”Det kan se ut som en cirkus”

Vi har vant oss vid att det görs stora fastighetsaffärer i Sverige. Men att svenska fastighetsbolag dyker upp i en budstrid på norsk mark hör till ovanligheterna. Vad gäller intresset för det norska fastighetsbolaget Entra handlar det om Norges största fastighetsaffär genom tiderna. Budstriden kring Norges motsvarighet till Vasakronan börjar med ett märkligt sammanträffande i slutet av november i fjol.

Den 24 november gick startskottet för budcirkusen på Entra. Det var Ilija Batljans fastighetsbygge SBB som lade ett bud om 165 norska kronor per aktie för det norska fastighetsbolaget. Budet motsvarade då en premie om drygt 26 procent jämfört med genomsnittskursen för aktien tre månader tillbaka och nästan 15 procent jämfört med stängningskursen dagen före.

Entras styrelse tackade nej till budet och meddelade att man hade tagit emot ett ej bindande förslag från annan part, vilket kunde innebära att ett konkurrerande bud snart skulle komma.

I media spekulerades det om denna ”annan part” kunde vara Balder eller Castellum.

Det är inte vi, deklarerade Erik Selin från Balderflanken. Han förstod dock att en budstrid låg i korten och köpte på sig Entra-aktier. Först 5% och senare ytterligare 10%.

Men intresserad av hela bolaget, det var han inte. Det handlade om en aktieplacering, sade han och om att få ökad exponering mot den norska marknaden där han tidigare samma höst köpt en fastighetsportfölj på 3,3 miljarder kronor.

Dagen efter SBB:s bud, den 25 november, gick Castellum ut med ett pressmeddelande som deklarerade: Det är vi som har fört samtal med Entra om ett potentiellt samgående. Och i dessa samtal, sade Castellum, värderades Entra till en premie mot nuvarande bud (från SBB).

Ingen överenskommelse

Man tillade att även om diskussionerna hade varit långt gångna så ledde de inte till ”någon slutlig överenskommelse”, varpå samtalen hade avbrutits. Likväl hade de redan genomlyst respektive bolag.

Frågan är förstås om någon hade berättat om pågående, alternativt strandade, diskussioner om en fusion vilket föranledde SBB:s bud.

”Det vore bara rena spekulationer och det är ingenting jag vill ägna mig åt”, säger Castellums VD Henrik Saxborn till Affärsvärlden.

Ilija Batljan svarade på liknande sätt, att han inte ville spekulera om någonting men att han förstod att andra bolag har intresse av en så fin verksamhet som Entra.

Slump, eller inte. Efter att Batljan fått nej på sitt första Entra-bud kom Castellum, två dagar senare, den 26 november, med sitt första konkurrerande bud som motsvarade knappt 171 kronor per aktie, alltså en bit över SBB:s bud på 165 kronor. Därtill hade Castellum köpt 8,24% av aktierna i Entra från den norska regeringen och därmed seglat upp och blivit (den dåvarande) näst-största ägaren i det norska fastighetsbolaget (innan Selins ökat sin post).

Med de två inkomna buden omvärderar Entra, via rådgivare, sin fastighetsportfölj varpå den stiger i värde med åtta procent, från 51,8 miljarder norska kronor enligt den senaste kvartalsrapporten, till 56,5 miljarder kronor. Substansvärdet blir då högre än båda buden.

Det är helt rimligt att värdera upp portföljen, deklarerade Entra-aktieköparen Erik Selin i Dagens Industri.

Men SBB surnade till och kritiserade sättet som uppvärderingen hade gjorts på, sade att tillvägagångssättet inte följde gällande praxis, poängterade att de hade lagt ett bud baserat på Entras historiska rapportering. Och den gick det tydligen inte att lita på. Batljan har dock ändrat sig på den punkten:

”Vi har nu fått den information som vi har behövt för att kunna göra en due diligence. Och där har man nu kunnat bekräfta de värdena som finns på Entras balansräkning. Vi har också kunnat stämma av detta med externa parter”, sade han till Affärsvärlden.

En sak som sticker ut i budkarusellen, jämfört med stora fastighetsaffärer på svensk mark, är att det i Entra-fallet saknas intresse från exempelvis tyska pensionsfonder, eller andra internationella drakar.

