Högriskränta med lite kudde i Genovas preferensaktie

Genova bildades för några år sedan av fastighetsmannen Micael Bile. Sedan dess har bolaget vuxit på flera fronter. Dels har man som sagt ett halvstort bestånd av förvaltningsfastigheter som tjänar som belåningsunderlag och kassako. Samtidigt har Genova en mellanstor projektutvecklingsdel som utvecklar bostäder i ungefär samma segment ”övre mellansegment” där många andra också är verksamma. Exempelvis Oscar Properties, Tobin Properties, ALM Equity med flera.

Börsplus har inte detaljstuderat bolaget men vi har ett par anekdotiska indicier på att det är seriösa och duktiga nyckelpersoner. Och eftersom Genova än så länge bara har sin preferensaktie noterad (en stamaktie kanske snart noteras?) så är det egentligen viktigare att fundera på risker och nedsida än att bedöma potential och uppsida.

Ur ett preferensaktieperspektiv är följande viktigt att känna till om bolaget:

• Eget kapital på över 900 Mkr som till en tredjedel ”tillhör” preferensägarna.
• Fastigheter för 1,5 miljarder som bär upp hela nettoskulden och mer därtill.
• Man kan alltså se projektverksamheten som väldigt välfinansierad. Detta är dock något som snabbt kan ändras. Antingen genom högre risktagande från Genovas sida eller för att något projekt går överstyr eller för att marknaden rasar.
• Nyckelpersonerna har bra långsiktiga incitament att öka värdet på Genova utan att ta för stora risker.

Tabellen nedan visar huvudpunkterna rörande värderingen av preferensaktien.

Genova sticker ut jämfört med flertalet andra noterade preferensaktier i att man i bolagsordningen har byggt in ett incitament för bolaget att lösa in preferensaktien. Om bolaget och marknaden är i ett läge där 9,5 procents ”årsränta” känns mycket efter 2025 så lär Genovas stamägare (som ju bestämmer) vilja lösa in preferensaktien mot 110 kronor kontant.

Det finns inga garantier för någonting men Börsplus huvudscenario är att preferensaktien blir inlöst när inlösenvillkoren blir attraktiva för stamaktieägarna, vilket alltså sker i december 2025.

Tills vidare ger preferensaktien en utdelning på 10,50 kronor per år. Det är 8,8 procent av dagens börskurs 119 kronor. Omräknat till en ”årsränta” blir det dock bara 8,1 procent om man blir inlöst för 110 kronor efter 2025.

Är siffran 8,1 procent hög nog för att ta risk på Genovas fortsatta framgångar i cirka nio års tid?

Jämfört med företagsobligationer och andra preferensaktier tycker vi det är en ganska hygglig kalkyl för den som letar långfristiga högriskobligationer.