”Fastighetsmarknaden och Stockholm har en sak gemensamt – det är kallt nu”

Nuveen är världens femte största fastighetsförvaltare och har investerat i fastigheter sedan 1934. Mike Sales är VD på Nuveen Real Assets, som sköter bolagets fastighetsinvesteringar i både USA och Europa, och har ansvar för drygt 145 miljarder dollar.

Hur är läget på fastighetsmarknaden just nu?

”Jag skulle säga att temperaturen på fastighetsmarknaden är som temperaturen i Stockholm just nu. Det är kallt. Som du vet har räntorna höjts efter att inflationen ökat. Finansieringskostnaderna visar sig nu vara en riktig huvudvärk på alla marknader, särskilt fastighetsmarknaden. Det är pragmatiskt att säga att marknaden kommer befinna sig i en nedgång för de närmsta sex till tolv månaderna, vilket redan nu syns på börsen. Bland fastighetsbolagen kan du redan nu se kraftiga rabatter och så kommer det fortsätta vara”, säger Mike Sales och fortsätter:

EQTArtikel

Rekordpriset när EQT-toppar köper fastighet av Arnhult

”Det kommer att vara lite svårare framöver och det handlar inte bara om att köpa nya tillgångar och när man ska göra det. Det handlar också om att ta hand om de tillgångar du har idag. Så jag tror det kommer att vara lägre transaktionsaktivitet. Vi letar efter vad rätt pris är på marknaden. Det kommer att vara väldigt låg aktivitet på marknaden i det korta perspektivet, men vi får se vad som händer framöver.

Om vi ska ta ett steg tillbaka och försöka beskriva år 2022?

”Jag älskar fotboll, så jag tänker använda en fotbollskliché: jag skulle beskriva 2022 som en match med två halvlekar. Första halvan gick starkt, bollen rullade vår väg och vi såg värderingarna fortsätta stiga, tack vare att hyresmarknaden gick bra. Sen helt plötsligt kom en marknadskorrigering som ett resultat av den stigande inflationen och vi ser att andra halvlek har mycket långsammare tempo. Det är mer oklart vad som kommer hända. 2023 är fortfarande svårt att förutsäga med tanke på hur räntekurvan kommer att utvecklas”, säger Mike Sales och fortsätter:

”Jag anser att infrastruktursegmenten har varit mer motståndskraftiga, liksom jordbruk, eftersom de haft möjlighet att föra kostnaderna vidare till slutkunden. Det är ju det vi ser nu i matprisinflationen. Även om vi sysslar mycket med fastigheter så är vi ganska diversifierade i vår portfölj. Diversifieringen ger oss fördelar och vi ser att jämfört med aktiemarknaden och obligationsmarknaden, som haft det kämpigt, så kommer vår portfölj att prestera bättre än väntat.”

Var ser du möjligheter i marknaden?

”Fördelen med privata marknader är att det alltid kommer att finnas möjligheter så länge priset är rätt och säljare och köpare kan mötas. Det kommer alltid att komma intressanta affärer att göra för oss som fastighetsinvesterare. Vi har medvind och ser ökad efterfrågan inom logistiksegmentet. Det är stark efterfrågan på fastigheter för last mile distribution och liknande. Även hyresfastigheter kommer att gynnas av en eventuell lågkonjunktur, så tror jag också det kommer att finnas möjligheter också inom det segmentet. Vi ser också att hälso- och sjukvårdssektorn kommer att gå bra eftersom efterfrågan på lokaler som kan fungera för vetenskap och medicinforskning ställer högre krav. Och med tanke på att andelen äldre människor ökar kommer den ökande forskningen inom det området kräva mer anpassade lokaler”, säger Mike Sales och fortsätter:

SBBArtikel

Afv:s analytiker om SBB:s smygrabatter: Snårig transaktion sänker trovärdigheten

”I Norden specifikt ser vi också en ökande efterfrågan på self storage, alltså lagerutrymmen för privata kunder. Utbudet är kraftigt begränsat som det ser ut just nu om man jämför med andra europeiska länder och i takt med att nya bostäder byggs behövs även förrådslokaler.”

Ser du utrymme för konsolidering på marknaden?

”Titta bara på rabatten på fastighetsbolag på börsen – det gäller fastighetsbolag över hela världen. Men från ett annat perspektiv ser du också att det fortfarande finns mycket kapital. Kapital som har rests och måste sättas i arbete. Det finns många köpare som sitter vid sidlinjen och väntar på att förstå var prissättningen landar. Givet marknadsmiljön vi är i nu kommer du att få se mer public-to-private affärer. För varför ska bolag som underpresterar vara kvar på börsen med de här värderingarna?” säger Nuveen Real Assets VD och avslutar:

”Jag tror det kommer att finnas väldigt bra möjligheter för aktörer med mycket kapital att köpa upp konkurrenter, både för riskkapitalbolag, men också för strategiska aktörer. Och fastighetssektorn har alltid ögonen på det. Det ska man komma ihåg.”