Biljana Pehrsson avfärdar marknadens oro för kontoren

”Jag ringde varje dag i en månads tid men lyckades aldrig ta mig förbi den nitiska sekreteraren Magdalena. Till slut tröttnade hon dock på mig och bokade in ett möte där jag skulle få träffa VD:n.”

Det är tidigt 90-tal och våren har anlänt till Stockholm. Biljana Pehrsson är 22 år gammal och till sommaren tar hon sin civilingenjörsexamen från KTH.

Att valet skulle bli KTH har hon vetat sedan början av tonåren då hon vann en mattetävling när hon gick i högstadiet. Förstapriset var att få besöka den anrika högskolan under en vecka och Biljana fick blodad tand.

Vid sidan av högskolestudierna arbetar hon extra som butiksbiträde i Kenzobutiken på Stureplan. Varuhuset NK håller på att göras om till ett köpcentrum där ytan ska hyras ut till fristående detaljister. Kenzo är en av detaljisterna som ska öppna i det nya NK och Biljana hjälper sina chefer att packa upp varor inför öppningen av nya butiken.

”Jag tyckte att omvandlingen av NK var spännande och undrade vilka som drev den typen av fastighetutvecklingsprojekt. Jag tog reda på att det var Centruminvest och att VD:n hette Håkan Karlsson.”

Efter en månads telefonsamtal från den ihärdiga 22-åringen bokar sekreteraren Magdalena in henne på ett möte med VD:n. Centruminvests kontor ligger på mitten av Drottninggatan. Biljana är lite nervös.

”Jag kommer ihåg lukten av cigarettrök när jag klev in. Det var tillåtet att röka inomhus på kontoret vilket de flesta gjorde, klassiskt för den tidsepoken antar jag”, säger hon och skrattar vid minnet.

Mötet slutar med att hon erbjuds en projektanställning på två månader. Det råder fastighetskris i Sverige och det gäller att ta vara på de möjligheter som erbjuds. En kort projektanställning är bättre än ingen anställning alls.

”Det första jag fick göra var att räkna, det är vad man kan som nybakad student. Jag tog fram investeringsunderlag och gjorde kassaflödesanalyser.”

Projektanställningen förlängs när de två månaderna har gått. Biljana Pehrsson ska komma att stanna på Centruminvest, som senare byter namn till Centrumutveckling, i 14 år.

”Det var på Centruminvest jag lärde mig hantverket för allt inom fastigheter och fastighetsutveckling från grunden. Jag har bland annat varit med och byggt om Fältöversten och var kommersiell projektledare för Västermalmsgallerian.”

I dag är Biljana Pehrsson VD för Kungsleden, en roll som hon har innehaft sedan 2013. Bolaget har genomgått en transformation och strategiskifte sedan hon tillträdde.

Kungsleden bestånd består av 73% kontor, 17% lager och industri, 4% handel och 6% övrigt. Nästan hälften av beståndet finns i Stockholm. Men någon ny grön våg, där flyttströmmarna från storstadsområdena har ökat under pandemin, oroar henne inte.

”Trender kommer och går hela tiden. Gröna vågen där många skulle flytta till mer naturnära områden på 70-talet var väldigt påtaglig exempelvis. Jag är dock övertygad om storstädernas attraktionskraft i det långa perspektivet. Människor vill vara tillsammans, vi är i grunden sociala varelser. Städer har över tid alltid varit tillväxtmotorer”, säger hon när Affärsvärlden träffar henne på Kungsledens nya huvudkontor vid Värtahamnen i Stockholm.

“Kontorsdöden kraftigt överdriven”

Kontorens vara eller icke vara i framtiden är inte heller något som håller henne vaken om nätterna. Biljana Pehrsson deklarerade tidigt under pandemin att hon tyckte att pratet om kontorsdöden var överdrivet och är oförstående inför debatten.

”Ökat distansarbete kommer att innebära förändringar i arbetssätt, det kommer exempelvis ställas högre krav på fungerande teknik. Men för att driva och utveckla en verksamhet behövs ett sammanhang. Unga människor behöver vägledning av mer seniora medarbetare för att utvecklas. Jag är övertygad om att vi behöver samlas för att kunna driva business.”

Hur kan du vara så säker på att kontorsdöden är överdriven?

”Vi har inte haft något överutbud på kontorsmarknaden. Tvärtom, det har varit en utmaning för bolag att hitta kontor att hyra inom Stockholm CBD innan pandemin för att allt var uthyrt. Det är anledningen till att hyrorna har kunnat stiga så mycket senaste åren.”

”Vidare är det extremt långa ledtider och processer när man bygger nytt. Nettotillskottet av kontor i Stockholm ligger på mellan 1 och 2% årligen. En ekonomisk tillväxt på runt 3% talar sitt tydliga språk – efterfrågan ökar hela tiden snabbare än det som tillförs i marknaden.”

