”Fler bud på kommersiella fastigheter”

Det händer mycket i fonden just nu. I dag lade SBB ett bud på ett av dina fondinnehav, nämligen norska Entra. Vad tycker du om budet?

”Entra är före detta statligt ägda samhällsbyggnader, framförallt kontor, där staten fortfarande sitter kvar med en del ägande. Så det finns absolut en viss match med SBB. Sedan är det ju en rejäl munsbit för Batljan, om det nu går igenom vilket återstår att se. Det skall inte uteslutas att det kommer fler friare som vill konsolidera marknaden. Stordriftsfördelar är ju, i varierande grad, bra för fastighetsbolagen.”

Kan vi få se fler bud framöver tror du?
”Ja, jag är ganska säker på att det kommer att komma mer, framförallt inom kommersiella fastigheter. De är väldigt nedtryckta sedan pandemin, särskilt på kontorssidan. Globalt sett finns det ju väldigt många bolag, särskilt inom small- och mid cap segmentet, som fortsatt är väldigt billiga.”

Så kontorsfastigheter kommer komma tillbaka?

”Ja, det är min övertygelse. Jag tog ned min exponering mot kontor ganska tidigt i pandemin, men ökade upp igen under sommaren. Jag anser helt enkelt att människan har ett behov av att träffas fysiskt, och att det finns vissa delar som inte kommer fungera lika bra i ett Zoom- eller Teamsmöte. Det bekräftas också av antalet personer som återvände till kontoren när samhällen öppnades upp. Men jag tror att de som har modernare och mer flexibla kontor, som lättare kan ställa om för att klara situationer som pandemier, kommer komma ur det hela bättre än exempelvis en äldre fastighet på Mid-Manhattan som inte kan bygga om så mycket utan stora kostnader.”

Hur ser din investeringsfilosofi ut?

”Jag försöker hitta undervärderade bolag inom olika fastighetssegment, och jag vill gärna att det ska vara inom olika teman även om vi alltid fokuserar på bolagsnivå. Det kan vara exempelvis hälsovård eller tech real estate. Men det ska drivas av långsiktiga megatrender, exempelvis digitalisering eller en åldrande befolkning. Nu har vi exempelvis en stor trend mot hållbarhet. Fastigheter är ju en ganska stor bidragare till koldioxidutsläppen.”

Hur tänker man då? Gäller det material eller själva processen?

”Det kan ju gälla allt, inte minst det man bygger in i fastigheten. Till exempel så är air condition en ganska stor miljöbov. Det finns mycket att göra, delvis för att rädda världen men också på kostnadssidan. Förra året invigde just Entra ett så kallat Energi plus-hus i Trondheim, där man skapar mer energi än vad man förbrukar. Den energi som blir över kan man skicka över till närliggande strukturer. Ett liknande hus byggs just nu i Oslo.”

 Vad innebär tech real estate?

”Det handlar egentligen om hela värdekedjan i digitaliseringstrenden, inte minst e-handeln. Alltifrån mobilmasten till datacenter till logistikfastigheter. Alla dessa fastigheter drivs ju av en starkt underliggande trend som är näthandeln. Jag tror inte på en tillbakagång till där vi var innan pandemin. E-handeln har accelererat på grund av pandemin och tagit ett steg in i framtiden på cirka två år. Vi äger till exempel logistikfastighetsbolaget Catena.”

Betyder det att det är helt kört för varuhusen?
”Vi har generellt sett varit väldigt försiktiga med köpcenter sedan några år tillbaka. Vi har ägt en del köpcenter i Asien där man har en helt annan efterfrågan på sådana fastigheter. De senaste veckornas uppgångar i köpcenter framförallt på den europeiska marknaden tror jag är något överdrivna, man bör vara lite försiktig och selektiv med den långsiktiga utvecklingen.”

Vad ska man investera i för fastighetsbolag för 2021?

