JM:s veteran-VD: Den här krisen är mer utmananande än de tidigare

Bilderna från Lehman Brothers-kraschen 2008 har blivit ikoniska: före detta anställda som kommer ut på gatan kånkandes på spillrorna av vad som tidigare var deras arbetsplats.

Samma år stod VD:n på JM, Johan Skoglund, inför ett av karriärens tyngsta beslut. Han säger till Affärsvärlden att två av hans mest centrala drivkrafter är nyfikenhet och mod. Hans mod testades både under Lehman-krisen och även vid ett tidigare tillfälle.

“Vad gäller modet så har det varit tufft ibland”, säger Johan Skoglund och fortsätter:

“Vi fick dra ner nästan en tredjedel av personalen i början av 2003, och under Lehman 2008 drog vi också ner med nästan en tredjedel av personalen. Det har varit de tyngsta besluten att fatta. Då är det klart att man inte ska tvivla på sitt mod, samtidigt som man har ett stort ansvar att tänka på de medarbetare som jobbar kvar.”

Inflationskrisen vi nu befinner oss i har satt stor press på många bolag, inte minst inom bygg- och fastighetsbranschen, där SBB blivit galjonsfigur. Men de är långt ifrån ensamma om att vara pressade.

“För någon månad sedan varslade vi 200 personer i koncernen. Vid de besluten har du modet, fast man blir alltid osäker på om det är rätt beslut. Att man inte tar i för mycket eller för lite”, säger Johan Skoglund.

Har du någon gång tvivlat på det där modet?

“Det är klart att man tvivlar emellanåt. Det är inte alltid man kan känna sig 100% säker. Men ibland måste man ändå känna sig tillräckligt säker och tro på att det blir ett bra beslut i slutändan.”

Investerat sin karriär i JM

Johan Skoglunds bana inom JM började redan 1986, när han skrev sitt examensarbete på KTH:s civilingenjörsprogram.

Under årens lopp har han haft ett flertal roller inom koncernen, däribland projektledare, regionchef och affärsenhetschef. Sedan 21 år tillbaka är han VD och koncernchef.

“Jag vaknar fortfarande med ett leende på läpparna. Jag tycker att det är ett väldigt roligt jobb att få vara med och påverka samhället och att kunna se konkret vad vi utför på dagarna. Sedan har vi fantastiskt duktiga medarbetare och det har nog också varit en anledning till att jag har jobbat så länge. Och trots att jag har jobbat länge så känner jag ändå att jag fortfarande är med om nya saker varje dag”, säger Johan Skoglund.

Vilket av jobben har varit roligast?

“Det roligaste jobbet var nog att vara projektledare, då fick jag jobba nära projekten och arbetsplatsen, och vara med och styra projektet. Mitt jobb nu är också fantastiskt kul. Men jag tyckte projektledarjobbet var riktigt roligt”.

Under hans karriär har JM bytt skepnader flera gånger. Från att under 1990-talet vara en form av entrepenadbolag övergick man till att bli ett mer produktions- och marknadsorienterat företag som arbetade direkt mot slutkund. Idag arbetar JM bara med att förvärva mark och projektutveckla för att sedan sälja till kund.

Man har också frångått att enbart fokusera på Sverige och av de 40 400 byggrätter som JM idag disponerar ligger 65% i Sverige, 17% i Norge och 18% i Finland.

Tuffaste krisen hittills för Johan Skoglund

Det är i stort sett klappat och klart med ytterligare en räntehöjning på 25 punkter i september, och enligt Riksbankens egen ränteprognos kan styrräntan som genomsnitt bli 4,1% under 2024.

“Jag tycker att Riksbanken ska vara ytterst varsam med ytterligare räntehöjningar framåt. Om man går fram för aggressivt så kan det uppstå nya problem i olika sektorer på olika sätt. Jag tycker att vi ska ha stabila räntor och så småningom börja sänka räntorna”, säger Johan Skoglund.

De stora utmaningarna för JM är kopplade till ränteutvecklingen, lågkonjunktur och förhöjda materialpriser. En bild som bekräftas av Handelsbankens fastighetsanalytiker Oscar Lindquist.

Byggrättsportföljen bestående av över 40 000 byggrätter lyfter Johan Skoglund fram som en av JM:s främsta styrkor.

Men när han jämför med andra kriser som spillt över på fastighetsbranschen menar Skoglund att dagens kris är mer utmanande än de tidigare.

“Den är ju tuffare på det sätt att den har hållit i under en längre period. Om vi tittar på tidigare kriser, i början av 2000-talet, Lehman och Greklandsfrossan, så har vi samtidigt haft lågkonjunktur. I samband med de kriserna har också räntorna sänkts samtidigt som materialpriserna sjunkit eftersom det blev en mindre marknad”, säger han.

Nu är läget annorlunda.

“Under den här krisen har vi fortsatt inflation och får därmed högre räntor. Plus att vi har också den svaga svenska kronan. Vi importerar en del byggmaterialpriser från övriga Europa. Det kan vara allt från armering eller stål, till fönster. Så byggmaterialpriserna har ökat.”

Vad skulle du säga är det största hotet just nu?