Men om distansarbetet är här för att stanna borde det väl leda till att många företag kan komma att minska sin kontorsyta framöver?

”Innan pandemin gjorde vi en undersökning. Den visade att av de som hade möjlighet att jobba hemifrån valde 30% att göra det en dag i veckan. Vår uppskattning är att efter pandemin kommer 60% av de som har möjlighet till att jobba hemifrån göra det upp till två dagar i veckan. Om denna förändring skulle ske över en natt, och allt annat lika, skulle det resultera i ett överutbud på kontorsmarknaden på runt 15%. Men ingenting sker över en natt, detta kommer ta många år.”

”Det finns även drivkrafter åt andra hållet. Vi har en bra tillväxt i ekonomin vilket innebär att bolag expanderar och behöver mer yta. Denna tillväxt skapar en motpol mot de bolag som säger att de antingen ska vara helt digitala eller krympa sin kontorsyta. Dessa två motriktade drivkrafter neutraliserar varandra. Resultatet för kontoren är alltså inte så förödande som många vill få det att låta.”

På Kungsledens nya kontor i Värtahamnen är alla arbetsrum utrustade med teknik för att smidigt hålla videomöten. Biljana Pehrsson säger att den ökade digitaliseringen i arbetslivet som pandemin har bidragit till är här för att stanna men är ändå tydlig med sin ståndpunkt – behovet att samlas kommer alltid att finnas kvar, och någon kontorsdöd är det inte fråga om.

Kungsledens så kallade klusterstrategi, att äga många fastigheter inom samma område, var en viktig del i strategiskiftet och har varit ett vinnande koncept för bolaget. Att äga mycket yta inom ett utvald område leder inte bara till ekonomiska stordriftsfördelar utan ökar även möjligheten att påverka hela områdets utveckling.

Satsar på kluster

När Biljana Pehrsson tillträdde för snart ett decennium sedan ägde Kungsleden runt 400 småfastigheter på 150 orter till ett värde av 14 miljarder kronor. Sedan dess har antalet fastigheter halverats och koncentrerats till några utvalda områden, bolagets kluster. Fastighetsvärdet har samtidigt trefaldigats till 42 miljarder kronor.

I dag är beståndet fokuserat till tolv utvalda områden. Kista City och Gärdet/Värtahamnen, tillsammans med 230 000 kvm yta främst bestående av kontor, är Kungsledens två största kluster i Stockholm.

”Förutom att kunna bredda kunderbjudandet innebär även klusterstrategin att vi kan påverka vilka faciliteter, som restauranger eller gym, som finns i området. Det är jätteviktigt för att locka till sig kunder.”

Kan ni tänka er sätta lägre hyra för att locka till er vissa hyresgäster som anses vara attraktiva och göra området levande?

”Absolut. Om en specifik juicekedja eller café höjer områdets attraktivitet kan det vara värt att sätta en lägre hyra för den aktören. I slutändan innebär förhöjd attraktivitet för området att vi kan ta ut högre hyror för de andra hyresgästerna på exempelvis kontorssidan. Vi räknar noggrant på detta i våra kalkyler.”

Castellum lägger bud

I början av augusti la fastighetsbolaget Castellum, med storägaren Rutger Arnhult som ny styrelseordförande i spetsen, ett bud på Kungsleden. Kungsledens styrelse rekommenderar aktieägarna att anta budet och i samband med att nyheten offentliggjordes den 2 augusti kommunicerade Castellum att det sammanslagna bolaget skulle få ett fastighetsvärde om 140 miljarder kronor.

“Efter andra kvartalet har nettoförvärv om cirka 6,5 miljarder gjorts i Castellum och därtill Entra-innehavet som nu uppgår till 30,6%. Beroende på valutakursens antagande och Entras Q2-rapport blir det ett portföljvärde på grovt räknat cirka 165 miljarder kronor”, skriver Ulrika Danielsson, CFO på Castellum, i ett mejl när Affärsvärlden frågar vad Castellums fastighetsvärde kommer att uppgå till om köpet av Kungsleden går igenom.

Balder redovisade per 30 juni 2021 ett fastighetsbestånd till ett värde av 163 miljarder kronor som jämförelse, och Vasakronan ligger i topp med knapp marginal med fastigheter värda 170 miljarder.

I april i år meddelade Castellums sittande VD Henrik Saxborn att han lämnar sin roll under 2021. Om Castellums bud på Kungsleden går igenom föreslås Biljana Pehrsson bli VD för det ”nya” Castellum. Det är känsligt att kommentera budet innan något är avgjort.

”Jag står bakom vår styrelses rekommendation där Kungsledens aktieägare rekommenderas acceptera budet. Om affären blir av ser jag det som en spännande resa att få möjlighet att leda det sammanslagna bolaget.”

