Fastighet Intervju Investeraren
Fastighetsförvaltaren som toppar listan: ”Jag är kort Hufvudstaden och Atrium”
När fastighetsinvesterarna svettades som mest i oktober 2022, efter att branschindex fallit till samma nivå som vid pandemibotten, drog PriorNilsson igång sin fastighetsfond.
“Man vill ju inte starta på toppen. Det är betydligt roligare när det är plus på kundernas konton”, säger förvaltaren Gustav Sällberg, när vi ses på PriorNilssons kontor, ett par våningar ovanför Riche.
Lagom till ettårsdagen ligger hans fond i topp i sektorn med +8,3% sedan start.
“Det är roligt, betydligt bättre än jämförelseindex. Samtidigt gäller det att gneta på och inte dra iväg och ta någon konstig risk”, säger förvaltaren, som inte direkt har auran av en gambler.
FÖRVÄRVSFOKUSERAD
Med en bakgrund som transaktionsanalytiker i direktmarknaden tittar Sällberg extra noga på förvärv.
“Jag försöker alltid tänka ‘skulle jag ha gjort den här affären?’ för att se vilka som över tid gör de smarta transaktionerna.”
Gustav Sällberg
Gör: Förvaltar PriorNilssons Fastighetsfond
Bakgrund: Master i teknisk fysik. Har tidigare arbetat på Cushman & Wakefield, Brummer & Partners och Kungsleden.
Senast lästa bok: Fooled by Randomness av Nassim Taleb
Kuriosa: Inbiten ölnörd, favoriterna är Trapister, Ipa och Barleywine.
Fondens näst största innehav är Nyfosa, delvis på grund av sin förvärvsstrategi.
“De är jätteduktiga på transaktioner och anpassningsbara med vilken typ av fastigheter de köper. När någonting är ur mode kan de köpa på sig billigt. De har tidigare köpt en hel del intressanta industri- och lagerfastigheter som folk nu betalar väldigt mycket för.”
Gustav Sällberg är också vaksam när det gäller bolag med aggressiv förvärvsagenda.
“Köper du upp alla logistikhus, samhällsfastigheter eller kontor i en viss region, så drar du förr eller senare med dig marknaden upp. Det finns vissa förvärvsintensiva bolag som gång på gång köpt tillgångar 20% över vad jag tycker är rätt pris.”
“INGEN KASINOVERKSAMHET”
Nyligen tog fonden en liten position i SBB, trots att det inte är ett bolag i Sällbergs smak, just på grund av förvärven.
“Jag har varit kritisk till SBB i många år. De har tagit för höga risker i förvärven och köpt lite för dyrt hela tiden. Då skapar man ett hål i balansräkningen som nu syns. Sen har de varit jätteduktiga på att få fin finansiering. Men marknaden, även på skuldsidan, har kanske inte förstått riskerna.”
När kursen kom ner från skyhöga 60 till drygt 3 kronor gläntade Sällberg en aning på plånboken.
“Det är en liten, liten derivatposition – det här är ingen kasinoverksamhet”, säger han med emfas.
POTENTIAL I MOTVINDEN
Överlag är fastighetssektorn volatil och går mellan hopp och förtvivlan just nu, menar Gustav Sällberg, men att det också är en del av potentialen.
“Intjäningen är egentligen mycket stabilare än vad aktiekurserna är. Nu har sektorn ett svårt ränteläge, så har man inte hedgat räntan slår det igenom på förvaltningsresultatet. Samtidigt är vinsterna någonting som kommer tillbaka när räntorna väl viker neråt. Då blir det istället stark medvind.”
Prior Nilsson Fastighetsfond
AUM: Cirka 20 Mkr.
Utveckling: Sedan start oktober 2022 +8,5%, i år -7,7%.
10 största innehaven: Logistri, Nyfosa, Castellum, Balder, Emilshus, Sagax, Pandox, NP3, Stenhus, Wihlborgs.
Fonden har mandat att gå både lång och kort i bolagen, men är övervägande lång. Just nu har den en kort position i Atrium Ljungberg.
