Lugn i stormen

Där ICA:s huvudkontor, där är SEB:s kontor, Telias huvud­kontor, Apotekets huvudkontor, svenska Siemens huvudkontor och i den gröna byggnaden huserar Vattenfall”.

Stefan Dahlbo står utanför fastighets­bolaget Fabeges kontor i Arenastaden, Solna. Startskottet för stadsdelen kom när fotbollsstadion Råsunda skulle rivas och ny national­arena skulle komma på plats. Efter bygget av Friends Arena tillkom även Nordens största köpcentrum, Mall of Scandi­navia.

”Ingenting av detta fanns för femton år sedan. Och nu har det också blivit en plats för många huvudkontor”, säger han.

Bra kommunikationer, närheten till centrala Stockholm, Arlanda, shopping och restauranger har bidragit till de 30 000 arbetsplatser som finns här. Det motsvarar en liten svensk stad, såsom Ystad, Boden eller Karlskoga. Sett till antal kvadratmeter väger Arena­staden tyngst i Fabeges fastighetsportfölj på drygt 75 miljarder kronor. Men sett till värdet är det fastigheterna i Stockholm city som väger tyngst.

”Man ska inte glömma historien. Fabege har åstadkommit väldigt mycket i stan, till exempel utvecklingen av kvarteret med Kungsgatan, Norrlandsgatan, Lästmakar­gatan, Regeringsgatan där exempelvis Carnegie sitter. Hela det området utvecklades och förtätades av Fabege. Men Arenastaden är så nytt, så stort och så synligt”.

Stefan Dahlbo tror att marknadshyrorna i de här segmenten, lite utanför stan, kommer att ligga kvar på stabila nivåer. Det gäller dock inte rekordhyrorna i city på mellan 8 000 och 10 000 per kvadratmeter.

”Det tar ett tag innan vi ser nya rekordhyror. Däremot tror jag att genomsnittshyrorna kommer vara fortsatt starka, till och med gå uppåt. Det som är skönt i Stockholm idag är att det har byggts väldigt lite på spekulation. Det fanns rätt få tomställda ytor”.

I volym har kontorsytorna i centrala Stockholm bara ökat med 10% på 15 år. Den begränsade ökningen förklaras delvis av att en del av fastigheterna har omvandlats till hotell.

”Vi har också sett att mindre bolag flyttar in till stan nu och sitter trängre. Men det är alldeles för tidigt att säga vart det här tar vägen”.

Fabege sällar sig till skaran fastighets­bolag som har återköpt aktier, vilket indike­rar att de tycker att börskursen är för låg. Atrium Ljungberg har också gjort så, liksom Fredrik Lundberg i Hufvudstaden. Stefan Dahlbo håller utkik efter fler möjligheter för återköp.

”Om man kan köpa eget bestånd till rabatt så är det den första affären vi vill titta på, istället för att köpa andra fastigheter. Vi tittar löpande på vad vi har för substansvärde och i vårt fall tyckte vi att det var en kraftig rabatt. Att köpa vårt eget bestånd till en rabatt känns bra och vi fick mandat  på bolagsstämman i april att göra det upp till 10%. När vi hittar bra lägen så kommer vi att göra det”.

Ett stenkast från Fabeges kontor i Arena­staden ligger multiarenan Friends som delvis ägs av Fabege tillsammans med Svenska fotbollsförbundet (den driftas av bolaget Stockholm live). Arenan har Fabege aldrig tjänat några pengar på, tvärtom. Och vad gör man med en gigantisk national­arena i dessa tider?

”Det är såklart jättetufft. AIK spelar sina matcher där, landslaget spelar sina hemma­matcher där. Men det har alltid varit en förlust för oss, även i senaste kvartalet. I det hänseendet är det ingen jätteskillnad”.

Att göra sig av med en förlusttyngd natio­nalarena står dock inte på agendan. I dagsläget finns inte heller någon kö av hugade köpare som knackar på.

”Nej, och arenan har varit jätteviktig för att utveckla hela den här stadsdelen. Där är vi fortsatt långsiktiga ägare”.

Stefan Dahlbo

VD, Fabege sedan
1 september 2019

Bakgrund:

• Född 1959, uppvuxen i Helsingborg
• Utbildad civilekonom vid Handelshögskolan i Stockholm
• Mellan 1983 och 1991: olika fond­kommissionsbolag, främst Alfred Berg.
• Inom HQ-sfären i 19 år, fram till 2010. Mellan 1995 och 2000 VD i HQ AB därefter vice VD och VD för investmentbolaget Öresund.
• När HQ Bank förlorade tillståndet i augusti 2010 var han tf VD för HQ AB samt HQ Bank. Därefter en av de åtalade och senare friade under de två
  HQ-rättegångarna.
• Har suttit i en rad styrelser, ex: Fabege, Wihlborgs och Klövern
• Tidigare VD för Byggmästare Anders J Ahlström, numera ett investmentbolag där Dahlbo är styrelseledamot.