“Det är hur makro utvecklas i Sverige de närmaste två åren. Ränteutveckling, inflation. För det är avgörande för hur vi kan starta nya bostadsprojekt framåt. Inflationen behöver gå ner och räntan sänkas eller bibehållas på en stabil nivå”, säger han och tillägger:

“Det skulle vara väldigt bra för oss alla om kriget i Ukraina tar slut. Och att man tar bort det andra amorteringskravet.”

Minskad omsättning och rörelsemarginal

Förutom att varsla 200 personer har JM hanterat situationen genom att göra mer av byggjobbet själva.

“Till exempel att montera tak och gipsa väggar”, exemplifierar Johan Skoglund.

“Vi försöker också konvertera en del bostadsrättsprojekt till hyresrättsprojekt. Och så har vi lite fler ägarlägenheter i Sverige också än vad vi hade tidigare. Så vi har tittat på lite olika upplåtelseformer”, säger han.

Att branschen befinner sig i ett svårt läge underströks av Riksbanken vid det senaste räntebeskedet. Erik Thedéen framhöll att bostadsbyggandet gått ner 25% två år i rad, vilket förväntas vara en stor bidragande orsak till att BNP-tillväxten i Sverige antas sjunka med 1,5% under 2023.

“Det finns vissa sektorer som går svagt, ett sådant är bostadsbyggandet. Där ser vi det största tappet i bostadsinvesteringar sedan 1990-talskrisen”, sa Riksbankschefen.

Detta märks i årsredovisningarna hos bostadsutvecklare som JM, Bonava och Besqab där antalet produktionsstartade bostäder sjönk redan 2022 jämfört med året före. Även antalet sålda bostäder föll tillbaka under perioden. Särskilt Bonava upplevde ett dramatiskt tapp i antalet byggstarter från 4 729 stycken år 2021 till 2 783 år 2022.

Håller detta i sig för länge riskerar hela branschen, inklusive JM, att behöva bemanna ner kraftigt.

“Efter det kommer man behöva vända tillbaka och hitta nya medarbetare. För det är fortsatt ett väldigt stort behov av nya bostäder. År 2021 tror jag att vi produktionsstartade 71 000 bostäder i Sverige. År 2022 tror jag att det var 53 000. Nuvarande prognos för 2023 från Boverket är 27 000 starter”.

I april 2023 beslutade regeringen att tillsätta en utredning om hur amorteringskravet fungerat hittills, och hur det kan utformas framöver för att hantera makroekonomiska risker på ett ändamålsenligt sätt. Utredningen förväntas bli klar senast 31 oktober 2024.

Afv har tidigare skrivit om att två av de tillsatta i utredningen är tydliga motståndare mot det andra amorteringskravet, och att finansmarknadsminister Niklas Wykmans syfte med utredningen är att vinna tyngd mot Fi och Riksbanken i argumentationen om att ta bort kravet.

”Jag tolkar beslutet att utse oss som ett uttryck för att han vill visa att han verkligen vill ha en kritisk granskning av amorteringskravet. Vi har inte bestämt oss på förhand men det är uppenbart att vi inte bara kommer att köpa Finansinspektionens tidigare argumentation”, sa professor och utredaren John Hassler då.

Johan Skoglund tycker att en bredare palett av åtgärder skulle behövas på plats för att gynna sektorn i detta läge. Han vill ta bort det andra amorteringskravet och temporärt se över reavinstbeskattningen.

“Sedan är det en stor utmaning för branschen generellt med långa handläggningstider för genomförande av detaljplaner som ofta tar någonstans mellan fem och tio år”, säger Johan Skoglund och fortsätter:

“Det gäller att göra kloka avvägningar vad gäller den demokratiska beslutsprocessen. Vi har många projekt där det tar väldigt lång tid att få igenom en detaljplan och där skulle jag gärna vilja att man såg över regleringar som gör det enklare och snabbare.”

Hur tycker du att regeringen agerat hittills? 

“Jag tycker att regeringen lyssnar och nu har man tillsatt en utredning för att se över amorteringskravet. Men jag tror inte att det behövs utredas mer från regeringens håll. Jag skulle önska att de var snabbare med att fatta beslut gällande vår sektor.”

Över 15% av kapitalet blankat

Vid sidan om arbetet har Johan Skoglund ett stort intresse för långdistansskidor och har bland annat åkt lopp i Japan, USA, Kanada och Estland. Erfarenheter han förhoppningsvis kan använda sig av i sin roll på JM.

“Jag trivs egentligen bättre i lite svag uppförsbacke än i nedförsbacke. Som ledare efterfrågas man på ett annat sätt när det är lite mer utmanande tider än när allting rullar på. Jag tycker att det är roligare att vara ledare i mer utmanande tider”, säger han.

Förutom makroproblem är koncernen också pressat av blankare, vilket gjort att JM:s aktie är den andra mest blankande aktien i Sverige, på över 15% av kapitalet.

“Jag tror att det beror på att JM är den enda likvida aktien vad gäller bostadsproduktion i Norden. Eftersom vi är så fokuserade på bostäder. När vi pratar med de hedgefonder som blankar så säger de att man tar ett bet på att bostadspriserna ska ner ytterligare i Sverige. Det är alltså ett makrocase de tittar på”, säger Johan Skoglund.