Konsolideringstrenden väntad

Konsolideringstrenden har varit tydlig inom fastighetsbranschen den senaste tiden. I vintras blossade en budstrid om norska Entra upp mellan SBB och Castellum. I början av sommaren kom nyheten om jätteaffären där Corem la bud på Klövern. Under våren har det bland annat kommit bud på fastighetsbolagen Maxfastigheter, Tre Kronor och Magnolia.

”Överlag har det nog varit väldigt väntat i marknaden att det ska ske en konsolidering. Det har funnits väldigt många fastighetsbolag, kanske för många. Samtidigt är det svårare att få ihop en affär än många tror.”

Hur menar du då?

”Huvudägare ska komma överens, sedan ska aktieägare komma överens. Det som hände i Entra i vintras är ganska talande. Först la SBB ett bud följt av Castellum och sen började Balder köpa in sig.”

Inom vissa branscher har det varit lite av en avknoppningstrend, men inom fastighetsbranschen snarare tvärtom. Varför är det så?

”Det finns en fördel i att vara en stor aktör med mycket yta, det leder bland annat till bredare kunderbjudande. Kunder efterfrågar väldigt olika idag, förändringar i deras verksamheter sker mycket snabbare idag än för 10–15 år sedan. Ett bolag i expansion kan behöva mer yta snabbt, eller även det omvända. Att ha många kvadratmeter, helst centrerat till några utvalda platser, är en förutsättning för att tillmötesgå kunders förändrade behov.”

Biljana Pehrsson har varit VD för Kungsleden i åtta år. Men rollen som ledare fick hon prova på tidigt. Under sina år på Centruminvest blev hon vice VD vid 28 års ålder och tog över som VD när hon var 32 år.

”Mitt ledarskap bygger på att jag försöker vara tydlig med vart bolaget är på väg. Om alla springer åt samma håll skapar det en otrolig kraft i prestation och resultat”, säger hon.

Hon berättar att hon tidigt fick tipset att inte rekrytera kopior av sig själv.

”Det tipset har jag tagit med mig hela livet. Mångfald hos medarbetare ger bredare perspektiv och fler infallsvinklar i alla beslut vilket i sin tur leder till bättre resultat och lönsamhet.”

Själv är Biljana Pehrsson född i Belgrad i forna Jugoslavien. Hon kom till Sverige när hon var fyra månader gammal efter att pappan fått jobb här.

Hur kan ni mäta att mångfald hos era anställda ger bättre lönsamhet?

”Det finns många undersökningar på det här. Kungsleden är för litet för att göra egna analyser men jag litar på den forskning som finns, som visar att jämställdhet och mångfald ger bättre lönsamhet”, säger hon och fortsätter:

”Jag är övertygad om att fler infallsvinklar alltid leder till bättre beslut.”

Hon berättar stolt att de utnämndes till börsens mest jämställda bolag redan 2016. I sitt senaste låneavtal med Handelsbanken har Kungsleden ett mångfaldsmål, om det uppnås får de lägre ränta.

”En av KPI:erna är exempelvis att minst 15% av våra medarbetare ska ha utländsk bakgrund. När vi började för fem år sedan låg vi på runt 9%, nu ligger vi på 14.”

”Våra mål är alltid lönsamhetsstyrda.”

Vad vill du säga till de som tycker att jämställdhets- och mångfaldsstrategin riskera att leda till att kompetens sållas bort för att en kandidat är för mycket enligt ”normen”?

”Det är alltid kompetens, erfarenhet och lämplighet för jobbet som är överordnat. Men om det är två kandidater med olika kön eller etnisk bakgrund, i övrigt samma meriter och lämplighet för jobbet, väljer man den som passar bäst för bolagets sammansättning för att uppnå mångfalden.”

Hon lyfter även Kungsledens hållbarhetsfrågor. Inledningsvis med det väntade konstaterandet att alla måste bidra med sitt för att FN:s globala hållbarhetsmål i Agenda 2030 ska kunna uppnås. Men i slutändan är en VD:s huvudsakliga uppgift att generera avkastning till sina aktieägare, och som Biljana Pehrsson nämnde tidigare är målen alltid lönsamhetsstyrda.

FastighetsinvesteringarArtikel

EU:s taxonomi hot mot fastighetsbolagen

”Vi kan ta in grön finansiering om våra hus är miljöcertifierade eller för projekt som ska omvandla husen till gröna. Grön finansiering ger billigare upplåningskostnader och investeringarna leder till kostnadsbesparingar. Vi har sänkt vår energiförbrukning med 28% på sex år. Nu har vi satt som mål att minska med 25% de kommande fem åren.”

Hon betonar även vikten av kundernas syn på hållbarhet.

”För fem år sedan var runt 10% av de hyresavtal som vi tecknade gröna. Idag är merparten gröna hyresavtal. Kunderna efterfrågar det, och det finns till och med de kunder som inte vill hyra om husen inte är miljöcertifierade.”