Förvaltaren: Risk för nyemission i SBB

Din fond Avanza Fastighet by Norhammar har fått en dålig start, ned 41% sedan starten i februari. Hur känns det?

“Vi lanserade fonden bara någon vecka innan kriget i Ukraina bröt ut. Såhär i efterhand var det en olycklig tajming. Men fastigheter har visat sig vara ett fantastiskt tillgångsslag de senaste 150 åren och har stått emot alla möjliga kriser och krig. Jag tror det kommer fortsätta vara en stark sektor även kommande år, även om det är lite oroligt just nu.Vi ska också komma ihåg att de bästa investeringstillfällena uppstår när rädsla och oro råder.”

Du är partner i bolaget NRP Anaxo Management, som förvaltar både Avanza Fastighet och Nordic m2. Hur har du valt bolag till fonden?

“Vi investerar i bolag med hög generering av kassaflöden och hög andel inflationsskyddade hyror via KPI-klausuler i hyreskontrakt.”

Har du några exempel på sådana bolag?

“Generellt sett gillar vi lager- och logistikfastigheter som finns i Catena, Swedish Logistic Property och Sagax. Vi gillar kommersiella fastigheter mer än bostäder. Exempel på mindre bolag, men med starka kassaflöden som kan växa snabbt, är Emilshus, Stenhus, KMC Properties och NP3 Fastigheter. Dessa bolag har ingen eller mycket liten exponering mot större städer där fastighetsmarknaden vanligtvis är mer volatil.”

Obligationsmarknaden är ett hett ämne just nu. Hur mycket tittar ni på bolagens finansieringsupplägg?

“Mycket, det är väldigt viktigt för oss. Vi investerar i så hög utsträckning som möjligt bolag som lånar kapital i bank. Vi vill att bolagens beroende av obligationsmarknaden ska vara så låg som möjligt. De bolag jag har nämnt hittills, med undantag för Sagax, har tämligen lågt beroende av obligationsmarknaden.”

Hur är din syn på marknaden?

“Det är alldeles uppenbart att obligationsmarknaden inte fungerar som den ska. Spreadarna, som är en stor del av kostnaden för nya obligationslån, är ju väldigt höga jämfört med bara för ett år sedan. Det är ett tecken på att investerarna inte finns där. Det är helt enkelt väldigt mycket rädsla som styr. Spreadarna måste komma ned rejält för att det ska bli attraktivt för fastighetsbolagen att finansiera sig via obligationer, annat än som toppfinansiering. Men man ska också komma ihåg att obligationer är för flertalet fastighetsbolag en väldigt liten del av finansieringen. Många av obligationerna har dessutom förfallodatum först om flera år.”

På er hemsida står det att Castellum är fondens största innehav, stämmer det?

“Nej, det är inte riktigt sant. Nu är Sagax störst.”

Har ni sålt Castellum? 

CastellumAnalys

Castellum: Tronskiftet

”Vi har minskat innehavet marginellt men Castellum är fortfarande näst största innehav i våra portföljer. Vi har analyserat bolaget noga de senaste dagarna och vi gillar aktien. Visst finns det en risk med obligationsförfallen, men vi bedömer att bolaget kommer klara denna refinansieringsrisk genom att flytta skuld till bankerna eller genom att sälja vissa fastigheter. Aktien är attraktivt värderad på dagens nivå om ca 55% rabatt mot senaste rapporterat substansvärde. Aktiemarknaden diskonterar nyemission av eget kapital, vilket vi bedömer är mindre sannolikt.”

Rutger Arnhult är en av de större ägarna i två av fondens större innehav, Sagax och Castellum. I somras växlade han över från A-aktier till mer likvida B-aktier i Sagax, vilket pressade kursen en hel del. Nyligen sålde han Castellum-aktier för 4,3 miljarder kronor till följd av överbelåning. Vad tänker du kring att en enskild persons ekonomi har så mycket inflytande i två av fondens större innehav?

“Om Rutger skulle behöva sälja sina Sagax-aktier tror jag att det finns ganska många köpare av de aktierna i Sagax, som är ett riktigt kvalitetsbolag. I fallet Castellum har han ju sålt till Akelius. Det tycker jag är en jättebra signal. Akelius är ju definitionen av smart money sedan han sålde sitt stora fastighetsbestånd för drygt ett år sedan, just innan inflationsoron kom igång. Nu börjar han återvända och, liksom vi, köpa kommersiella fastigheter till låga priser.”

På tal om snackisaktier. Ni har inte något innehav i SBB?

“Nej, i så fall ett mycket blygsamt innehav. Idag finns det en risk för nyemission i det bolaget, men det finns också chans att bolaget rider ut stormen via exempelvis lyckosamma försäljningar av fastigheter. Då kan aktien dubblas snabbt. Vilket scenario som spelar ut är oklart, och därför äger vi hellre aktier där vi har en bättre förmåga att träffa rätt i analysen”, säger Peter Norhammar som så sent som i februari hade SBB som största innehav i fonden.

Är det också av finansieringsskäl?

“Ja. Också där är det obligationer och hybridkapital som måste refinansieras. Även om det är långt bort i tiden finns det en överhängande risk att de inte kan låna samma volymer till samma låga kostnad.”

Du har också Balder i fonden. Bolaget finansierar sig delvis via hybridobligationer som nu debatteras friskt i finansmedia. Vad tycker du om sådana instrument?

“Vi tycker att det är bra med olika typer av finansiering, både eget kapital och räntebärande skulder. Sedan kan man även ha hybrider som ligger någonstans mittemellan. Vi gillar när bolagen diversifierar sin upplåning. Men hybridobligationer ska vara en kompletterande finansieringskälla, inte dominerande. Och det är det ju heller inte i Balders fall.”

Fastigheter har som sagt haft ett tufft år, med stigande räntor och sämre konjunktur. Har du några tips till de som har investerat eller vill investera i fastigheter?

“Investerare nu behöver bli väldigt mycket mer selektiva. De senaste tio åren har man kunnat äga i princip vilken typ av fastighet som helst, och den har stigit i värde. Jag tror verkligen på att det under de kommande åren kommer vara bra att äga kommersiella fastigheter, med starka kassaflöden och KPI-skydd. Jag tror att hyresbostäder kommer få det betydligt tuffare med räntehöjningarna. Men kommersiella fastigheter med hög andel KPI-skyddade hyror och delvis bundna räntor tror jag kommer kunna prestera stabila och i vissa fall stigande kassaflöden både i år och nästa år, precis som de gjorde under pandemiåret 2020. Men börsen verkar ha glömt denna stabilitet. Just nu.”