”Logistikbolagen är väldigt dyra”

Har fastighetsbranschen någonsin varit så svårtolkad som den är nu i coronatider? 

”Jag tycker inte att den är särskild svårtolkad. Eller: på ett sätt är den det, eftersom hela världen är svårtolkad”.

Men många av osäkerhetsfaktorerna knyter an till fastigheter: Krisande hotell och butiker, Amazons intåg i Sverige, ökad e-handel, framtida behov av arbetsplatser, med mera. 

”Jo, absolut! Men vad gäller handel så var det en trend redan före corona. Och det finns inte så många fastighetsbolag med enbart handel. Jag har visserligen ökat i ett sådant bolag: den finsk-svenska livsmedelsbutiksägaren Cibus med många långa hyreskontrakt. De har ju gått väldigt starkt på börsen”.

Cibus har funnits på börsen i två år ungefär och i Sverige köpte de nyligen Nettobutikportföljen av Coop.

”Ja, det gjordes efter en nyemission. Och det var i samband med det som jag passade på att köpa in mig, när corona bröt ut bedömde jag livsmedelsbutiker som ett bra och stabilt alternativ. Det är ett litet innehav men det har gått väldigt starkt”.

Om vi ser på annat innehav som är förknippat med handel, anrika Hufvudstaden med NK till exempel, hur tänker du där? 

”Alla andra fastighetsbolag har ju runt 50% i belåning men Hufvudstaden har knappt 20 % av sitt fastighetsvärde i belåning. Jag trodde att det skulle vara lite safe haven men börsen har fokuserat på just NK och deras butiker, så kursen har gått dåligt trots en väldigt stark balansräkning. Vad gäller handelsplatser som NK så tror jag att det alltid kommer finnas utrymme för aktörer som de i city, inte minst historien talar för att det mest exklusiva och det billigaste funkar bäst, det är mellansegmenten som får det tuffast. Det är klart att Hufvudstaden påverkas negativt de också, men frågan är hur stor nedgång i kursen som jag ska acceptera. Just nu tycker jag faktiskt att det ser relativt prisvärt ut. De har ju börjat återköpa aktier, så det tycker huvudägaren Lundbergs också”.

Hufvudstaden har också en del kontor i centrala Stockholm och Göteborg. Det diskuteras mycket kring arbetsplatsens framtid och flera kontorsfastighetsbolag har fått se vikande börskurser, hur tänker du där?

”Börsen har överreagerat på just kontor. Bostäder har man handlat upp, logistik har man handlat upp, hotell har man handlat ner. Där har börsen prisat in det rätt men undantaget är kontor. För om man tittar på bolagens rapporter och ser till nettouthyrningen så har den ju varit positivt för hela sektorn både Q1 och Q2. Vad gäller transaktioner, såsom Barings köp på Brahegatan, har institutioner köpt och sålt fastigheter till bra nivåer. Då har man fått ett kvitto på att det finns en marknad och det har blivit ett startskott till ett ökat intresse för kontorsfastigheter den senaste månaden”.

Vilka kontorsfastighetsbolag är köpvärda? 

”Det största som jag har i min portfölj är de som jag tycker bäst om: Klövern och Kungsleden. De har inte alltid kontor på allra bästa lägen, som exempelvis Hufvudstaden eller Fabegé med top notch-kontor i Arenastaden eller i city, utan kontoren ligger lite utanför centrum i stora städer och har därmed inte de mest extrema hyrorna. Är det någonting som jag är orolig över på kontorssidan så är det att topphyrorna kommer ner. Det vore inte osannolikt med tanke på att hyresutvecklingen i Stockholm har varit bland de bästa i hela världen det senaste decenniet. Utanför centrum minskar risken för fallande hyror”.

Vad säger du om Klöverns två fastighetsprojekt i New York? 

”Jag blev överraskad när jag hörde det. De motsvarar 8 % av portföljen i bokfört värde och projekten genererar inga hyror just nu. De har egentligen en strategi om att vara ett nordiskt fastighetsbolag och när de plötsligt dyker upp i New York så känns det som en hög risk. Men man får bara leva med det. Och det verkar vara intressanta projekt på Manhattan men det är inte det första jag skulle önska att de gjorde”.

Och 8 % i hyfsat stor andel som sidosteg utanför en strategi? 

”Ja, det är det. Men det mest intressanta just nu i Klövern är värderingen. Det värderas med mer än 20 % rabatt mot substans. Och de finns också över hela Sverige. Kungsleden är lite samma sak, men snarare runt 15 % rabatt på substansen men de har ett hyfsat likartat bestånd; de finns i grannkommunerna kring Stockholm, Göteborg och Malmö men inte de bästa lägena. De har båda ett bra kassaflöde och det gillar jag”.

Diös fokuserar på städer ännu längre bort från tullarna. VD Knut Rost har en filosofi om att man tillsammans med kommunerna ska utveckla stadskärnor på ett dussin utvalda städer i norr. Står sig stadskärnorna i norra Sverige? 

