Fastighetsmiljardären: ”Steninge slott hade kunnat bli en jävligt dyr sommarstuga”

Som ung blev Per Taube strängt tillsagd att inte yppa ett ord till någon om att han har blått blod.

“‘Du får aldrig berätta att du är adlig!’ sa mamma och pappa.”

I Norrland på 60-talet gjorde man allt för att inte sticka ut, berättar Per Taube när Affärsvärlden möter upp honom hemma på Steninge slott strax utanför Sigtuna.

Per Taube växte inte upp bland statyer och välfriserade trädgårdar, utan bodde i ett villaområde med sina föräldrar som var småföretagare och sin yngre syster i Örnsköldsvik. Taubes två äldre syskon bodde kvar i Stockholm när familjen flyttade norrut.

“Lärdomen från föräldrarna var att man inte ska tro man är någon. Det har nog präglat mig lite, även om jag bor i den miljön jag gör nu.”

“Hade blivit en jävligt dyr sommarstuga”

Hans förmögenhet, sett till det egna kapitalet i familjeföretaget Gelba, uppgår till 3,8 miljarder kronor. Rikedomen har han tillförskaffat sig själv. Mycket tack vare hans näsa för fastighetsaffärer. Det var mitt under den brinnande finanskrisen, våren 2009, som Per Taube sniffade upp Steninge slott med tillhörande 380 hektar mark. Affären var ett typexempel på det agerande som entreprenören gjort till sitt signum – att våga satsa när ingen annan gör det.

“Det var en dröm för mig att köpa Steninge slott men det fanns ingen garanti att jag skulle få igenom en detaljplan för marken. Att köpa ett förlustbringande slott för 180 miljoner och inte kunna utveckla det hade blivit en jävligt dyr sommarstuga. Den risken kunde jag inte ta.”

Inledningsvis lades Steninge ut till försäljning för 200 Mkr. En siffra som trimmades ned till 180 Mkr och till sist 126 Mkr. Då slog Per Taube till på det som är ett av Sveriges bäst bevarade 1600-talsslott.

“Med facit i hand var det ju värt mycket mer än så.”

Detaljplanen gick så småningom igenom och hittills har fastighetsentreprenören lyckats ta hem 400 Mkr från affären. Till större del genom att sälja en del av marken runtomkring.

Mer än bara ett hem

Steninge Slott är i dagsläget värt omkring 250 Mkr, uppskattar Per Taube, som planerar att bli gammal i slottet.

“Det är mer än bara ett hem. Steninge har blivit en del av mig.”

Steninge slott används i olika sammanhang. Det kan vara allt ifrån luncher med den Beridna högvakten, där Per Taube sitter i styrelsen, till middagar med representanter från Regeringskansliet.

“Tobias Billström ringde mig och frågade om han inte kunde ha middag här för Europas utrikesministrar. Jag hjälper gärna till när jag kan och jag deltog på middagen”, säger han.

Tillfälligheter

Hela livet är tillfälligheter och Per Taube förespråkar att man bör utsätta sig för dem. Hans framgångsrika karriär inom fastigheter fick sin start nästan som av en tillfällighet. Det hela började på 80-talet när han startade ett företag inom finansiell leasing som senare såldes.

“Jag jobbade med finansiering och en dag fick jag en finansieringspropå från ett fastighetsbolag som satt illa till och behövde refinansieras. ‘Om jag ska hjälpa till vill jag också köpa in mig i bolaget’, sa jag vilket jag också gjorde.”

Längs vägen arbetade Per Taube med rekonstruktioner och hjälpte banker att ta hand om fastigheter. Under fastighetskrisen på 90-talet var han med om sin första börsnotering – fastighetsbolaget Storheden.

“Tanken var att bolaget skulle fungera som en värdepapperisering för alla havererade fastighetsengagemang.”

Ett fåtal affärer hanns med innan bolaget köptes upp. En enligt Per Taube “fin affär”.

Efter att krisen lagt sig arbetade Per Taube med fastighetsportföljer i många år. Ända fram till omkring år 2006 då han märkte av en överhettning inom fastighetsbranschen. Illa kvickt bestämde han sig för att sälja majoriteten av förvaltningsfastigheterna i hans ägo.

“Med facit i hand var det fantastiska affärer. Jag kände att det var dags. Ren magkänsla”, säger han och fortsätter:

“Det var då jag gjorde mina första riktigt stora affärer där jag tog hem ganska mycket pengar.”

Arlandastads begynnelse

Efter att nyligen ha sålt av större delen av sina fastigheter höll han en armlängds avstånd till fastighetsbranschen. Men en tillfällighet som nästan var för bra för att vara sann dök upp. Det var en gammal outlet-fastighet i Arlandastad som drogs med problem.

