NP3-toppen om investeringarna i norr: ”Elförsörjningen oroar mig”

”Det har blivit en helt annan konkurrens. Vi kände av de första tendenserna för två år sedan i samband med att Northvolts etablering blev mer påtaglig. Att boomen skulle ske i så här snabb takt – det hade vi nog inte trott.” Andreas Wahlén är VD för det norrlandsbaserade NP3 Fastigheter och märker av investeringsvågen som sköljer in över norra Sverige.

Enligt Exportkreditnämnden, EKN, planeras investeringar på runt 1100 miljarder kronor kommande 20 år.

I februari tidigare i år annonserade H2 Green Steel att de ska etablera en anläggning för fossilfritt stål i Boden. Hybrit, ett annat projekt inom just fossilfritt stål som drivs av LKAB, Vattenfall och SSAB, kommer att ha sin verksamhet strax utanför Gällivare. Och så Northvolts enorma batterifabrik i Skellefteå.

”Hyrorna i regionen går stadigt uppåt, om än i ganska långsam takt. Det är Norrland, där går allt långsamt. Men tidigare har hyrorna stått still i 20 år så det är en enorm skillnad”, säger Andreas Wahlén.

“Det är Norrland, där går allt långsamt.”

Samtidigt har de stora investeringssatsningarna gjort att konkurrensen på fastighetsmarknaden i norr har hårdnat.

”Fastigheter har blivit dyrare. I de mindre transaktionerna, i 20–50 miljonersklassen, kan vi fortfarande göra bra förvärv. Det är svårare för stor en aktör som inte är från trakten att både hitta dessa objekt och orka genomföra förvärven. Det är mycket jobb med alla transaktioner, även de mindre. Vi som lokal aktör vet vilka lägen som är bra samt vad alternativanvändningen skulle kunna vara. Det ger oss en fördel. Men i de större transaktionerna är det väldigt stor konkurrens för tillfället.”

Elförsörjningen orosmoment

Andreas Wahlén är inte orolig för att norrlandsboomen är en trend som riskerar att dö ut i morgon, som ett viralt fenomen som är populärt under en vecka. Tvärtom, investeringarna är enorma, fabrikerna likaså och projekten sträcker sig över decennier framöver. Men det finns en parameter som får en liten bekymmersrynka att titta fram mellan ögonbrynen på honom.

”Den största oron är kring energiförsörjningen. I dagsläget producerar Sverige ungefär 160 terawattimmar per år och använder 135 av dessa. Bara Hybritprojektet kommer att kräva runt 55 terawattimmar årligen. Ekvationen talar sitt tydliga språk, dagens elproduktion kommer inte att räcka till för alla satsningar som ska göras. Det är en superviktig fråga som politikerna måste ta på största allvar.”

“Dagens elproduktion kommer inte att räcka till för alla satsningar som ska göras.”

NP3 Fastigheter bildades 2010 och Andreas Wahlén har varit VD sedan dess, trots att han i dag bara är 41 år gammal.

”Det är en fjärdedel av mitt liv.”

Köpa istället för att sälja

Han var själv med och startade NP3. Innan dess hade han bland annat jobbat för fastighetsbolaget Norrlandspojkarna som ägdes av Lars-Göran Bäckvall, grundare och största ägare i NP3.

”Norrlandspojkarna skulle köpa tomma fastigheter, förädla dem och sälja till ett högre pris. Sen kom Lehmankrisen 2008 och vi kände att vi inte fick rätt betalt för våra fastigheter som vi skulle sälja. Då vände vi på steken istället. Är man själv inte beredd att sälja för att man tycker att prisnivåerna inte är tillräckligt attraktiva, då borde man rimligtvis vara beredd att köpa till samma nivåer. Det var där som NP3 föddes”, säger han.

“Är man själv inte beredd att sälja för att man tycker att prisnivåerna inte är tillräckligt attraktiva, då borde man rimligtvis vara beredd att köpa till samma nivåer.”

Bolaget fokuserar främst på lager- och logistikfastigheter i norra Sverige. NP3:s fastighetsvärde uppgår i dag till 14 miljarder kronor. När bolagets noterades 2014 var företagets fastighetsportfölj värt cirka 3,3 miljarder kronor.

Av sju affärsområden, uppdelade efter geografiskt läge, är Sundsvallsregionen störst dit 22% av fastighetsvärdet och hyresvärdet är koncentrerat.

Andreas Wahlén beskriver en typisk NP3-fastighet som de fastigheter som man kör förbi utan att lägga märke till.

