Jacob Karlsson: ”Jag tror jag är lite rädd för pengar”

Det är ett lätt snöfall över den skånska järnvägsknuten Hässleholm. På Första Avenyen syns spår i snön efter att sena julklappsköpare skyndat mellan butikerna. Det är den 23 december 2010 och 24-årige Jacob Karlsson är hemma i sin trea och har haft fullt upp med att förbereda inför julfirandet.

Plötsligt ringer det. Jacob Karlsson tittar på klockan, hon är efter 23. På displayen står det: Erik Selin, VD Balder. Jacob Karlsson tror först att det är en felringning – varför skulle en av Nordens största fastighetsägare ringa strax innan midnatt på lillejul? Jacob Karlsson tar ett djupt andetag och svarar. Efter några minuter inser han att han fått den bästa julklappen han någonsin kunnat önska sig – och något som skulle leda till ett fastighetsbolag i mångmiljardklassen tio år senare.

Men vägen dit har inte varit spikrak för den tidigare elitidrottaren. Likt många i hans generation klev Jacob Karlsson in på bostadsmarknaden i ett extremt gynnsamt klimat för att göra en bostadskarriär – men Jacob Karlsson är förmodligen den som gjort det bäst av alla.

Copy paste-formeln

K-Fastigheter är en av Sveriges största konceptuella bostadsbyggare med fokus på hyresrätter. Jacob Karlsson återkommer ofta till att konceptet är ”copy paste”, det vill säga att husen och lägenheterna ser likadana ut men kan anpassas i olika färger och yttre exteriörer för att smälta in mer i omgivningen.

Totalt förvaltar bolaget 3 452 lägenheter från Gävle i norr till Köpenhamn i söder. Största marknaden är Syd, där drygt 3 145 lägenheter hyrs ut. I början av november släppte bolaget sin kvartalsrapport för tredje kvartalet som visade ett förvaltningsresultat på drygt 36 miljoner kronor för kvartalet, med drygt 103 miljoner kronor för de första nio månaderna i år.

Huvudkontoret ligger i ett industriområde i östra Hässleholm. Den som kör dit kan ha svårt att hitta då bolaget inte satt upp en skylt med sin logotyp. Istället möts blicken av upphängda bokstäver som bildar orden ”Welcome to The Kickass Company”.

”Det var förra sommaren som jag såg flera dokumentärer om företag, som Amazon och Tesla, och då såg jag att ett bolag kallade sig för The Kickass Factory. Så det tyckte jag var lite häftigt, och satte upp skylten under semestern”, säger Jacob Karlsson.

En medarbetare var dock lite skeptisk till tilltaget.

”Den yngre generationen på kontoret tyckte det var skithäftigt, det har ju också blivit en snackis bland våra leverantörer som tycker det är kul när de kommer på besök. Den äldre generationen tänkte mer: ska vi verkligen utmärka oss efter att vara bolaget som sparkar folk? Nej, absolut inte!” säger Jacob Karlsson med ett skratt.

“Vi vill utmärka oss för att vara bolaget som gör annorlunda och nytt”, säger han.

Förutom Erik Selin ser Jacob Karlsson en förebild i den amerikanske investeraren Warren Buffett, Oraklet från Omaha. Där låter sig Jacob Karlsson inspireras av långsiktigheten, men också personalansvaret.

”Jag är gammal idrottare och tror på hälsa och välbefinnande för att kunna prestera, både mentalt men även fysiskt välbefinnande. Är du fysiskt i bra form, du äter rätt, du lever rätt, du dricker ingen alkohol, då bör du på marginalen prestera bättre än någon som struntar i sin hälsa, inte tränar och äter dålig mat. Jag har alltid tänkt att jag ska vara en elitidrottare verksam i näringslivet, det är lite som med Warren Buffett. Du har en kropp och ska du vara långsiktig måste du ta hand om både hälsa och välbefinnande”, förklarar Jacob Karlsson.

Nu dricker väl Warren Buffett flera liter Coca-Cola om dagen, det är väl inte så hälsosamt?

”Och äter McDonalds också! Han är ju hyffsat gammal och ändå väldigt vital får man väl lov att säga”, utbrister Jacob Karlsson.