“Jag kände till kåken sedan innan och såg potentialen. Den fick jag billigt. Sedan tänkte jag ett steg längre och tog fasta på att vi ju var grannar med Arlanda.”

Fröet som vuxit sig till fastighetsbolaget Arlandastad Group, idag med en projektportfölj på totalt 50 miljarder kronor, såddes.

“Blickar man ut i omvärlden på andra stora flygplatser så ser man att det växer fram flygstäder, vilket ter sig logiskt. Det är också vår ambition med området kring Arlanda, genom projektet Explore Arlandastad, och Skavsta. Vi bygger samhällen.”

De första tio åren efter grundandet av bolaget köpte Per Taube upp all mark han kunde komma över kring Arlanda. I skrivande stund kontrollerar bolaget 350 hektar mark runt Sveriges största flygplats.

Med över tio pågående projekt kring Arlandastad har bolaget hittills lyckats färdigställa några stycken. Mässverksamhet, flertalet hotell, utbildningslokaler och en ny tunnel under den förbipasserande E4:an. Diskussioner med fler potentiella hyresgäster fortlöper, enligt Per Taube.

“När vi bebyggt all mark kommer det stå hus, hotell, logistikfastigheter och förhoppningsvis en ny Stockholmsmässa. Egentligen allt som kan driva fastighetsaffären jobbar vi med – om det så krävs att jag själv behöver stå och sälja korv för att locka människor så gör jag det.”

“Bolaget är missförstått”

Per Taube har större ambitioner än bara Arlanda-området. För två år sedan lade han också vantarna på Skavsta flygplats. Arlandastad betalade 117 Mkr för flygplatsen med tillhörande 500 hektar mark.

“Direkt efter affären fick vi allt det vi köpt värderat till 600 Mkr. Så vi tjänade en halv miljard på pappret.”

Det låter nästan för bra för att vara sant.

“Det var inte många som ville köpa en flygplats under en pandemi och i början av kriget i Ukraina”, säger han och fortsätter:

“Det franska bolaget Vinci sålde en flygplats – Arlandastad köpte ett markområde.”

Skavsta flygplats dras med förluster och det väntas ta några år innan verksamheten kan redovisa svarta siffror, bedömer Per Taube. Men det är inte flygplatsen som kommer vara den stora värdedrivaren.

“Vi tjänar pengar på fastighetsaffären, jag tror marknaden missat det. När vi gjorde den här affären hände ingenting med aktiekursen.”

Varför tror du det blev så?

“Det här diskuteras mycket internt. Jag börjar låta som ett politiskt parti… väljarna förstår inte oss. Jag tror vi har varit väldigt dåliga på att förklara. Omsättningsmässigt står våra rörelsedrivande bolag för ungefär hälften av totalen och då kanske många tänker att Arlandastad är ett mäss- eller utbildningsbolag. Men pengarna kommer från fastighetsaffären.”

“Vi har tappat kunden på något vis. Kunden är inte analytikerna, inte aktieägarna, utan våra hyresgäster. Här ska vi bli bättre.”

Att äga aktien i Arlandastad har hittills inte varit någon god affär. Sedan listningen på First North har aktien kontinuerligt försvagats och är ner över 60%.

“Vi har en projektportfölj på omkring 50 miljarder med en förväntad projektvinst på cirka 15 miljarder och ett eget kapitalt på 4,5 miljarder. Detta värderas på börsen till 1,7 miljarder kronor, trots att vi har en låg belåning, bra likviditet och inga obligationer som tynger”, säger Per Taube och fortsätter:

“Syftet med noteringen var att lyfta fram värden men just nu är det tvärtom. Nu är vi extremt lågt värderade.”

Sedan Riksbanken började skruva upp räntan för ungefär två år sedan har fastighetssektorn släpat efter. Per Taube förklarar den bittra kursutvecklingen för Arlandastad med att bolaget dragits med i det bittrare sentiment.

“Ta en bostadsutvecklare idag som bygger ett hus med en yield of cost (förväntad avkastning på investeringen red. anm) på 5%. När det står klart kanske det värderas till samma yield, det vill säga en nollsummeaffär. När Arlandastad bygger har vi en yield on cost på omkring 9%. Det ger en vinstmarginal på mellan 30-35% på det vi bygger.”

Per Taube menar att bolaget har svårt att leva i “kvartalskapitalismen” som råder på börsen. Frukten från många investeringar kan plockas först efter några år. Men i dagsläget är det uteslutet att plocka bort Arlandastad från börsen, enligt fastighetsentreprenören.

Vilka risker ser ni för närvarande?