Säljer till Blackstone

En global jätte kommer dock otippat in från sidan när Castellum lanserar sitt andra reviderade bud med en större andel kontanter än i det  första. Castellums nya giv är kreativ. De är redo att sälja en logistikportfölj med 214 fastigheter för drygt 18 miljarder kronor till Blackstone – om affären med Entra blir av. Det är en hopsnickrad tvåstegsraket där Castellum, oavsett utgång med Entra, säljer logistikfastigheter för fem miljarder kronor. Och sedan kommer optionen: Om affären med Entra går igenom så säljer Castellum resterande andel. På så vis får de loss pengar och slipper skuldsätta sig så mycket. Nu är kontanterbjudandet högre och priset per Entra-aktie är på 185 norska kronor. Entra-aktien har dock stigit under budprocessen och kursen är plötsligt i linje med budet. SBB kontrar och kommer med ett nytt andra bud. I skrivande stund befinner vi oss i ett läge där SBB bjuder 190 norska kronor per aktie medan Castellum bjudit 185 kronor men menar samtidigt att budet, konservativt räknat, är värt 204 norska kronor inklusive synergier. Båda parter har sagt till affärspressen att de har de högsta budet.

Som om budprocessen inte vore nog meddelar plötsligt Rutger Arnhult i slutet på december att han lämnar VD-uppdraget för Klövern, och att han ställer sig positiv till Castellums valberednings förslag om att utse honom till styrelseordförande i Castellum. Det är dock en oenig valberedning. Interna och externa kritiker anser att detta vore olämpligt då Arnhult har intressen i konkurrerande verksamheter.

Till tidningen Fastighetsvärlden har Arnhult tidigare sagt att han är redo för en sammanslagning mellan Castellum och Klövern, om det vore det bästa för båda bolagen och dess aktieägare, med tillägget att detta inte är en prioriterad affär. Han är dock största ägare i Castellum. Och det finns nu de som tror att budkarusellen kring Entra kan resultera i ett helt annat förvärv:

”Sannolikheten för att Castellum lägger bud på Klövern har ökat. Särskilt om Castellum inte skulle gå i mål med Entra, framstår Klövernspåret som ett alternativ. Några storägare i Castellum lär dock vara måttligt intresserade av en sådan affär just nu”, skriver Jonas Andersson, fastighetsfondsförvaltare i en kommentar på Carnegies hemsida.

Det är i detta läge som Henrik Saxborn befinner sig.

Han låter lugn på rösten över telefon när han talar om den norska budstriden:

”Vi är inne i en lugn process även om det utifrån kan se ut som cirkus”, säger han lättsamt på tydlig göteborgska.

”Men när vi såg en möjlighet med Entra för ett par månader sedan så kontaktade vi styrelsen och frågade om de var intresserade av en merge. Då svarade man positivt på det. Sedan öppnade vi böckerna. De gjorde en genomlysning av oss, och vi av dem. Vi vill alltså göra en riktig merge, vi vill inte söndra någonting. När vi startade detta var responsen positiv. När vi sedan presenterade vårt första bud tyckte de att vi betalade lite för dåligt”.

Men betalar ni verkligen bra nu? 

”Ja, det är ett attraktivt bud för Entras ägare med tanke på allt vi kan skapa tillsammans och de synergier vi kommer att realisera.”

Vad säger du om att Batljan dök upp?

”Det var ju ingen överraskning att det skulle dyka upp ytterligare friare. Vi på Castellum såg tidigt värdena i Entra, det är därför vi är här. Och numera är vi uppenbarligen inte ensamma om att se de värdena”.

Och Erik Selins 15%? 

”Han är välkommen som ägare även i det nya bolaget”.

Hur fick ni Blackstone på tåget så fort?

”I det första budet sa vi att vi avser av att sälja fastigheter för tio miljarder kronor, och då dök en massa friare upp. Och vårt intresse sammanföll med deras, så enkelt är det”.

Men hur tänker du kring att eventuellt sälja hela 214 fastigheter inom lager- och logistik, ett segment som lyfts fram som vinnare i och efter coronatider? Ni säljer i vilket fall som helst av en logistikdel nu?  

”Den stora delen innehåller även en del kontor, handel och lite annat men visst, det är mest lager och logistik. Men samtidigt behåller vi fem miljarder i logistik, däribland våra utvecklingsfastigheter, exempelvis Brunna utanför Stockholm (där bland annat ICA bygger rekordstor logistiklösning för sin e-handel, andra aktörer är Swedish Match, Altia, Zalando och Ramirent) och Säve flygplats som är ett av våra största projekt. Vi har ändå kvar byggrätter för en miljon kvadratmeter”.

Varför vill ni så gärna gå ihop med Entra?