Han berättar att ett led i att hålla personalen vid god hälsa är att ledningsgruppen arbetar med en mental coach, som heter Christer Olsson. Under samtalen kan vad som helst tas upp.

”Jag får inte veta vad de pratar om. Det är helt sekretessbelagt. Mitt enda budskap till coachen är: Trivs de inte, så hjälp dem här ifrån. Får du ihop ditt liv så får du mer harmoni på jobbet och kan prestera på en helt annan nivå”, säger Jacob Karlsson.

Krossade kotor och drömmar

Men att Jacob Karlsson skulle bli bostadsutvecklare var inte självklart. När han var 13 år intervjuades han av Sydsvenskan och sade då att drömyrket var att bli proffsåkare i motocross. För att bättra på fysiken mellan passen på motocrossbanan började han löpträna med några orienterare och blev ett framtidslöfte som elitlöpare för bland annat Malmö Allmänna Idrottsklubb.

”Brorsan och jag har alltid tävlat. Han är visserligen yngre än mig men vi har alltid varit, liksom fysiskt, ungefär lika stora men han har haft väldigt bra teknik, så jag har fått fokusera på mer uthållighet”, säger Jacob Karlsson.

Motocrossdrömmen fick ett smärtsamt slut. Under en tävling i Hedemora i Dalarna landade han fel efter ett hopp och skadade sig.

”Gasen hängde sig så det gick väl i 100 kilometer i timmen vid hoppet så jag föll av och landade fel i nästa hopp och fick tretton frakturer i ben och ryggkotor. Min far, som var med, trodde inte att det var så allvarligt, han trodde bara jag var lite chockad. Så vi körde hem till Skåne och först då åkte vi till lasarettet. Så min far fick lite dåligt samvete när läkarna upptäckte hur illa det var”, säger Jacob Karlsson vars skador tvingade fram en förtida pensionering från motocrossen.

Att få hojdrömmen bokstavligt krossad tvingade Jacob Karlsson till att tänka nytt. Intresset för ekonomi hade han fått av sin far, som är verksam med kemikalier till bileftermarknad och industri, så han började studera kurser i ekonomi vid Högskolan i Kristianstad. Samtidigt insåg han att det finns tre passiva inkomster: royalties på bland annat böcker, aktier och fastigheter.

”Jag började egentligen tänka att aktier var hur enkelt som helst, så jag började studera olika kurser i finansiell ekonomi på högskolan i Kristianstad. Sen efter det blev det att jag gled in på fastigheter genom att jag började titta på bostadsrätter”, säger Jacob Karlsson.

Sagt och gjort, Jacob Karlsson lämnade löparbanorna i Malmö och flyttade till en hyresrätt i Hässleholm. Han köpte sin första bostadsrätt på Esplanadgatan i Hässleholm för 140 000 kronor, en tvåa bara ett stenkast bort från löparbanan.

”Jag ville alltid köpa sånt jag själv skulle kunna tänka mig att bo i. Kan jag själv inte tänka mig att bo där kanske inte någon annan gör det. Blir jag stående i den kan jag ändå flytta in i något som är nyrenoverat och där jag kan tänka mig att bo. Och då blir det inte så farligt. Risken var att jag inte tjänade pengar, men istället för att bo i en hyresrätt då kunde jag säga upp den och bara flytta in”, berättar Jacob Karlsson.

FastighetsbolagArtikel

Storbanken: Fastighetsbolag kommer tvingas ta in kapital

Renoveringen gjorde han själv, med lite hjälp från sin pappa och mamma, som hjälpte till med homestylingen. Stundtals kunde hans föräldrahem stå utan TV-rumssoffa och andra möbler som behövdes för att styla lägenheten inför försäljningen. Första tvåan kunde han sälja för drygt 240 000 kronor. Därefter följde några år då han köpte, renoverade och sålde lägenheter från Sälen i norr till Malmö i söder, totalt runt 20 lägenhetsaffärer blev det. När Jacob Karlsson tänker tillbaka på de renoveringarna har gjort så är det en som sticker ut lite extra – en etta i Stockholm han köpte för 2,4 miljoner kronor där affären var klar på mindre än en vecka.

