Förvaltare: ”Sex bolagsutköp i fonden i år”

Under pandemin har du delat upp fonden i två delar, där 60% utgörs av det du kallar defensiv tillväxt. Berätta om vad det är.

”Defensiv tillväxt är mer ekonomiskt motståndskraftig – stabil intjäning med viss tillväxt. Där har jag bolag med exponering mot hälso-/åldringsvård, self storage och hyresbostäder. Där har jag också bolag som drivs av digitalisering men som är mer defensiva, exempelvis mobilmaster och datacenter.”

Och övriga 40%, vad består de av?

”De är de bolag vi skulle kalla pandemiförlorare, alltså de som haft strukturell motvind och som nu är undervärderade sett till normaliserad intjäningsförmåga. Typ som detaljhandel, hotell och kontor.”

Du har ökat exponeringen mot kontorsmarknaden det senaste året. Indirekt består drygt 25% av fonden av kontor. Varför ökar du?

”Kontoren värderas ju i vissa fall till kraftiga rabatter efter pandemin på grund av rädslan för nyttjandegraden i framtiden, något jag anser överdrivet även om vi inte når tillbaka till hur det såg ut innan pandemin kortsiktigt. Jag har bland annat ökat upp i kontor framför allt i USA och Japan. Paramount Group fokuserar mest på Manhattan, som ju har varit en av de hårdast drabbade delarna av kontorsmarknaden. De var faktiskt föremål för ett utköp för ett år sedan, men som misslyckades. De ligger långt fram i ESG och har många hållbarhetscertifierade byggnader, något jag letar efter. Det gäller att vara väldigt selektiv när man tittar på denna typ av bolag. De sker en polarisering på kontorsmarknaden nu: de som är hållbara kommer alltmer handlas till premie och de som inte är det får en så kallad ”brown discount” på grund av höga kostnader för omställning. ESG är väldigt viktigt för kunderna, de vill kunna sitta i bra byggnader.”

Finns det inte risk att logistik faller tillbaka efter det starka pandemiåret? 

”Nej, tvärtom tror jag. I Q3-rapporterna har man väldigt starka signaler ifrån princip hela världen i detta segment, drivet av två starka trender: onshoring och lageruppbyggnad. Bolagen tar hem tillverkning efter det senaste årets störningar i logistikkedjorna och vill dessutom utöka sina lager för att bli mindre sårbara, vilket ju är tvärtom mot den tidigare strävan efter att ha så små lager som möjligt. Utöver detta har vi ju den snabbväxande e-handeln och nya typer av verksamheter som exempelvis vertikala odlingar eller produktion av elektriska fordon som kräver lokala lager.”

Du har till exempel världens största logistikoperatör, amerikanska Prologis, i fonden. Vad är bra med det bolaget?

”De rapporterade väldigt starka kvartalssiffror förra veckan, och prognosen för 2021 är att hyrestillväxten i USA kommer bli nästan +20% och globalt +17%. Det är en enormt stark hyreshöjning. Det bidrar till en nedåtpress på yielden, och att värdet på tillgångarna stiger.”

Ser du några tecken på att trenden kommer hålla i sig även efter den värsta pandemieffekten avtar?

”Ja, det handlar ju om utbud och efterfrågan. VD:n för Prologis säger att den lediga logistikytan i USA är utsåld. Samma sak ser vi i Storbritannien. Förra månaden rapporterade konsultfirman Cushman & Wakefield att det är sannolikt att det inom ett år inte kommer finnas ledigt varulager i Storbritannien. Trenden bekräftas också av kapitalet som söker sig in i denna sektor, alltifrån institutionella investerare till private equity. Transaktionerna i Storbritannien ligger i år kring 2 miljarder pund, vilket är mer än 4 års ackumulerade transaktioner åren innan pandemin bröt ut. Det är en enorm efterfrågan på denna typ av objekt.”

Det har även varit en hel del uppköp på den globala fastighetsmarknaden. Sex bolag i din fond har köpts upp. Vad är framgångsreceptet?

”Jag har haft två rena kontorsbolag som har fått bud på sig: amerikanska Columbia Property Trust och österrikiska C. Immo som inte har köpts ut än. Stockholmsnoterade Adapteo, som köptes ut av Goldman Sachs med premie på 53%, är den bästa bidragsgivaren hittills i år. Det uppköpet handlade ju mycket om de starka kassaflödena, vilket är det som budgivarna letar efter.”

Uppköpsvågen inom fastigheter påminner lite om den vi såg efter finanskrisen 2008-09. Håller du med?

”Nja, de skiljer sig åt ganska mycket. Då var vi i en distressed situation, där fastighetsbolagen hade mycket sämre balansräkningar än idag. Uppköpen idag drivs ju i mångt och mycket av den enorma tillgång på kapital som finns där ute. Om vi ser till världens största fastighetsmarknad, USA, så är en tredjedel av alla förvärv industriella, det vill säga andra fastighetsbolag som vill växa och hitta synergier. Resten är egentligen private equity och institutionella investerare.”

Du har också en biografkedja i fonden. Hur kommer det sig?

”Jag letar ofta i gränslandet av andra verksamheter, men där fastigheter utgör en stor del av substans. Nu har jag tillsammans kollegorna i deep value-fonden Focus investerat i Marcus Corp, som alltså är USA:s fjärde största biografkedja, men dessutom äger runt 5000 hotellrum. Efter pandemin är värderingen rejält nedtryckt. Enligt mina beräkningar äger de fastigheter för en bra bit över 1 miljard dollar medan enterprise value ligger på 800 miljoner dollar. Rent operationellt rör sig bolaget sakta men säkert mot en mer normaliserad intjäning, något marknaden hittills missat.”

Slutligen måste vi ju nämna Evergrande. Är det överstökat eller finns det risk för att det utvecklar sig till något ännu värre?

”Det är svårt att säga. Evergrande per se är egentligen inget stort problem då det håller på att monteras ner under statlig kontroll. Problemet är snarare att det finns så många Evergrandes i Kina. Evergrande är ju absolut ett av de största fastighetsbolagen, men det finns många bolag med liknande skuldsättning vilket gör investerarna nervösa. Nu tror jag att vi är inne på det fjärde kinesiska fastighetsbolaget som flaggar för inställda obligationsbetalningar. Man ska dock veta att Kina har haft bra koll på den här sektorn ganska länge, och man har vidtagit åtgärder gentemot Evergrande som känns rätt. Men jag är inte helt övertygad. Spridningseffekten är farlig, och en reell risk för betalningsinställningar om inte bostadsköparna hittar tillbaka eller fortsätter att vänta på högre rabatter.”