Fastighetsbolaget: ”Mycket tuffare tider – är svårt att sälja en lägenhet på ritning”
“Atrium har fin finansiering och verksamheten går bra. Samtidigt ser jag en del osäkerhet kring den långsiktiga projektportföljen. Jag tror också det kan bli tuffare på sikt med vakanser, framför allt vid Slussenområdet.”
DUKTIGA MEN TRÅKIGA
Gustav Sällberg är också kort anrika Hufvudstaden.
“Det är jättefina hus och skuldsättningen är låg, men det är för att kassaflödena är så svaga på de här lågavkastande fastigheterna, så de klarar inte att ha jättehög skuldsättning.”
Han berättar om ett räkneexempel han gjorde på Hufvudstaden för några år sedan, då han tittade på kassaflödet och investeringarna över fem års tid:
“Det mesta gick till ombyggnationer av NK och beståndet är i stort sett detsamma. Visst har hyran gått upp och beståndet förbättrats något, men jag tycker det är viktigt att man har ett vettigt kassaflöde, med en bra generering. De är jätteduktiga på det de gör, men det blir lite tråkigt.”
Nyligen ökade fonden i David Mindus Sagax.
“Sagax är ett jättefint bolag, växer mycket och är älskat av alla, men där har jag under det senaste året både ökat och minskat mycket i vikt, ibland har jag inte haft någonting”, säger han och fortsätter:
“Man ska ha Sagax, absolut, men det är också en av de dyrare fastighetsaktierna, så man får försöka hitta under vilka perioder det är prisvärt att äga. På den här nivån tycker jag att aktien ser väldigt attraktiv ut under 20x förvaltningsresultatet.”
KÖPTE NÄR BATLJAN SÅLT
Efter att Ilija Batljan sålt sitt innehav i Logistea till riskkapitalbolaget Slättö i somras, tryckte Sällberg på köpknappen.
“Det blev intressant med de nya huvudägarna som stärkte upp bolaget och ersätter en dyr obligation med nytt kapital. Det blir ofta en bra affär att köpa i samband med nyemissioner. Härifrån tycker jag att det ser väldigt fint ut.”
Fonden är global och består just nu till 30% av utländska innehav. Lager- och logistikbolagen franska Argan, belgiska Warehouses De Pauw och nederländska CTP finns i portföljen.
Just lager, lättindustri och logistik är extra intressant just nu tycker Gustav Sällberg.
Han ser den svenska fastighetsmarknaden som billig i förhållande till den europeiska och amerikanska. Det har också gjort att den svenska andelen i portföljen vuxit sig större.
“Den svenska fastighetsmarknaden får mer stryk för att den har betydligt kortare räntebindning.”
RÄKNAR FEL I PROJEKTEN
Den sektor han äger minst av är byggbolag och bostadsutvecklare. Kortningen av finska Kojamo har varit en av Sällbergs bästa affärer och tidvis har han haft korta positioner i både NCC och Bonava.
“NCC är inte jättedyrt men det brukar komma en hel del negativa överraskningar. Samma sak i Bonava. Båda har ofta räknat fel i en hel del av projekten.”
JM tycker han däremot har en plats på bevakningslistan.
“Jag tror att man ska plocka upp JM som ett långcase inom inte allt för lång tid, kanske nu eller till sommaren. De har starkare balansräkning än många konkurrenter och kan plocka upp billiga projekt från bolag som får det tufft. JM ska man köpa på hög multipel och låg kurs och sälja på det omvända.”
Fastighetsförvaltaren varvar fysiska besök i byggnaderna med att kolla in dem via Google maps street view.
“Har man sysslat med det här i drygt tio år så känner man väl till olika typer av fastigheter, läget, hur kvaliteten är och hur noggrant olika aktörer sköter dem. Genom att veta vem som säljer och på vilka premisser någon köper så kan man ibland också få en indikation på kvaliteten.”
Som transaktionsanalytiker på Cushman & Wakefield gjorde Gustav Sällberg fullständiga genomlysningar av fastigheter inför en försäljning, vilket han har stor nytta av idag säger han.
“För mig är fastighetsbolag ett riktigt bolag. Det är tillgångar bakom och människor som jobbar med dem. Man ser vilka som gör bra uthyrningar, rätt projekt och värdeskapande transaktioner. Så jag dyker djupt in i bolagen för att förstå detaljerna.”
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du fler intervjuer