”Atrium Ljungberg ser intressant ut framöver”

Hur har fondens innehav justerats under pandemin?
”Under 2020 viktade vi om till en hög exponering mot bostäder, samhällsfastigheter, lager och logistik. Det var en tydlig coronastrategi eftersom det är segment med en stabil efterfrågan. Vi viktade istället ner kontor, handel och hotell som har drabbats hårt av pandemin. I slutet av 2020 och i takt med att ekonomin öppnat upp 2021 har vi börjat öka exponeringen mot kommersiella fastigheter igen. Vi har bland annat ökat i Kungsleden.”

Hur resonerar ni då?
”Det kommer en tid efter corona. Vi undviker hotell, de har det fortfarande väldigt tufft. Däremot ser vi mer positivt på kontor och har även börjat titta lite på detaljhandel. Exempelvis har Kungsleden mycket kontor i utkanten av storstäderna. De satsar på områden med bra kommunikationer och där det finns kluster av företag. Kungsleden har bland annat kontorsfastigheter i Kista i Stockholm och i Hyllie i Malmö.”

Vart är kontorshyrorna på väg?
”Jag skulle säga att utsikterna för kontorshyrorna är stabila. Kontorsfastighetsbolag hade det tufft på börsen under 2020. Marknaden har tagit höjd för ökade vakanser och fallande hyror men nu verkar segmentet vara på väg tillbaka igen.”

Har marknaden tagit för stor höjd för fallande hyror menar du?
”Vi har lite av den åsikten, ja. Samma sak gäller för detaljhandeln där värderingarna är låga i förhållande till substansvärdet. Vi äger exempelvis Diös och har viktat upp där senaste tiden. De har både mycket kontor och detaljhandel i norra och mellersta Sverige, och aktien ser inte så dyr ut.”

Balder är fondens största innehav. Hur tänker ni där?
”Det är ett kvalitetsbolag, Erik Selin har en lång historia av att kunna skapa värdetillväxt. Bolag ger ingen utdelning utan återinvesterar vinsterna för att driva på tillväxten. Traditionellt har vi haft en stor exponering mot Balder. Under pandemin ökade vi innehavet ytterligare eftersom de har stor exponering mot bostäder.”

Vilka trender tror du att vi kommer att få se i branschen inom en femårshorisont?
”Inom detaljhandeln har man länge sett en utveckling med handel över internet och större shoppingcenter utanför städerna. Det kommer att fortsätta och resultatet kommer att bli att fastighetsbolag som äger handelsfastigheter närmare stan istället kommer att hyra ut delar av lokalerna till andra typer verksamheter, ofta med samhällsfunktioner.”

Hur menar du då?
”Exempelvis att handelsfastigheter inhyser vårdcentraler och andra samhällsservicetjänster. Det ser vi tecken på redan nu. Atrium Ljungberg är ett exempel på detta. Nu äger vi inte aktien men bolaget ser intressant ut framöver. De hyr ut och gör om vissa lokaler till andra typer av verksamheter än vad som var tänkt från början. Den trenden kommer att fortsätta. Samma sak med kontorslokaler som till viss del konverteras till exempelvis bostäder. Flexibiliteten kommer överlag att öka på fastighetsmarknaden.”

Sagax är ett annat stort innehav i fonden. Vad tänker du om de stora insiderförsäljningarna den senaste tiden? Både VD:n David Mindus och styrelseledamoten Johan Thorell har sålt stora poster.
”Insiderförsäljningar väcker ju alltid frågor. Det har inte kommit någon officiell förklaring. Jag vet egentligen inte vad bakgrunden är, anledningen till försäljningarna kan vara många. Men Sagax är duktiga, de expanderar i Europa och lyckas hitta fastigheter med bra avkastning. På ytan ser de väldigt dyra ut med en kraftig premie på substansvärdet. Men om man tittar på kassaflödena skulle jag säga att värderingen är rimlig.”

Har du något favoritbolag bland innehaven?
”Ett bolag som jag gillar är K-fastigheter. De bygger bostäder, ofta modulbaserade koncepthus, främst nere i Skåne. Efterfrågan på bostäder generellt är mycket god. Aktien är inte superbillig men bolaget växer i väldigt snabb takt. Jag tror mycket på dem framöver. De bygger till lägre kostnader än många andra aktörer. Jag skulle säga att det beror på att de äger hela produktionskedjan och kontrollerar därmed hela kostnadsbasen själva.”

SBB är fondens näst största innehav. Vissa hävdar att bolagets bestånd är övervärderat. Vad tänker du om det?
”Jo, det är lite skilda meningar om det bolaget. Jag tycker dock att det är en felaktig beskrivning. De har bra kassaflöden och långa kontrakt. Samhällsfastigheter är ett attraktivt segment. Samtidigt ska man tänka på att de är väldigt beroende av finansieringen. Om räntorna stiger kommer det leda till stigande avkastningskrav och då kan det bli lite tuffare.”

Är du orolig för stigande räntor?
”Stigande räntor är såklart ett hot mot fastigheter. Det skulle innebära högre finansieringskostnader för fastighetsbolagen. Samtidigt ser vi inte framför oss att räntorna kommer att stiga kraftigt, åtminstone inte i närtid. Vi ser att den amerikanska långräntan har stigit en del sista tiden. Det kommer även att ske i Sverige framöver. Högre finansieringskostnader kommer sannolikt att slå hårdast mot bostäder och samhällsfastigheter för de har mindre räntemarginaler. Logistiksegmentet har generellt större räntemarginaler och bör klara stigande räntor något bättre.”