Fritidsintressen: Tennis, nutida konst och design. Är vice ordförande i Moderna museets vänner.

Familj: Särbo, fyra egna barn och två bonusbarn.

Bor: I Mörby

Börjar dagen med: Kolla nyheterna på mobilen. Därefter ett glas vatten.

Skapandet av Arenastaden är det tydli­gaste exempel på vad Fabege har åstadkommit vad gäller stadsutveckling. Och detta är något de fortsätter med i andra delar i och utanför Stockholm. Inte minst i Flemings­berg, även om där råder helt andra förutsättningar med fler boenden, 17 000 studenter och delar av Karolinska sjukhuset. I princip bor hälften av stockholmarna söder om stan medan arbetsplatserna ligger norr om city. Det gör att Dahlbo tror att de framtida kontoren i Flemingsberg fylls av medelstora företag med runt hundra anställda.

Lämnade ”fantastiskt roligt jobb”

Stefan Dahlbo blev överraskad när styrelse­ordförande Jam Litborn ringde och frågade om han ville tillträda som VD för Fabege. Vid den tidpunkten hade Dahlbo ”ett fantastiskt roligt jobb” som VD för Byggmästare Anders J Ahlström. Efter en försäljning av ett fastighetsbestånd på Alby­berget till D. Carnegie & Co (senare Hembla, senare uppköpt av tyska Vonovia) gjordes verksamheten om. Trots att bolagsnamnet bär ordet ”byggmästare” är det numera ett investmentbolag där Stefan Dahlbo och styrelseordföranden Mikael Ahlström precis hade gjort sina första investeringar och var på jakt efter fler objekt när VD-uppdraget för Fabege fördes på tal.

Att återvända till ett stort börsbolag och att få syssla med fastigheter som följt honom sedan barnsben lockade. Stefan Dahlbo har det på sätt och vis i blodet. Morfar var byggmästare och ägde en rad fastigheter i Helsingborg som pappan jobbade med. Det var något som Dahlbo inte själv hann med. Han extraknäckte hellre som tennistränare.

Men den här gången handlade det inte bara om fastig­heter, utan även om stadsutveckling, Stockholms framtid. Dessutom gällde det Fabege som Dahlbo tidigare suttit i styrelsen för.

Det gick inte att tacka nej.

Stefan Dahlbo har dock fortsatt engagemang i Byggmästare Anders J Ahlström, genom styrelsen, där de fortfarande investerar (under nya VD:n Tomas Bergström) i nya projekt, både noterat och onoterat, ett exempel är Green landscaping.

Stefan Dahlbo har väldigt lång erfarenhet från investmentbolag från tiden som mångårig VD i (dåvarande) Öresund. Under nittiotalet var han även VD för HQ, vars bank kraschade när Finansinspektionen återkallade tillståndet i augusti 2010.

Det har nu gått tio år sedan Finansinspektionen drog tillståndet för HQ Bank. Därefter väntade en prövande tid då två stora rättegångsprocesser inleddes mot honom och andra HQ-toppar med Mats Qviberg i spetsen.

Först ut var brottsmålet, vilka Stefan Dahlbo och andra i Qviberg-sfären senare gick segrande ur. Därefter följde en skade­ståndsprocess som ”bara handlade om pengar”.

Det var en ”overklig” tillvaro där han och före detta kollegor stod anklagade för misstankar om grovt bokföringsbrott, grovt svindleri samt medhjälp därtill. En stor fråga för Dahlbo var samtidigt vad en före detta trofast Öresund-VD egentligen skulle göra med sitt liv. Vid sidan av utfrågningarna i Stockholms tingsrätt lade han allt mer tid på sitt uppdrag som ordförande i Svenska tennisförbundet, han var även konsult för exempelvis Nordstjernan. Och han behöll en rad styrelseuppdrag. Ett av dem var för värmländska Wermech.

När brottmålsdomen föll den 21 juni 2016 klockan 13.00 stod Stefan Dahlbo i egenskap av styrelseledamot på Wermechs fabriksgolv i Töcksfors, fem kilometer från den norska gränsen. Tillsammans med resten av styrelsen tittade han på en nyinköpt robot som lyfte plåt. När hans advokat ringde och berättade att HQ-topparna frias på samtliga punkter kom en våg av lättnad. Han hade varit lugn under hela rättegången. Nu brast det.