”Jag hade med mig en allt-i-allo-kille som jag jobbar med än. Vi kom upp till Stockholm på söndag kväll och hade med oss två sexpack folköl och en falukorv och så jobbade vi dygnet runt i den där lilla ettan. Kaklade om ett badrum, bytte kök, lade nytt golv, garderobspartier i entrén och på torsdagskvällen åkte vi hem till Skåne”, berättar Jacob Karlsson.

Men renoveringen gick inte helt smärtfritt.

”Vi sov på liggunderlag i renoveringskaoset och använde toaletten i tvättstugan i källaren. Onsdag natt skulle vi sätta dit köksbänkskivan i granit, men jag hade tagit fel mått. Min kompis hade med sig en bilningsmaskin, så vi började bila in i grannens vägg för att få den på plats och förde ett fruktansvärt liv. På torsdagen när vi stack stod folk och skrek på oss i trappuppgången”, säger Jacob Karlsson med ett skratt. Några dagar senare kunde han sälja ettan för 2,5 miljoner kronor.

VärderingarFastighet

Tänk om börsen har rätt om fastighetsvärdena?

”Det är nog den snabbaste renoveringen jag gjorde.”

Men bostadskarriären var ännu en bisyssla. Samtidigt som renoveringarna pågick arbetade han som bankman på Länsförsäkringar i Hässleholm. Jacob Karlsson berättar att han ofta körde till jobbet med sin blåa skåpbil för att snabbt kunna byta om till blåkläder direkt efter arbetspassen. Även kundbesöken kunde ske med den blåa skåpbilen, något som inte arbetsgivaren alltid gillade.

”De tyckte inte det var så representativt, men när du kommer ut till småföretagare, rörfirmor och snickare, då får du ju något att snacka om. Det blev på en helt annan nivå eftersom vi hade något mer gemensamt. Men jag vill tillägga att jag presterade på banken, så jag tror de var nöjda ändå”, säger han.

Toppade listan

Att det var just Erik Selin som ringde den där dan före dopparedan 2010 är lite av en slump. Jacob Karlsson hade planer på att starta sitt bolag med hyresrätter och behövde kapital, men främst en mentor. Efter en utekväll i Hässleholm skulle han köpa frallor på bageriet och gick förbi en löpsedel från en av kvällstidningarna som utlovade en lista på Sveriges 100 rikaste personer. Jacob Karlsson köpte tidningen och identifierade snabbt ett tiotal personer inom fastighetsbranschen som skulle kunna vara relevanta. Erik Selin hamnade högst upp och Jacob Karlsson försökte nå honom på telefon. När han inte blev framkopplad genom växeln tänkte han att det var värt ett försök med att skicka ett mejl där han skrev att han hade en idé om hur man kunde bygga marklägenheter med upplåtelseform hyresrätt väldigt kostnadseffektivt. Pitchen var att Erik Selin fick 50% av bolaget om han blev kompanjon och mentor.

Fem minuter senare plingade det till i Jacob Karlsson mejlkorg: “Låt oss ses på en lunch”.

Det blev en träff med Erik Selin över en lunch på Avenyn i Göteborg.

Vem var nästa person på listan du tänkte kontakta?

”Då hade jag med Rune Andersson på Mellby Gård, eftersom han har bra lokal närvaro här i Skåne. Men det har ju varit en stor fördel att vara med Erik Selin och Balder eftersom de har så stor kunskap”, säger Jacob Karlsson.

Jacob Karlsson lade in en miljon kronor i bolaget, Erik Selin matchade det. Men pengarna från fastighetskungen i Göteborg kom inte utan krav. Under de första åren fick Jacob Karlsson inte ta ut någon lön – bolaget gjorde inte heller några utdelningar. Detta delvis efter Erik Selins samtal den 23 december där han sade att “ska vi köra detta så satsar vi på att leva fattigt och dö rika“, berättar Jacob Karlsson.

Hur fick du ihop det ekonomiskt?

”Jag jobbade för K-Fastigheter under veckorna och sedan jobbade jag kvällar och helger på skobutiken Löplabbet runtom i Helsingborg, Kristianstad, Malmö och Lund. Det var perfekt för mig som idrottskille att komma dit – jag fick träna på att sälja och ibland träffade man kunder som behövde hjälp med skor men som också var intresserad av fastighetsbranschen, och så pratade man om det.”