”Det är precis som Catellum, ett högkvalitativt bolag. Men också med stor potential. Entra har sex miljarder i projekt under produktion av nya kontor som är kontrakterade. Och 80% av värdet är också mitt i Oslo. Man får inte många chanser att göra den här typen av förflyttningar”.

Henrik Saxborn har suttit snart åtta år på VD-stolen i Castellum, ett bolag som vanligtvis inte bjuder på så stora överraskningar. Det tickar på. Målen är tydliga: kassaflödet ska ha en årlig tillväxt på 10%. Det ska uppnås genom att årligen nettoinvestera minst 5% av fastighetsvärdet, motsvarande cirka 4 miljarder kronor. Utdelningarna ökar och har gjort det sedan introduktionen varje år. Men den här typen av stora förflyttningar, som ett Entra-förvärv skulle innebära, har Saxborn gjort en gång tidigare genom köpet av Norrporten från Andra AP-fonden år 2016.

Norrporten-affären var knappt hälften så stor som Entra-affären på 56 miljarder kronor, men principen att göra en storstöt är densamma. Och även då var en del av finansieringslösningen att sälja fastigheter kring förvärvet.

Kan man tänka sig att, om Entra inte går igenom kan det komma någon annan stor stöt, du verkar liksom vara på gång? 

”Det är klart att det kan dyka upp andra möjligheter, men i dagsläget är vi helt koncentrerade på att genomföra Entra-affären.”

Fastighetsbolag får bättre finansieringsvillkor genom att säga att man har samhällsfastigheter. Hur viktigt är det att också bli större? 

”Vad jag och vi har lärt oss är det väsentliga i att vara stabila och ha investeringskraft i den föränderliga värld vi lever i. Vi köpte Norrporten för att få fler statliga kunder och kunna förbättra vår portfölj. Vi tittar som sagt nu på Entra för att fortsätta den resan och just nu är vi den som bygger flest kontor i hela Sverige. Det där kommer bara att fortsätta”.

Men är det bra att vara det fastighetsbolag som bygger mest kontor just nu? 

”Ja, vi kommer att använda kontoren på ett annorlunda sätt i framtiden och domstolsbyggnader, eller polisbyggnader kommer inte att förändras nämnvärt. Vi kommer att ha mer flexibilitet på kontoren. Vinnare är de som kan möta kunden och kundens behov med ny teknik och bra service”.

Men även om man har lösningen för framtidens kontor så är makrosituationen osäker.  Hälften av nuvarande fastighetsportfölj, 47% är arbetsmarknadsrelaterat, alltså kontorsfastigheter. Hur ser du på den risken? 

”Jag tror på en förändring av kontorsmarknaden men inte alls till den dignitet som olyckskorparna målar upp. Moderna kontor i bra läge kommer att vara minst lika attraktivt i framtiden, och det är här som både Castellums och Entras portföljer ligger perfekt.”

Vad är din kommentar till ryktet om samgående med Klövern?  

”Det finns inga sådana planer”.

Hur ser du på kritiken mot att Arnhult skulle bli styrelseordförande?   

”Detta är en ägarfråga som jag överlämnar till stämman att besvara”.

Du har varit VD i åtta år, hur har du förändrat Castellum under den här tiden?  

”Det har varit en fantastiskt rolig resa, vi har tredubblat volymen med låg risk, har ett fastighetsvärde på nästan 100 miljarder i Q3. Vi har ökat antalet aktieägare från 12 000 till 80 000, och har en årlig totalavkastning i aktien på cirka 20% i snitt per år. Dessutom har vi sänkt belåningsgraden kontinuerligt”.

Ni har ett överordnat mål om 10% årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie. Efter all optimering som redan har gjorts, hur svårt är det att hela tiden höja ribban? 

”Vi har ett extremt utmanande mål, och har i hög- och lågkonjunktur lyckats nå ungefär 7% i snitt per år. Det är imponerande men det finns fortsatt potential att jobba vidare med samma mål”.

Kreditmarknaderna fick en smäll under pandemins inledning, vad är största risken kring finansiering framöver?

”Tillgång till kapital är viktigt för ett fastighetsbolag. Vi har hanterat det genom att bli en aktör på den europeiska finansmarknaden för att minska risken”.

Om du ska vara självkritisk, har ni inte klantat er lite i ert första bud, skulle ni inte ha tagit i mer där och då? 

”Det viktiga är att vi har ett attraktivt bud i marknaden för Entras ägare. Och det har vi”.