”Jag hade känt mig så trygg i sak, men plötsligt släppte tydligen en underliggande stress. Till min stora förvåning började jag stortjuta”.

Han kunde inte prata, lämnade fabriksgolvet, gick ut och torkade tårarna utomhus. Sedan återvände han till fabriksgolvet i Töcksfors.

”Jag hade inte fattat själv vilken press det var. Att gå igenom en brottmålsprocess som vi gjorde är helt overkligt. Jag kan fortfarande knappt fatta det. Jag hade aldrig haft en fortkörningsbot. Visst, en och annan P-bot har det blivit, men man har alltid försökt att sköta sig. Att jag inte fattade hur overkligt det var, handlade väl om en överlevnadsinstinkt”.

Han känner ingen bitterhet över det idag.

”Och tur är väl det. För annars skulle jag säkert vara jättebitter. Det kostade otroligt mycket för oss och staten. Framförallt tog det många år av våra liv. Det är en unik erfarenhet som jag gärna hade varit utan”.

Efteråt har han lärt sig att uppskatta vardagen mer, uppskatta det man har.

”Jag lärde mig hur mycket vänner och familj betyder. Hur viktigt det kan vara att få ett sms när det är svårt. Jag lärde mig också mycket juridik, vikten av att ha en bra advokat, att arbeta med professionella människor. Och att en del gör allt för
pengar”.

Lever vidare i finansbranschen

Stefan Dahlbos år i HQ-sfären lever vidare på flera håll i den svenska finans- och fastighetsbranschen. Han var med och byggde upp det som i dag är Avanza (som började som Hqonline) och lade grunden för det som idag är Carnegie fonder, sprunget ur i HQ Fonder.

”När vi byggde upp kapital-och fondförvaltningen på Hagströmer och Qviberg var vi bara ett par anställda. Att få sitta där ta in kunderna, göra affärerna och bygga bolag var rent ut sagt skitroligt”.

Dessförinnan arbetade han på Alfred Berg där han ansvarade för handeln med utländska aktier, och bar titeln head of foreign equities mellan åren 1986–1991.

Erfarenheten från fastighetsbranschen fick han på investmentbolaget Öresund där de investerade i ett antal fastighetsbolag. Det var också i den vevan han kom i kontakt med Fabeges storägare Erik Paulsson.

”Vi var bland annat med och skapade det som idag är Fabege och det som idag är Klövern. Som ägare var Öresund också med i Wihlborgs. Det var där vi på riktigt började jobba tillsammans, även om Mats (Qviberg) hade gjort det tidigare i Skistar. Eller jobba och jobba, vi har varit delägare i samma bolag och suttit i samma styrelser tillsammans”.

Starka hyresgäster

Det är i princip tomt på Fabeges kontor när Affärsvärlden är där. Lika folktomt är det i Westfield Mall of Scandinavia. Under brinnande coronakris har handel och kontor hamnat mitt i centrum. Men krisen är ingenting som Stefan Dahlbo bekymrar sig över, för Fabeges del. Detta trots att 84% av hyresvärdet utgörs av kontorsyta.

”Vi har i grunden väldigt starka hyresgäster med flera statliga verk och myndigheter och många av de stora bankerna. Nästan hälften av våra hyresintäkter kommer från de 20 största hyresgästerna. Vi har också en väldigt stark balansräkning, så i grunden känner mig väldigt trygg för vår position. Vi har även moderna flexibla fastigheter vilket efterfrågas i allt högre utsträckning. Sedan är covid-19-sjukdomen väldigt hemsk i sig, både vad gäller mänskligt lidande, hur viruset sprider sig och hur det stoppar upp hela ekonomin. Det påverkar alla, inte minst våra mindre hyresgäster som restauranger”.

När en stor hyresgäst, såsom Skatteverket, säger upp sitt kontrakt vilket hände Fabege, så är det ändå så pass långa ledtider att Dahlbo tror det löser sig även om han ”aldrig vill förlora en kund”.

Fabege har i dagsläget betalat ut 24 miljoner kronor i rabatter till hyresgäster som har fått problem.

”Vi måste alla vara beredda på att anstränga oss i den här situationen. Vi har mindre hyresgäster som har det riktigt tufft”.

Har ni fått tänka om när ni planerar kontorsbehov framöver?