Erik Selin om Jacob Karlsson

Om vad han såg i Jacob Karlsson när han hörde av sig:
“Framför allt att jag gillade honom som den fina person han är, och med sitt driv och intresse för våra hus inklusive koll på alla smådetaljer, kände att det var unikt men som sagt viktigast att han är den han är ❤️”

Om hur han tycker samarbetet varit:
“Samarbetet ger mig både glädje och kunskap, mitt liv blir helt enkelt bättre.”

Om hur han ser på att Jacob Karlsson nu är största ägare i K-Fastigheter:
“Positivt att han köpt mer aktier så ingen annan synpunkt på det 💰”

Jacob Karlsson berättar att han lever ett relativt snålt liv och att han anammar IKEA:s grundare Ingvar Kamprads tänk kring att vara sparsam.

”Jag tror jag är lite rädd för pengar. Jag tror att pengar har en avtagande marginalnytta så börjar jag känna mig rik så tappar jag min drivkraft”, säger Jacob Karlsson.

Trots det står det en Jeep, två Porschar och en vattenscooter med tillhörande släp registrerat på honom.

”Jag har fortfarande kvar mitt motorintresse, men jag kör inte motocross längre och vattenscootern fick jag i en bytesaffär med en kompis. Är det stressigt så rensar jag skallen genom att ge mig ut och köra ett varv med någon av bilarna, jag gillar att få lite fart och fläkt ibland”, säger Jacob Karlsson med ett leende.

Som idrottsman räknade du sekunder och minuter, som fastighets-VD handlar det oftast om år och decennier. Hur har den omställningen varit?

”Under min idrottskarriär hade jag alltid en stress. Jag insåg att min elitkarriär kommer ta slut hyfsat snart, att jag skulle ha en peak tidigt. Ta ett OS till exempel, missar du ett OS så är det fyra år till nästa och formen kan ändras mycket under den tiden”, säger Jacob Karlsson och fortsätter:

”Det är det som är så tillfredsställande med affärsvärlden. Det var att här kommer jag inte att kunna peaka tidigt, jag har åldern på min sida och känner ingen stress för här finns en långsiktighet.”

Men det här med att det ibland ska gå snabbt speglar sig också i några av hans affärer.

Köper kanslihuset

Sommaren 2012 är det en tryckande värme över Hässleholm. På det gamla regementsområdet i norra delen av staden har Jacob Karlsson fått upp ögonen för det gamla kanslihuset som Brinova äger. Jacob Karlsson har varit nervös i flera dagar och står nu vid den pampiga, gula militärbyggnaden från 1907.

Plötsligt svänger det in en bil på parkering. Ut kliver Erik Paulsson från Backahill och Henry Fors från Brinova. De är stressade eftersom de har ett flyg att passa.

”Jag är lite sen, måste vi upp på kontoret eller kan vi ta det här i trappuppgången?” frågar Erik Paulsson.

”Ja, det kan vi göra”, svarar Jacob Karlsson.

”Vad är du beredd att ge för fastigheten?”

”Den står ju 50% vakant så jag kan ge 3 miljoner kronor”, svarar Jacob Karlsson snabbt.

”Det var snålt! Men taget!” svarar Erik Paulsson rappt.

Det är så Jacob Karlsson återger en av sina första affärer med sina skånska byggkonkurrenter. Även där är snålheten, eller sättet att sätta värdet på pengar, något som Jacob Karlsson inspireras av.

”De är ju helt fantastiska, både Mats (Paulsson, reds. anm.) och Erik. Jag känner dem inte väl men har ju stött på dem många gånger under åren. En gång var jag med Mats och tittade på alla hans betongfabriker i Skandinaviska Betongelement. Då ringde han dagen innan och sa: ‘jag tänker vi kan samåka, det är så dyrt att köra två bilar’. Den mentaliteten liksom”, berättar Jacob Karlsson.

Ska bli världens största

Sedan starten av K-Fastigheter har Jacob Karlsson, med sin ålder på numera 36 år, gått från att beskrivas av medier som ”jätteunge Jacob” till ”unge Jacob” och numera bara ”Jacob”. Några av milstolparna han själv minns är när bolaget passerade ett fastighetsbestånd på 100 miljoner kronor för att sedan nå miljarden år 2016. Även börsnoteringen i november 2019, som prisades som ”Årets IPO” av Affärsvärlden, är en milstolpe.