“Det mesta som kan gå snett har gått snett. Pandemi, krig och chockhöjning av räntor. Det har tidvis varit tufft men vi har gått stärkta genom kriserna. En risk är att det tar mycket längre tid att realisera projektportföljen än vi tänkt. Sedan tror jag inte man kan förlora så mycket på den här kursen.”

Hur ser du på sektorn i stort?

“I flera år har fastighetsbranschen varit ett stort räntearbitrage. Det är där de stora pengarna har legat. Du hade lika gärna kunnat köpa ett finansiellt instrument som hade gett samma effekt. Och då hade du sluppit både hus och hyresgäster. Faktiskt är det så enkelt.”

Sektorn var länge dopad men de senaste åren har det skett en tillnyktring, menar Per Taube. Historiskt är rådande räntenivåer inget märkvärdigt. Och någon krasch blev det inte till följd av ränteökningarna.

Nu ser fastighetsentreprenören att marknaden stabiliseras och en räntesänkning på sammanlagt 1 procentenhet är diskonterad. Men det kommer nog dröja innan fastighetsbolagen kan ge rimlig avkastning till aktieägarna.

“Generellt beräknas fastigheter nu ge en direktavkastning på cirka 5%, vilket är lite. I vissa fall ser vi fastighetsportföljer med 2,5% yield. Man vill se yielder på minst 6% för att det ens ska vara intressant.

Fastighetsentreprenören fortsätter:

“Det kommer nog ta sin tid innan vi får se sjunkande yielder. Sektorn kommer vara ganska seg ett tag – men hade du frågat för ett halvår sedan hade jag varit betydligt mer pessimistisk.”

Vid en framtidsutblick ser Per Taube störst potential i logistikfastigheter, som bland andra Sagax har exponering mot.

“Det kommer fortsatt vara bra. David Mindus gör sig också unik genom att han bundit de mesta av lånen, vilket få andra gjort. Han är lite försiktigare och det tror jag är ett skäl till att bolaget är så högt värderat.”

Per Taube skiner plötsligt upp.

“Mindus jobbade faktiskt för mig en gång i tiden, under hans studietid. Det är jag lite stolt över. Han är en bra kille. Det är ordning och reda på honom.”

Per Taube har enligt honom själv ett liknande, mer defensivt förhållningssätt när det kommer till affärer. Om risken till synes är lite för stor i ett projekt så blir det ingen affär.

“Det är som i början på 90-talet när jag ofta krokade arm med bankerna. Om en bank är inne i ett fastighetsprojekt och gärna ser en ny, kapitalstarkare ägare så står dem ibland för större del av risken. Att jag vågat göra affärer när det sett som mörkast ut har mycket med det att göra. Man måste vara riskorienterad, ha för höga marginaler och låg skuld.”

Vid utgången av det första kvartalet i år hade Arlandastad en nettoskuldsättning på 16,5%. Förhållandevis låg jämfört med resterande fastighetsbolag på börsen.

Vän till Kungen

Genom gemensamma vänner sprang Per Taube på kungen Carl XVI Gustaf för omkring 30 år sedan. De fattade tycke för varandra och Taube hjälpte kungen att strukturera om bland sina företag. De gjorde också en fastighetsaffär tillsammans genom Per Taubes bolag Gelba och konungens då nystartade företag, Bensor. De köpte upp Sparbankshuset i Kalmar, en bankfastighet som bara några år senare såldes med god vinst.

Hur är konungens näsa för affärer?

“Han har fullt upp med att bedriva sin verksamhet som kung. Kung Carl Gustaf är nyfiken och väldigt kunnig inom mycket. På så sätt är det kul att prata med honom.”

Har det hänt att konungen dragit in dig i en affär?

“Nej, kungen gör inga affärer på så sätt. Det är inte så att vi diskuterar och gör affärer med varandra.”

Det är till mångt och mycket tack vare Per Taubes ideella engagemang som han hamnat i samma krets som kungen. Taube har engagerat sig i Scouterna, något som ligger kungen varmt om hjärtat, och har även axlat ordföranderollen i Kungliga Motorbåt Klubben.

Mest stolt och glad är Per Taube över sitt filantropiska engagemang i fredsforskningsinstitutet SIPRI. Bidragit har han med såväl donationer som rum för fredsmäkling under de senaste 15 åren.

“Vid flertalet tillfällen har inofficiella representanter från länder träffats och haft möte här på Steninge slott i syfte att försöka mäkla fred. Nordkorea och USA har möts här ett par gånger”, säger Per Taube som inte vill avslöja mer än så.

Bortom den personliga framgången i alla dess former är det numera en fröjd för Per Taube att kunna hjälpa andra.

“SIPRI väger tyngst av mina ideella engagemang. Det handlar om att bidra till fred på jorden”, säger han och tar ett djupt andetag.

“Det känns riktigt bra att kunna bidra till något som är betydligt större än sig själv.”