VD-byte på gång i Fastpartner

”Plötsligt lossnar spikarna och plankorna på min hemmabyggda båt går isär”. Sven-Olof Johansson är sex år gammal och kan inte simma.

Det är tidigt 50-tal och en mild bris sveper in över tomten till barndomshemmet i Ödeshög i Östergötland. Hemma vid köksbordet diskuteras affärer, intäkterna måste alltid vara lite större än kostnaderna. Pappan driver en radio- och sportaffär. Entreprenörsandan sitter i väggarna hos familjen Johansson.

Sven-Olof är stolt över båten som han har byggt själv av en böjd plywoodskiva och några plankor. Han går ner till sjön där han brukar bada för att prova den och puttar sig ut en bit från land med hjälp av en åra. Det är då det händer. Spikarna lossnar och plankorna glider isär.

”Jag hamnade under vatten och när jag tittade uppåt såg jag solljus. Jag minns tydligt hur jag tänkte att jag måste försöka ta mig mot ljuset”, säger han.

Han lyckades ta sig upp på land för egen maskin till slut men det var inte sista gången som Sven-Olof Johansson varit nära att drunkna. Fyra decennier senare skulle det igen, men den här gången i skulder istället för vatten.

Nära konkurs

Sven-Olof Johansson grundade 1988 fastighetsbolaget Compactor. Fastighetsbranschen var stekhet vid den här tiden och det fanns mycket kapital att tillgå på marknaden. Men inga träd växer som bekant till himlen. En finanskris lamslog världens ekonomier i början av 1990-talet och Sverige var inget undantag. Fastighetsbranschen drabbades hårt av räntehöjningar och många bolag i sektorn gick omkull. Compactor var i kris och på gränsen till konkurs. Sven-Olof Johansson var ensam kvar i styrelsen, ingen annan var beredd att ta riskerna.

”Jag hade personlig borgen på bolagets lån, det var vanligt på den tiden. När det var som värst översteg skulderna de underliggande tillgångarna med 2 miljarder kronor. Skulder som jag var personligt ansvarig för”, säger han.

Än en gång måste han försöka ta sig mot ljuset för att inte drunkna, och det fanns inte utrymme för några misstag den här gången heller.

”Det fanns bara en väg och det var framåt. Alternativet var ju… ingenting egentligen, eller att sitta där med skulder på 2 miljarder som jag aldrig skulle återhämta mig från.”

Sven-Olof Johansson lyckades vända skutan. När Compactor hade börjat återhämta sig efter krisen kunde han köpa in sig i det börsnoterade Fastpartner. Året var 1996 och Sven-Olof Johansson blev storägare med ett innehav på 70% av Fastpartner.

Även om situationen för Compactor, och inte minst Sven-Olof Johansson själv, var pressad under det tidiga 1990-talet beskriver han det som en lärorik period. Han är tävlingsinriktad och ser affärer som ett spel där man antingen knockar eller blir knockad. Kanske är det ett arv från boxningen som han höll på med fram till tjugoårsåldern.

”Jag skulle inte vilja avstå från en enda av de erfarenheter jag har fått i livet. Att visa för sig själv att man kan ta sig ur jobbiga situationer skapar en inre harmoni och trygghet”, säger han.

VD-byte på gång

I dag är han 75 år gammal och VD för Fastpartner, en post som han har haft sedan 1997.

”Nu ska det snart ske en ändring på den fronten. Jag ser nog fram emot att inte längre vara VD för bolaget, även om fastighetsaffärer är en livsstil och ett intresse som jag aldrig kommer sluta att ha. Jag ska inte uttala mig mer om det nu eftersom ingenting är officiellt än”, säger han med ett diplomatiskt men lite lurigt leende.

Din son Christopher Johansson är vice VD för Fastpartner, är det han som ska ta över VD-rollen?

”Samma sak där tyvärr, det är för tidigt att kommentera.”

Fastpartner har majoriteten av sina innehav i Stockholm och hela 87% av hyresintäkterna kommer från huvudstadsregionen. Själv bor Sven-Olof Johansson växelvis i Stockholm och i Rambouillet utanför Paris i Frankrike tillsammans med sin fru där de har en hästgård.

FastpartnerAnalys

Förändringens vindar i Fastpartner

”Jag är faktiskt ganska bra på att rida hästar. Jag kan prata hygglig franska men fransmännen tror att jag är portugis när jag pratar, jag förstår inte varför”, säger han och skrattar.

Kontorsintäkterna dominerar

Även om en hästgård utanför Paris inte hör till vanligheterna för de flesta har trenden med fler utflyttningar från Stockholms län ökat de senaste åren. Det talas om en ny grön våg där fler och fler vill bo både större och mer naturnära. Sven-Olof Johansson tror att trenden är tillfällig.

”När pandemin har lagt sig och vi får ett levande stadsliv med kulturaktiviteter och socialt umgänge igen tror jag ändå att det i mångas fall är en fördel att bo i anslutning till en större stad”, säger han.

Flykten från storstadsregionerna, och i synnerhet Stockholm, är dock inte enbart en pandemieffekt. Redan 2018 nådde Stockholms län en nivå av negativt inflyttningsnetto, alltså där det var fler som flyttade ut från regionen än till enligt statistik från SCB. Trenden har sedan dess fortsatt att öka.

”Det är en prisfråga också såklart, du kan få mer för pengarna på mindre orter. Sedan är samhällsutvecklingen både råare och hårdare i storstäder. Klasskillnaderna är större, livet är mer komplext, du får lägga en massa tid på pendling till och från jobbet. Allt det ser du mindre av när du inte bor i en storstad”, säger han.

