Fastighet Kommentar Slottsviken
Slottsviken: Mikrobolag med rabatt på rabatt
| SLOTTSVIKEN | |
| Börskurs: 18,60 SEK | Antal stamaktier: 1,7 mn |
| Börsvärde: 31 MSEK | Nettobelåningsgrad: 17% |
| P/E-tal (EPRA): 12,3 | Substansrabatt (EPRA): 40% |
| VD: Jakob Österberg | Ordförande: Fredrik Österberg |
Slottsviken (18,60 kr) är ett fastighetsbolag med fokus på Göteborgsområdet. Aktien är noterad på Spotlight. Med fastigheter till ett värde på knappt 50 Mkr är detta ett av de allra minsta noterade fastighetsbolagen.
Största ägare är bröderna Jakob och Fredrik Österberg, VD respektive styrelseordförande, genom det gemensamma holdingbolaget Lackarebäck Holding AB. Som kuriosa kan det nämnas att Ilija Batljan är Slottsvikens fjortonde största ägare.
SÄLJER FASTIGHET
I juli kom beskedet att Slottsviken säljer sin fastighet i Kungälv till gymkedjan Nordic Wellness som nyligen köpt upp fastighetens hyresgäst. Transaktionen initierades av Nordic Wellness och priset blev 15,5 Mkr. Då fastigheten säljs genom en bolagstransaktion utgår ingen skatt. Slottsviken bedömde tidigare fastighetens värde till 13 Mkr och därför ökar substansvärdet nu med 1,48 kr per aktie. Fastigheten stod ungefär för en fjärdedel av Slottsvikens fastighetsvärde.
| Slottsvikens substansvärde | totalt Mkr | per aktie kr |
| Fastigheter | 48 | 28,4 |
| Link Prop | 19,2 | 11,3 |
| Kassa | 8 | 4,7 |
| Övriga tillgångar | 2 | 1,2 |
| Räntebärande skulder | -16 | -9,5 |
| Övriga skulder | -7,6 | -4,5 |
| Substansvärde | 53,6 | 31,7 |
En dryg tredjedel av Slottsvikens tillgångar är nu aktier i noterade Link Prop eller kassa. Enligt VD Jakob Österberg ska likviden på något sätt återinvesteras antingen direkt i en ny fastighet eller via börsen. Vi tolkar detta som att en ökning av Link Prop-posten skulle kunna vara aktuell.
Värt att ha i åtanke här är att Link Prop-posten är upptagen till ett börsvärde där Link Prop värderas till 43% rabatt mot substansen. Om man istället värderar Link Prop-posten till substansvärde blir Slottsvikens substansvärde 40,20 kronor per aktie.
| SLOTTSVIKENS BALANSRÄKNING | Idag |
| Förvaltningsfastigheter | 48 Mkr |
| Fastighetsvärde per kvm | 8,7 tSEK/kvm |
| Belåningsgrad fastigheter | 17% |
| Belåningsgrad totala tillgångar | 10% |
| Substansvärde per aktie (EPRA NRV) | 31,09 kr |
| Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar. | |
Slottsvikens externa finansiering består av banklån. Nettobelåningsgraden mot bolagets tillgångar är nu nere på väldigt låga 10%.
NY INTJÄNINGSFÖRMÅGA
I tabellen nedan framgår vår uppskattning av hur Slottsvikens intjäningsförmåga ser ut nu efter att Kungälvsfastigheten sålts.
| SLOTTSVIKENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA | Idag |
| Hyresintäkter | 6 MSEK |
| Driftskostnader | -2 MSEK |
| DRIFTSÖVERSKOTT | = 4 Mkr |
| Central administration | -3 MSEK |
| Finansnetto inkl. leasing | -1 MSEK |
| FÖRVALTNINGSRESULTAT | = 0 Mkr |
| Övriga intäkter (intressebolag m.m.) | 2 MSEK |
| RESULTAT FÖRE SKATT | = 3 Mkr |
| Resultat per stamaktie (EPRA) | 1,52 SEK |
| Avkastning på eget kapital, stamaktier | 10,0% |
Värderingen sedd som P/E stiger efter försäljningen till 12,2 från tidigare under 10. Detta synsätt tar dock inte hänsyn till att bolaget nu har en stor kassa som på något sätt kommer att sättas i arbete så att intjäningsförmågan ökar.
LINK PROP
Vi gillar Link Prop och har aktien i Afv-portföljen.
Slottsviken äger sina Link Prop-aktier genom holdingbolaget Klippörn som man äger till 60%. Slottsviken har inte gått ut med vilka de andra delägarna är. Vi hade gärna sett att Slottsviken använder pengarna från fastighetsförsäljning till att köpa ut minoriteten ur Klippörn. Det hade både ökat exponeringen mot Link Prop och förenklat Slottsvikens struktur.
SLUTSATS
Substansrabatten är här och nu 40%. Det tycker vi är för högt givet att en dryg tredjedel av tillgångsmassan är antingen kassa eller börshandlade aktier. Samtidigt får man ytterligare rabatt i ännu ett led i Link Prop-posten. Att fastigheten som såldes gick för ett pris 20% över Slottsvikens tidigare bedömda marknadsvärde stärker trovärdigheten för bolagets värdering av de två andra fastigheterna.
Vi har sedan tidigare ett köpråd på Slottsviken och ser ingen anledning att ändra på det idag. En viktig sak att beakta om man överväger investera i Slottsviken är dock den lövtunna likviditeten i aktien. En investering i Slottsviken är nästan att betrakta som en investering i onoterat bolag.
| Tio största ägare i Slottsviken | Värde (Mkr) | Kapital | Röster |
| Lackarebäck Holding AB | 11,9 | 36,7% | 65,3% |
| Daniel Stensiö | 9,3 | 29,6% | 13,2% |
| Avanza Pension | 2,5 | 7,9% | 3,5% |
| Peter Hamnebo | 1,6 | 5,1% | 2,3% |
| Peter Österberg | 0,6 | 1,8% | 0,8% |
| Swedbank Försäkring | 0,4 | 1,4% | 0,6% |
| Carl Marklund | 0,4 | 1,2% | 0,6% |
| Larsen Invest AB | 0,4 | 1,2% | 0,5% |
| Michael Stensiö | 0,3 | 0,9% | 0,4% |
| Stefan Messner | 0,3 | 0,9% | 0,4% |
| Källa: Holdings |
___________________________
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du Afv Fastighet