äldre och behovet av vårdbostäder ökar framöver. Vi var tidigt ute med vårdbostäder och det är någonting vi kommer att fortsätta med. Konkurrensen ökar från två håll. Det har dels kommit många fler vårdaktörer, dels många fler som riktar sig mot just den nischen som är utvecklare. Det är trångt i dörren, både från operatörs- och fastighetsutvecklarsidan”.

Du kom till Besqab från Castellum. Där hann du bara vara i nio månader, vad hände?

”Det här dök upp! Och jag kunde inte motstå det. Det var en kombination av många saker: Jag hade en historik av att jobba med utveckling men framförallt från den kommersiella sidan. Det blev för intressant för att tacka nej till. Det lockade att få jobba med bostadssidan och framförallt bostadsrätter som är en tydligare konsumentprodukt. Besqab är också ett stabilt företag med bra varumärke, stark finansiell ställning och starka ägare. ”

Familjen Nordström är största ägare i Besqab, även största ägare i Sweco. Olle Nordström är styrelseordförande: vad exakt har styrelsen sagt att du ska göra?

”I drygt 30 år har man varit en långsiktig bostadsutvecklare. Framförallt handlar det om att, i grunden, fortsätta vara det. Men jag ska, tillsammans med resten av organisationen, ta Besqab till en ny nivå. Vi ska fortsätta att växa verksamheten. Det handlar om att få upp tillväxten men också lönsamheten. Målet är ju att ha 1000 projekt varje år. Det vi kan erbjuda kunden, det vi kan visa kommunerna är avgörande för tillväxten. Därtill måste vi bli ännu duktigare på att tala om vad vi är bra på”.

När coronakrisen blev ett faktum i våras föll flera bolag på Stockholmsbörsen. Er aktiekurs har inte riktigt återhämtat sig. Vad säger du om det?

”Jag vill inte titta så mycket bakåt. Fokus för mig är framåt: hur kan vi fortsätta utöka byggrättsportföljen och göra fler byggstarter och söka rätt typ av investeringar. Vi har en bra bas, med bra projekt, vi har en stark finansiell ställning och stabil ägare. Frågan är hur kan vi nyttja det och bli mer offensiva i våra investeringar och fortsätta utveckla bra produkter.”

Och detta genom förvärv och/eller genom att själva se till att få uppdragen?

”Att bygga nya bostäder handlar om att vara duktig på att hitta rätt produkter för målgruppen. Där är vi duktiga idag, men vi kan bli ännu bättre i den delen. Alltså bättre på att förstå vad vill framtidens bostadskonsument vill ha för funktionella och smarta bostäder i bra lägen”.

Så, vad vill man ha?

”Man kan bara gå till sig själv. Jag tror att perioden med hemmajobb kommer att förändra hur man värderar sitt hem och sina olika rum. Det ställer andra krav på hur man ser på en yta för arbetsplats, hur man ser på varuleveranser och sin mobilitet. Att allt fler cyklar påverkar hur man planerar städerna och det påverkar även hur vi planerar våra bostäder. I snitt tar det tre år från ax till limpa och då måste vi veta hur de framtida behoven ser ut”.

Bor du själv i nyproduktion?

”Det gör jag faktiskt. Men jag har byggt mitt eget hus. Vi letade tomt och byggde hus och köpte byggsatsen för sig. Att ha möjligheten att utveckla sitt hem är en fantastisk förmån. Jag skulle bygga mitt eget hem igen om jag fick möjlighet”.