”Billigare fastigheter i Sverige”

Fastigheter är inte vilken tillgång som helst och ni har gjort flera miljardförvärv i coronatider. Hur kontrollerar ni fastigheterna före förvärv?

”Jag är baserad i London och här har restriktionerna varit hårda. Vi har alla jobbat hemifrån sedan ett år tillbaka. I början av pandemin var osäkerheten stor och det rådde stiltje ett tag på transaktionsmarknaden men under fjolårets tredje kvartal kom marknaden igång. Under den här perioden har vi inspekterat fastigheter med hjälp av lokala team, men också genom videosamtal från säljare och rådgivare. I vissa fall har vi också använt oss av drönare för att få en bättre bild av omgivningen”.

Ni köpte exempelvis Coops stora nya centrallager i Eskilstuna förra året för 1,5 miljarder kronor. Är det ett typexempel på vad ni letar efter?

”Ja, det kan man säga. Det som har gått bäst i Norden, precis som på flera andra europeiska marknader, är logistik- och bostadsfastigheter. Vi tittar på logistiklokaler nära de största städerna eller på orter som fungerar som en knutpunkt, och vi anser exempelvis att Eskilstuna logistikpark ligger bra till. Man har bevisligen lockat till sig stora logistikaktörer som lockats av bra anslutningar till motorväg, järnväg och flygplats. Att logistik är intressant beror på att e-handeln är så pass utbredd i Norden, samtidigt som tillväxtpotentialen är stor. Men vi tittar även på bostäder och kontor”.

Ni är knappast ensamma om att intressera er för svenska logistikfastigheter. Förutom flera inhemska börsbolag så finns globala jättar som är ute efter liknande.

”Ja, logistikmarknaden är verkligen populär men i Norden är objekten fortfarande mer prisvärda än i andra europeiska länder. Om vi hade köpt motsvarande logistikanläggning som Coop i exempelvis Tyskland så hade priset både varit högre och med mindre spread. Det är inte så konstigt eftersom Tyskland betraktas vara en säkrare och mer likvid marknad”.

I fjol köpte ni också kontorshuset Solna United för 3,3 miljarder kronor och Elgigantens jättelager i Jönköping för 1,5 miljarder kronor. Ni har köpt fastigheter för sammanlagt 9 miljarder kronor i Sverige. Om du jämför den svenska fastighetsmarknaden med andra nordiska länder, vilka är de största skillnaderna som är relevanta för er?

”Norge är mer av en lokal marknad, där har vi inte investerat på senare år. För oss är det Danmark, Finland och Sverige som gäller. Och i Sverige är aktiviteten högst. En fördel för oss är att finländska investeringar görs i euro. Det betyder att vi inte måste hedga valutarisken, vilket underlättar. Underliggande faktorer som lockar i hela Norden är den starka befolkningstillväxten samtidigt som den ekonomiska tillväxten har varit bra under coronakrisen och väntas vara dubbelt så hög mot det europeiska snittet framöver. Den kombinationen gör att nordiska bostäder ger några av de högsta riskjusterade avkastningarna på sikt. Det gäller framför allt i Helsingfors, men även Stockholm och Köpenhamn”.

Vilken typ av bostadsfastigheter letar ni efter?

”Vi ser en ökad efterfrågan på lite billigare hyresrätter utanför städerna och på mindre orter med bra pendlingsmöjligheter. Folk är beredda att leva längre bort från storstäderna för att kunna bo lite större, med högre standard och till exempel nära till grönområden.”

Vad har ni köpt på bostadssidan?

”I Norden har DWS nyligen förvärvat en portfölj med mer än 500 bostäder fördelade över sex byggnader belägna i Helsingfors, Esbo och andra städer i Finland. Vi har stor erfarenhet från den europeiska bostadsbranschen och en gedigen pipeline som består av potentiella affärer i nordiska bostäder”.

Hur länge behåller ni era tillgångar?

”Lång sikt. Vi säger normalt tio år men jag tror exempelvis att partnerskapet med Coop kan bli längre än så”.

Du  har en positiv syn på den nordiska fastighetsmarknaden. Vilket är det största hotet?

”Att priserna skulle stiga! Just nu är det väldigt attraktivt prisläge jämfört med andra europeiska länder. Det är ett fönster som står öppet. Om du redan är investerad kommer det att ge en bra avkastning på fem, tio års sikt, men om man går in nu måste man välja ut väldigt noga vad man ska investera i. Högre priser kan vara utmanande och vi måste vara selektiva för att uppnå våra avkastningsmål. Det gäller i högre utsträckning inom logistik och bostäder där det krävs att man känner marknaden väl”.

Någon teori om varför det är billigare?

”Investerare har lockats till mer defensiva investeringar, särskilt under coronakrisen, och därför har vi sett en stark preferens för större och mer likvida marknader som exempelvis Tyskland. Per definition är detta en marknad som erbjudit långsiktig stabil avkastning över tid vilket har drivit upp priserna. När investerare i större utsträckning söker efter högre värde och avkastning förväntar vi oss att avkastningspremien för de nordiska marknaderna kommer att attrahera ytterligare internationellt kapital, särskilt inom logistik och bostad”.

Högre inflation med stigande räntor som följd, är inte det ett hot?

”Nej, det är inte lika stort hot. Inflation är inte något hot för oss eftersom det rör sig om defensiva tillgångar med långa inflationsskyddade hyresavtal, där har vi en hedge. På byggsidan i fastighetsbranschen kan inflation få mer effekt.  Vi tror att inflationen stiger i år och kanske nästa år, därefter stabiliseras den (CPI Europe, konsumentprisindex i Europa) igen och landar på runt 2%, enligt våra analyser”.

Det är förresten bara kvinnor som arbetar i fonden. Är det en slump?

”Mångfald är en återkommande fråga inom finansbranschen och det handlar om många fler aspekter än kön. Att vi bara har kvinnor är inte direkt någon slump, men vi vill ha de bästa kandidaterna och efter att ha gjort intervjuer var det helt enkelt dessa personer som jag föll för. Men jag tycker att fler kvinnor generellt borde överväga att bli fondförvaltare. Om vi på något sätt skulle kunna vara ett föredöme i den frågan så vore det roligt”.