”Det är viktigt att arbeta med kommunerna och följa planprocesserna. Det fortsätter vi  med, både vad gäller kontor och bostäder. Vi arbetar hela tiden med framtidens kontor och frågan om hur man kommer arbeta i framtiden. Vi har nu tagit ett jätteskutt in i den digitala mötesvärlden. Jag är övertygad om att vi kommer arbeta mer på distans, resa minde och ha fler digitala möten. Men man har också lärt oss betydelsen av kontor. Vi har lärt oss att uppskatta kontor. Det är tydligt hur mycket kontor betyder för dynamiken. Och  flexibilitet är ett nyckel­ord för framtiden”.

Transaktioner

I Stockholm har det varit många tyska fonder, svenska pensionsbolag och olika fondstrukturer som har köpt fastigheter. Ett antal noterade bolag har också varit väldigt aktiva.

”Men inte lika mycket i centrala Stockholm eller våra områden, som i övriga Sverige. På logistikmarknaden har det varit många affärer och på bostadssidan finns köpare hela tiden”.

Att det inte har varit så många transaktioner i centrala Stockholm beror på att det inte finns så många säljare, säger Dahlbo.

”De flesta är långsiktiga ägare. Det är många pensionsfonder, det är vi och några andra bolag som äger fastigheterna i stan. Men det vi har sett är att det har varit avkastningsnivåer som ligger i nivå med det som var före covid-19. Marknaden är fortsatt stabil på transaktionssidan”, säger han.

Ifjol sålde Fabege två stora fastigheter: den kända DN-skrapan till Areim för 3,5 miljarder kronor, samt Tres nya huvudkontor mitt emot Globen för 1,6 miljarder kronor till KPA Pension. För dessa fem miljarder har Fabege investerat i nya projekt, bland annat två fastigheter en i Hammarby Sjöstad och en i Flemingsberg. En huvudtanke i Fabeges arbete är att utveckla områden, gärna skapa nya stadsdelar. I takt med att dessa blir mer attraktiva kan hyrorna höjas. Det är exempelvis mycket högre hyror i Arenastaden nu än för bara fem år sedan.

”Vi tittar hela tiden på hur vi kan fortsätta utveckla våra geografiska fokusområden i Stockholm. Vi har en projektportfölj där vi har spännande projekt i Solna (Haga norra, Solna Business Park och Arenastaden). Dessa finns inom den kommersiella sidan, men det finns också många bostadsbyggrätter i projekten. Vi har ungefär 8 000 lägenheter i portföljen och diskuterar nu hur vi kan öka vårt värdeskapande i bostadsrättsportföljen utan att tappa fokus på det kommersiella”.

Kan man betrakta er bostadsandel i projekten som att ni försöker bredda er?

”Vi ska fortsätta fokusera på kontor i Stockholm. Jag tror på tydligt fokus, då blir man en bättre samarbetspartner mot sina kunder. Du kan din marknad, du kan jobba med kommunerna som man känner väl, vilket är viktigt när man vill vara med att utveckla Storstockholm. Sedan inkluderar det bostäder också. Vi har tre bostadsprojekt genom joint ventures igång idag. Vi har exempelvis 450 lägenheter i Haga Norra som vi har börjat sälja av och det har varit ett stort intresse. Vi kommer att riva gamla Bilia-anläggningen nästa år och bygga fler kontor och ytterligare 600 lägenheter”.

Ni ska inte köpa någon ytterligare fastighet?

”Vi tittar på allt som kommer ut. Vi var med och budade på några fastigheter under våren och sommaren. Det tittar vi på hela tiden och vi köpte som sagt Hammarby sjöstad och en fastighet i Flemingsberg. Vi tror generellt att det finns bättre köpare till fastig­heter som bara ska stå och förvaltas eftersom vi vill vara med att utveckla. Vi är intresserade av projekt man måste jobba med, kanske hitta nya hyresgäster till. Vi vill bygga nya stadsdelar, bygga ut och bygga om”.

Du befinner dig nu inom fastighetsbranschen och det kan handla om projekt som ska stå klara om tio eller femton år. Du saknar inte tempot från finansvärlden?

”Jo. Eller både ja och nej. Jag var ju mäklare på 1980-talet och fondförvaltare på 1990-talet. Jag har levt i sekundernas värld, suttit och tittat på börsskärmarna men samtidigt har jag varit med och byggt före­tag. Och då måste man vara långsiktig. Många av våra projekt vi inleder idag ska stå klara 2035, så visst är det ett annat perspektiv. Men tempot är väldigt högt, i diskussioner och affärer, däre­mot är processerna långa. Det tar lång tid innan man ser det färdiga resultatet när vi talar om stadsutveckling. Jag, och många med mig, skulle förstås vilja se ett färdigt resultat snabbare. Men så är det bara.”