Nu är siktet inställt på något annat.

”Nu vill vi på riktigt bli Nordens största konceptuella bostadsutvecklare. Sen blir det att bli den som äger störst bestånd av egenproducerade bostäder”, säger Jacob Karlsson och fortsätter:

”Jag tror på det konceptuella. Det är vår grej. Så vill vi ju på sikt bli världens största konceptuella fastighetsutvecklare. Nu har vi även adderat ett kommersiellt koncept, så vi kommer köra en liten flavour med kommersiella hus framöver också.”

Världens största… kommer du verkligen att leva då?

”Ja, om man säger ‘konceptuella’. Lägger man till det ordet så är det inte så många som bygger copy paste. I Norden idag är det bara vi och BoKlok som taktar flest volymer av copy paste”, säger Jacob Karlsson.

Han berättar att K-Fastigheter håller på att utveckla en byggnad som ska kunna bli 100 meter hög och fungera som kontorshus med eventuella restauranger och butiker på bottenplan.

”Långsiktigt ska vi bara bygga kontorshus i storstadsområden. Det är bara kommersiellt. Kan vi bygga ett kontorshus för 22 000-23 000 kronor kvadraten, hålla en hög nivå och inte belastas utav moms som vi gör när vi bygger bostäder kan vi ha en yield on cost om 10%, det vill säga driftnetto genom investering”, säger Jacob Karlsson.

Men när du rör dig in mot kommersiella fastigheter, är du inte inne och tassar på Erik Selins område då? Eller har ni gjort någon uppdelning?

”Erik äger ju ett antal tusen bostäder med. Nej, vi har ingen uppdelning utan jag ser snarare att… nä, jag har inte ens tänkt på det och aldrig diskuterat det. Jag har K-Fast-hatten på mig och gör det yttersta för att skapa det bästa för K-Fastigheter och Erik har ju Balder-hatten till dagligdags men när han sitter i styrelsen för K-Fastigheter så fattar han det bästa beslutet där. Sen rör vi oss på helt olika marknader och storlekar på affärer”, säger Jacob Karlsson och fortsätter:

”Generellt kan man säga att det som är litet för Balder är stort för oss. Det är helt andra projekt, det har aldrig varit ett problem hittills, men det skulle ju kunna bli. Vi ska inte göra skit för varandra, det vill säga vi ska inte buda på ett projekt mot varandra, det hade varit dumt. Men jag ser inte att vi inte skulle kunna lösa det.”

Sedan i somras har du köpt ytterligare 550 000 aktier i bolaget och äger numera mer än Erik Selin i K-Fastigheter. Var han med på noterna där?

”Ja, jag äger marginellt mer. Vi har ju tyst period innan rapporten ska släppas så det var ett bra läge för mig att köpa. Jag tyckte att priset på aktien var så galet bra i förhållande till de visionerna jag har för bolaget långsiktigt så kände jag att, ja, jag passar på att tanka på lite.”

Hur länge orkar du vara operativ VD?

”Det är ju det enklaste jobbet där är.”

Hur kan det vara det?

”Jag har ju förmågan att kunna delegera det som jag inte tycker är så kul, och så får jag göra det jag tycker är kul. Jag menar, det är värre att vara mellanchef, du ska göra din organisation nöjd, du ska göra management och din chef nöjd, då blir du ju bara squeezad i mitten.

Du får det att låta väldigt enkelt.

”Du får fatta dina egna beslut, du kan styra vart man ska gå. Är man då som mig, tillsammans med Erik, huvudägare, så visst, vi har en styrelse, men jag behöver inte vika mig. För så länge jag och Erik är överens så gör vi på det sättet.”

Du har inte känt påtryckning från andra aktieägare ibland då?

”Det är kanske lite ovanligt att en VD sitter i styrelsen. Men det är också ovanligt att äga 35% och inte vara representerad i styrelsen. För egen del hade jag inte behövt sitta i styrelsen eftersom jag rapporterar till styrelsen. På så sätt är det en väldigt tillfredsställande situation”, säger Jacob Karlsson.