”Jag tror det. Diös är väldigt duktiga på stadsutveckling. I norra Sverige finns också ganska stora städer med stor potential. Jag har tidigare tänkt att när ekonomin går på högvarv kanske man hellre vill vara i Stockholm eller Göteborg men som det ser ut nu kanske man ska omvärdera stabiliteten som finns i de norrländska städerna. Just nu är centrala Stockholm mer volatilt”.

Några som Diös har gjort affärer med, i princip bytt fastigheter med, är NP3 Fastigheter. Det är ett litet logistikbolag som har handlats upp under corona, och det har flera andra logistikbolag gjort. Vad är din take här?

”Jag har väldigt lite i NP3 Fastigheter. Generellt kan man säga att logistikbolagen har blivit väldigt dyra och därför har jag låtit dem minska i portföljen. Det har varit sådan hajp kring dem”.

Så logistikbolagen är övervärderade? 

”I alla fall fullvärderade. Till exempel handlas Sagax till 250% av substansen och Catena till 180%. De rider på trenden med internethandel som kräver en annan typ av logistik. Om man säger: ”Jag har ett lager- och logistikbolag som gynnas av e-handel” så får man en bra värdering men i själva verket är det inte alltid enbart e-handel i de där logistiklokalerna”.

Om vi tittar på en av fondens andra stora innehav, Balder, så har de fått allt mer hyresrätter på senare år. Det ligger rätt i tiden?

”Balder har uppemot 60 % som är hyresrätter och absolut, det ligger helt rätt i tiden. Den delen är superstabil. Men man ska komma ihåg att de inte bara har hyresrätter i Sverige, utan även i Danmark och Finland. Där är det mer marknadshyror på hyresrätter till skillnad från här. Och reglerade hyror är mer stabilt”.

Balder delar inte ut några pengar utan använder allt till att växa, vad säger du om det? 

”Det har varit en bra strategi under många år. Det ökar substansvärdet, och ränta- på- ränta- effekten. Balder är också rätt så pragmatiska: de fokuserar inte på något särskilt segment utan köper det som verkar billigt för tillfället. Man köper ju in sig på Erik Selin. Det skulle inte vara samma bolag utan honom”.

Men på börsen har de inte hängt med riktigt, det finns ju andra bostadsbolag som har gått bättre på börsen under coronatider. Varför? 

”Det är för att de också befinner sig i Finland och Danmark. De bolag som har gått bäst finns i Sverige. SBB har till exempel en del hyresrätter i Sverige och VD:n Ilija Batljan säger ofta att det säkraste som finns är svenska hyresrätter”.

 Har du någonsin sett ett fastighetsbolag som har vuxit så snabbt som SBB? 

”Nej, det finns inte någonting som liknar det. Och det tog lång tid innan institutionella investerare hakade på och vågade investera. Det har delats upp i två läger: många tycker att SBB är lite för aggressiva men det finns numera ett antal institutionella investerare som har gått in”.

Kan man vänta sig samma snabba utveckling framöver? 

”Ja, det kan man nog men ju mindre bolag du är, desto lättare blir det att dubbla förstås. Men han kom nyligen med en ny strategi om att köpa statlig infrastruktur (departements- och myndighetsbyggnader, kriminalvårdsfastigheter och försvarsfastigheter) och bilda ett nytt affärsområde. Jag tror det är bra. Det är en bra fastighetstyp att äga och som delvis inte kommit ut på marknaden tidigare”.

Har du tagit in något nytt innehav i fonden i år? 

”Wallenstam har vi aldrig ägt tidigare och det är nytt sedan början av året. Hälften av Wallenstam är ju hyresrätter. Det är inte så lätt att få hyresrättsexponering men på Wallenstam är de duktiga på det. De bygger mycket nytt också. Jag har gillat Wallenstam i många år men det har sett för dyrt ut.”.

Apropå hyresrätter: Hembla och Victoria Park finns inte längre på Stockholmsbörsen efter att tyska Vonovia köpte dem i två omgångar. Men vad tror du om den typen av affärsmodell, alltså renovera hyresrätter i problemområden?

”Det har varit en bra och framgångsrik modell men Akelius gick nyligen ut och sa att de inte längre såg någon lönsamhet i att renovera upp denna typ av bestånd. Möjligen relaterar detta mest till marknader utanför Sverige, men tendensen finns även här. Sannolikt blir det generellt mer fokus på att bygga helt nya hyresrätter istället för att renovera upp miljonprogramsområden”.

Har du kvar några bostadsutvecklare i portföljen?

”I början av coronakrisen sålde jag av nästan allt som rör bostadsutveckling (bostadsrätter) förutom lite Bonava och Magnolia eftersom de är så pass billiga jämfört med JM. Jag var orolig över att priserna på bostadsmarknaden skulle komma ner kraftigt men den marknaden verkar inte ha drabbats alls och är nästan upp igen, så där hade jag ju fel”.