”Jag tror det fortsatt finns en hel del uppsida inom hotell- och kontorsfastigheter, särskilt inom mid- och small cap-segmentet. De har inte hängt med den starka rotation vi har sett nu, framförallt inom kontor där det är de stora beta-namnen som dragit.”
Du har investerat i det kanadensiska fastighetsbolaget Allied Properties. Hur kommer det sig?

”Det är ett högkvalitativt fastighetsbolag där vi har köpt in oss på samma nivåer som under finanskrisen, trots att bolaget är mycket bättre och kapitalstarkt idag. Rabatten mot NAV är 25%. Man har utöver kontorsfastigheter tre datacenter, och fokus ligger på Montréal och Toronto. Toronto är särskilt intressant eftersom staden har haft en stor tillväxt av medarbetare inom tech-industrin. Om man skulle extrapolera Torontos tillväxt de tre senaste åren skulle staden passera San Fransisco gällande tillväxten i antalet medarbetare inom området. Bolaget har dessutom en stor utvecklingsportfölj med dolda värden, och uppsida att uppjustera hyror till marknadsnivåer.

Du har också ökat i det japanska fastighetsbolaget Heiwa Real Estate. Vad lockar med det bolaget?

”Det är ett small cap-bolag och har kontorsfastigheter i flera av de japanska storstäderna, inte minst i Tokyo. Tokyo en intressant stad att befinna sig i för fastighetsinvesteringar, inte minst bekräftat genom att ett antal pe- spelare nyligen flaggat för stora investeringar inom fastigheter. Heiwa har mycket land och befintliga strukturer i Tokyos finansiella distrikt som de håller på att renovera för att revitalisera hela det området. Bolaget är billigt om man börjar gräva lite, handlas till 1,1 gånger bokfört värde. Men de har väldigt stora orealiserade vinster i tillgångarna som gör att aktien handlas till ungefär 40% rabatt mot NAV.

Och nu finns det en liten extra tvist i caset?

”Ja. Den största ägaren i bolaget är den japanska fastighetsjätten Mitsubishi Estate, vars ägande legat som en våt filt över bolaget. Nu i september seglade det upp en ny storägare, Simplex Asset Management, i bolaget. Detta kan öppna upp för ägardynamik och eventuella krav på att kristallisera de orealiserade värdena i bolaget. Det är en intressant situation eftersom bolaget har ett “poison pill” vilket har medfört att dessa förslag tidigare har röstats ned.

Du har sålt och köpt det amerikanska bolaget Colombia Property Trust. Varför?

”Det är ett fint bolag med fokus på kontorsfastigheter i tre av de så kallade gateway cities i USA, det vill säga New York, San Francisco och Washington. Detta är städer som har varit väldigt hårt drabbade i pandemin, men trots det har bolaget fortfarande 98% beläggning på lokalerna. Aktien är väldigt billig. Den handlas till en dividend yield på 6% och en cash flow yield på 11%.”

Du har även hälsovårdsbolaget Aedifica i portföljen. Hur kommer det sig?

”Det är ett belgiskt bolag som primärt verkar inom åldringsvården. Det intressanta här tycker jag är de långsiktiga demografiska trenderna och hela sentimentet inom åldringsvården inom Europa. Idag har Europa över 25 miljoner invånare som är över 80 år. Detta antal väntas växa med 130% de närmaste 30 åren. Aedifica finns i sex länder, bland annat Sverige och Finland.

Bolaget växer bra redan nu, eller hur?

”Ja, både organiskt och genom förvärv. Segmentet är i ett starkt behov av konsolidering i Europa, vilket Aedifica är bra på. Förra året förvärvade de modulhusbolaget Hoivatilat i Finland, och deras utvecklingspipeline är på 780 miljoner euro. De har 100% beläggning och den genomsnittliga kontraktstiden är 20 år. Det är ett bra och stabilt bolag, men tappade tidigare under året för rädslan att åldringsvården skulle drabbas hårt av pandemin. Farhågorna har dock varit något överdrivna då hyresgästerna, det vill säga operatörerna, exempelvis i Belgien har statliga garantier under pandemin.