Weiss: Botten är passerad – men för bostäder kommer resan kantas av svårigheter  

Efter ett historiskt ras för bostadsbyggandet men också en kontorsmarknad under press är det många som nu vädrar morgonluft. Och ja, botten är passerad. Vändningen sker dock från en låg nivå. Veidekkes nya byggmarknadsbarometer tar temperaturen på byggmarknaden efter en femgradig skala. Med en ökning av de totala bygginvesteringarna 2025 med cirka 25 miljarder kronor landar rapportens samlade bedömning av byggkonjunkturen på en 4:a som markerar en tydlig uppgång, jämfört med genomsnittet för tio år.  

Veidekkes ”mätare” baseras på en bedömning av bygginvesteringarnas utveckling det kommande året. I relativa termer är det den hårt pressade bostadssektorn som ökar mest. En titt i backspegeln ger dock en mer rättvisande bild. 2022 utgjorde bostäder 46% av de totala bygginvesteringarna. 2025 beräknas bostäder landa på endast 34%. Ökat under samma tidsperiod har infrastruktur, från 21 till 25 % och lokaler (kontor, samhällsfastigheter, lager och logistik), från 33 till 41%. Bostäder ökar således men som vi strax kommer att se kantas resan framåt av flera svårigheter.  

Järnväg runt hörnet

Under de närmaste åren är det mycket som talar för infrastruktur som draglok. I praktiken består sektorn av olika segment. Energirelaterade investeringar i såväl förnyelsebar el som överföringskapacitet har ökat under flera år och ligger nu på runt 40 miljarder per år.

Beräkningar från Svenskt Vatten pekar mot stora investeringar i vatten- och avloppsverk de närmaste 15 åren och även för väg och järnväg väntar stora investeringar runt hörnet. Redan inom befintlig ram visar Trafikverkets nationella plan en ökning av investeringstakten med cirka 10 miljarder per år, upp till en nivå över 40 miljarder kronor. 

Utanför ramen tillkommer dock stora upprustningsbehov knutet till Nato-anslutningen som ställer krav på förbättrade tvärförbindelser mellan Oslo-Stockholm, Trondheim-Sundsvall, Malmbanan från Narvik till Luleå samt den kraftigt nedgångna Inlandsbana. På bostadssidan reser EU:s gröna giv och den nya taxonomin krav på omfattande energirenoveringar. Den totala kostnaden uppskattas till cirka 560 miljarder kronor fram till 2050 eller omkring 20 miljarder årligen. 

Bostäder är frågetecknet

Det stora frågetecknet framåt är nyproduktionen av bostäder. Byggmarknadsbarometern signalerar en uppgång för 2025 och 2026 men vart tar det vägen sen? I Veidekkes rapport Sju svåra år spåddes en dyster utveckling med en vändning först mot slutet av 2020-talet. Med kraftigt fallande räntor förbättras dock hushållens ekonomi med följd att efterfrågan ökar. De som förväntar sig en snabb och kraftig återhämtning kommer dock att bli besvikna. 

Hushållens möjligheter att efterfråga dämpas av inflationen som raderat ut tio års reallöneökningar. Som Veidekkes föregående rapport visade har kombinationen av ökade räntor och amorteringsbetalningar samt stigande avgifter halverat det så kallade marknadsdjupet för ägda bostäder. Till detta vittnar projektutvecklingsbolagen om en kärv bankmarknad, inte minst för familjebildande hushåll. 

På utbudssidan bromsas investeringsviljan av den största ökningen av byggkostnader på 30 år (material), ökade byggherrekostnader (finansiering), höga ingångsvärden på mark, ett hyressystem som inte medger anpassningar till den faktiska kostnadsutvecklingen samt osäkerheter runt rådande presumtionssystem.

Ovanpå detta plågas flera fastighetsbolag som finansierat sig via företagsobligationer av höga finansieringskostnader och behöver således minska sin skuldsättning. Inom projektutveckling för bostäder är i stort sett allt till salu. På köparsidan är det däremot glest. 

Bostadspriserna kommer öka 

Utifrån antaganden om hushållens realinkomster (upp 3% i årstakt), Riksbankens styrränta (2% i Q4 2025) och en ökning av hushållens finansiella netto med cirka 2 000 miljarder (från 2024–2027) har Veidekke uppdaterat den scenarioanalys för potentiellt 40 000 nya bostäder 2026 som presenterades i Sju svåra år.

I det nya huvudscenariot beräknas bostadspriserna öka realt med 6% per år 2025 och 2026 samtidigt som byggkostnaderna stiger med måttliga 1,5%. Det förslår dock inte. För att komma till 40 000 påbörjande bostäder fordras att bostadspriserna ska öka realt med 10% per år och byggkostnadsindex falla med 2%. Och för att det ska inträffa fram till 2027 krävs, allt annat lika, att hushållens reala inkomster ska öka med 20 till 25%. Någon av Affärsvärldens läsare som vågar ta ett ”bet” på detta? 

Bebisarna har inget behov

Men spelar det egentligen någon större roll? Under senare tid har exempelvis Annika Wallenskog, chefsekonom på Sveriges kommuner och regioner, i gott sällskap med ett par av landets mer profilerade bankekonomer, gått ut i debatten och hävdat att de sjunkande födelsetalen motiverar en nedskrivning av bostadsbyggnadsmålen. Men nej, bostäder efterfrågas faktiskt inte av bebisar.

Bostadsefterfrågan drivs av flyttfrekvens, urbanisering, hushållens köpkraft och deras boendepreferenser. Eller annorlunda uttryckt, efterfrågan styrs av rörligheten, hur behov ändras under livscykeln och hur stora årskullar som inträder i olika faser med hög rörlighet. Och där sitter Sverige med en rejäl skuld mot Generation Z, som nog gärna skulle ha skaffat barn, om de bara haft möjlighet att efterfråga en lämplig bostad.  

Lennart Weiss är kommersiell direktör på Veidekke