Fastpartner har innehav inom flera segment men kontor utgör den största delen av hyresintäkterna. Under 2020 uppgick de totala hyresintäkterna till 1 801,6 MSEK.

Debatten om kontorens framtida utformning har varit het de senaste åren, inte minst under pandemin. Sven-Olof Johansson tror inte på en framtid där allt arbete utförs hemifrån, utan slutresultatet kommer att landa i en blandning. Han ser stora skillnader mellan Sverige och latinska länder, och jämför situationen med Frankrike där han vistas mycket.

”I Sverige är vi mer autonoma och kan lösa våra arbetsuppgifter utan en konkret styrning. I Frankrike däremot, som präglas av ett auktoritärt styrt företagsklimat och de som jobbar förväntar sig att chefen ska tala om för dem vad de ska göra, fungerar absolut ingenting.”

Han tror att flera svenska storbolag kommer att få se produktivitetstapp framöver. Mycket till följd av problem och förseningar från underleverantörer som verkar i latinska länder där distansarbete, enligt honom, inte lämpar sig lika bra.

”Ingen vet vad de ska göra och då skyller de lite på pandemin för att inte behöva göra någonting”, säger han.

Satsar på kontorshotell

Även om Sven-Olof Johansson ser svenskarnas arbetsmoral och självständighet inom arbetslivet som en fördel för distansarbete tror han ändå att det kommer att behövas en mix framöver. För att få till dynamiken och innovationen i en organisation krävs fysisk interaktion.

”Dessutom blir det ohållbart att försöka jobba hemifrån samtidigt som din partner gör detsamma plus eventuella barn som är hemma från skolan. Du får ingen struktur i din arbetssituation, på kontoret får du lugn och ro”, säger han.

Har tror att den ökade möjligheten till distansarbete ställer högre krav på arbetsgivarna att erbjuda en arbetsplats som är ett överlägset bättre alternativ än hemmiljön. Kontoren måste erbjuda kontaktytor som möjliggör stimulerande möten och samtal för de anställda för att det ska vara värt restiden. För att hänga med i utvecklingen startade Fastpartner en satsning på kontorshotell för tre år sedan, ett koncept som de kallar för Fastoffice och som främst finns i kranskommuner och närförorter till Stockholm.

”Det fungerar väldigt bra och nu under pandemin har det gått bättre än någonsin. En stor del av användarna är småföretagare, det skapar en bra dynamik”.

Sociala frågor ligger varmt om hjärtat

Även om kontor är Fastpartners största segment är bolaget kanske mest känt för att förvärva och utveckla stadsdelscentrum, flera av dessa i områden som präglas av sociala utmaningar. Tensta centrum och Rinkeby centrum är två exempel. Integrationsfrågan är en het potatis i den svenska debatten och Sven-Olof Johansson tror att åtgärder som främjar entreprenörskap är en väg framåt i socialt utsatta områden. Många av butikerna i Fastpartners centrum drivs av just lokala entreprenörer.

”Viljan att driva eget är jättestark där ute. Vi har haft Rinkeby centrum i tio år nu, vi var ensamma budgivare i den affären. Tidigare har det varit problem med säkerheten, området har kantats av problem som polisen inte har kunnat hantera. Det börjar bli bättre nu.”

De sociala frågorna, eller S:et i ESG som står för environmental, social and corporate governance, ligger Sven-Olof Johansson extra varmt om hjärtat. Fastpartner sponsrar bland annat idrottsverksamheter för ungdomar och stöttar Fryshuset med en årlig summa om 1,5 MSEK.

”Det är i de sociala frågorna som du ser skillnad direkt, som när du hjälper någon att få igång en verksamhet. Det är fantastiskt”, säger han och fortsätter.

”För oss är ESG-frågorna helt affärskritiska. Bolag som inte följer med på det spåret kommer inte att ha en chans. Vi lägger ner stora resurser på hållbarshetssidan och det finns enormt mycket som vi som bolag kan göra, som energibesparing, miljöcertifiering, grön finansiering och sociala aktiviteter”.

Inflationen är död

Likaväl som han ser ESG som en avgörande faktor för bolagets överlevnad, lika orädd verkar han vara för inflationens omdebatterade återkomst och efterföljande räntehöjningar. Eller i andra termer, en repris av 90-talets kris.

Den uteblivna inflationen, trots de senaste årens blomstrande ekonomier, är ett huvudbry för världens nationalekonomer. Sven-Olof Johansson tror att den ökade globaliseringen och prisjämförelser på internet är en faktor som gör att priserna inte stiger. Han ser även den ökade automatiseringen inom produktionen, som kapar både kostnader och efterfrågar mindre personal, som en faktor som leder till ett överutbud i arbetskraft med utebliven löneinflation som resultat.

”I dag är det bara vissa yrkesgrupper som har haft en god löneutveckling de senaste åren. Den stora massan har inte haft det”, säger han och fortsätter.

”Nej, inflationen kommer inte tillbaka i närtid. Dessutom står vi inför ett genombrott för kvantdatorer som kommer att effektivisera alla processer ytterligare och många människor börjar även ifrågasätta sitt konsumtionsbeteende. Kombinationen mellan billigare produktion och svagare efterfrågan plus att arbetskraftutbudet är för stort gör att jag inte ser var inflationen ska komma ifrån”, säger han.