Preservium: Halverar utdelningen

Preservium Property (75 kr) är ett bolag som endast äger två fastigheter någon mil utanför centrala Stockholm. Bägge används som arkiv. Den ena belägen i Arninge och uthyrd till Riksarkivet. Den andra i Huddinge uthyrd till Region Stockholm för användning av Regionarkivet.

Preservium PropertyAnalys

Preservium: Kan förpassas till arkiven

Bolaget skapades av Pareto, noterades i slutet av 2021 och har haft den höga aktieutdelningen som centralt lockbete. Vi har från start haft säljråd på aktien. Ett råd vi upprepade alldeles nyligen, i december. Så här löd slutsatsen då:

”Risken är stor att Preservium på ett eller annat sätt kommer tvingas sänka utdelningen någon gång under de kommande åren. Men även om så sker är skuldsättningen så hög att refinansieringen 2026 riskerar knäcka hela bolaget. Preservium är sakta men säkert på väg att köra rakt in i en finansiell bergvägg. Det kanske dröjer något eller några år innan det smäller men vi skulle inte vilja vara i närheten när det sker.”

Halverar utdelningen

I går presenterade Preservium bokslutet för 2022. Verksamheten bjuder inte på särskilt många överraskningar så mest intressant var förstås styrelsens förslag till utdelning – 3,25 kronor per aktie. En halvering jämfört med de 6,50 kronor som var den långsiktiga förhoppningen vid bolagets notering.

Styrelsens ambition är att, om förutsättningarna medger, senare i höst föreslå att en extra bolagsstämma fattar beslut om en extrautdelning på ytterligare 3,25 kronor per aktie. Vårt stalltips är att det inte kommer hända, annat än om räntorna börjar falla tillbaka kraftigt.

Belåningsgrad nära 70%

Så här lyder styrelsens motivering bakom utdelningsförslaget:

”Till följd av värdeminskningen har belåningsgraden gått upp från ca 66,61% till 68,83%. Av försiktighetsskäl under dessa osäkra tider och för att ha en ökad flexibilitet med hänsyn till låneavtalets kovenanter, har styrelsen därmed beslutat att till årsstämman föreslå en ordinarie utdelning om 3,25 kr per aktie fördelat på två delbetalningar.”

Den värdeminskning som nämns är den nedskrivning av fastigheternas värde på 52 Mkr som gjordes i fjärde kvartalet. Totalt under 2022 har fastigheternas värde minskat med 26 Mkr motsvarande knappt 2% av värdet. Värdeminskningen är alltså mycket blygsam i sammanhanget – särskilt ställt i relation till hur mycket räntorna stigit under året. Vi ser ytterligare nedsida i bolagets fastighetsvärden.

Då är det lätt att bli oroad över bolagets balansräkning. Med knappt 69% belåningsgrad är bolaget hårt skuldsatt. Ett värdetapp i den storleksordning som vi räknar med i vårt huvudscenario (se tabell bredvid) skulle skicka upp belåningsgraden till 79%. Redan vid 75% kan krav på extraamorteringar träda i kraft, enligt villkoren för den obligation på drygt 1 miljard kronor som finansierar Preservium.

Även om bolaget skulle lyckas behålla nuvarande utdelning på 3,25 kronor så blir direktavkastningen blygsamma 4,3%. Vi tror aktien ska ned under 50 kronor och behåller säljrådet på Preservium.

En fjärdedel av fastighetsbolagen sänker utdelningen

DistITKrönika

SM i stolpskott: CTEK vs DistIT

Ibland kan det bli väl mycket rabalder kring börsbolagens utdelningsförslag. Även om sänkt utdelning kan vara en dålig signal om styrelsens syn på framtiden, är det i grund och botten förstås bra att rätta utdelningen efter verkligheten. DistIT hade mått bra av det, för att ta ett aktuellt exempel.

Hela listan över fastighetsbolagens hittills lämnade utdelningsförslag finns i tabellen nedan. Ungefär en fjärdedel av dessa hade ingen utdelning i fjol och föreslår inte någon i år heller. En fjärdedel har höjt utdelningen, en fjärdedel har bibehållit fjolårets utdelningsnivå, och en fjärdedel har sänkt eller slopat utdelningen.

Intressant är att av det dryga 40-talet bolag i tabellen nedan är Castellum i tydlig minoritet när det kommer till att slopa utdelningen helt, och enda bolaget att samtidigt föreslå en enorm nyemission. Utdelningsaristokraten som snubblade på målsnöret måste således vara i särskilt dåligt skick. (Eller vill Roger Akelius kanske köpa in sig billigt?)