”Ofta ligger de strax utanför citykärnan med en yta på runt mellan 3 000 och 4 000 kvadratmeter, alltså inte jättestora. Hyresgäst kan vara en bilhall eller Swedol exempelvis.”

Under sina tio år som VD för NP3 är det två händelser som han minns extra tydligt. Den ena är börsintroduktionen 2014. Det andra är ett minne från 2011. NP3 hade sett en handelsfastighet i Östersund, i Lillänge handelsområde, som de var intresserade av men fick inte låna tillräckligt av banken för att kunna genomföra affären.

”Vi bjöd in ett gäng investerare från Gävle, gick ut och åt middag och hade en trevlig kväll. Jag berättade om affären för en vän i sällskapet under middagen men sa att vi tyvärr skulle behöva dra oss ur. Han frågade hur mycket pengar som fattades. Affären var på 200 miljoner, vilket var otroligt mycket pengar för oss med tanke på att vi ägde fastigheter för 400 miljoner vid det tillfället. Min vän frågade om jag skulle genomföra affären om han lånade ut pengarna. Jag svarade ja utan att blinka. Transaktionen blev en game changer för oss, det var efter det som vi blev lite av en aktör i Norrland.”

“Min vän frågade om jag skulle genomföra affären om han lånade ut pengarna. Jag svarade ja utan att blinka.”

Det första som Andreas Wahlén tittar på vid förvärv är alternativanvändningen.

”Hur många delar går det att dela upp fastigheten i, hur stora blir i sådana fall varje lokal och hur är efterfrågan på den typen av lokal? Det är de första frågorna jag ställer mig. Om en fastighet bara kan användas till det den används till i dag är det en ganska stor risk.”

David Mindus inspirationskälla

Han fick tidigt tipset från Sagax VD David Mindus om att vara transparent med vilka typer av förvärv som man vill göra.

”Det har jag tagit med mig. Hur ska folk annars veta vad du vill? Det kan låta självklart men i vår bransch är det inte praxis. Många är hemlighetsfulla, kanske på grund av rädsla för att misslyckas.”

Hur menar du då?

”Om man säger att man ska etablera sig på en specifik ort men inte hittar tillräckligt med förvärv, då kanske man ser det som ett misslyckande.”

Kan det inte snarare handla om rädsla för konkurrens och att många bolag vill hålla potentiella förvärv lite ”för sig själva”?

”Nej det tror jag inte, konkurrensen om objekt finns ändå. Jag tror att det dels handlar om rädsla för att misslyckas samt att det bara alltid har varit på det här sättet man gör inom fastighetsbranschen.”

På tal om David Mindus är Sagax näst största ägare i NP3 Fastigheter.

”Vi ser det som ett kvitto på att vi har gjort någonting bra. Det har varit positivt att ha Sagax i ryggen sedan de kom in 2016, allt som vi gör har de redan gjort en gång.”

Läs med om förvaltaren som beskriver NP3 som ett “mini-Sagax i Norrland”.

Räds inte hög belåning

Ett av bolagets finansiella mål är att ha en belåningsgrad som ligger mellan 55% och 65%. Det är högre än sektorsnittet som ligger på 47%, men Andreas Wahlén är inte bekymrad.

”Vi känner oss trygga med belåningsgraden för vårt starka kassaflöde gör att vi snabbt kan amortera ner skulder om det skulle behövas”, säger han och fortsätter:

”Belåningsgraden kan öka när vi gör en investering med pengar lånade från banken och sedan sjunker den när vi börjar tjäna pengar och kan amortera. Värdeökningar på beståndet kan också göra att belåningsgraden minskar. Skuldkvoten däremot, alltså driftsöverskottet minus centrala adminkostnader i förhållande till bankskulden, är mycket mer intressant. Vi tittar främst på skuldkvoten, inte belåningsgraden. Det är kassaflödet som betalar lånen, inte värdeökningar.”

FastighetsbolagFastighet

Hans Lind: Marknadsvärden på kommersiella fastigheter ska tas med en stor nypa salt

Tycker du att det är för mycket fokus på värdeförändringar inom fastighetssektorn?

”Hur stor vikt man lägger vid värdeökningar beror på vilket segment man är verksam inom. Bostadsutvecklare exempelvis är såklart fokuserade på att addera värde. Vi är ett kassaflödesorienterat bolag. Även om vi ibland utvecklar våra fastigheter, som exemplet med att stycka av vakanta lokaler och fundera över alternativanvändning, är kassaflödet det primära för oss.”

Under första halvåret 2021 uppgick nettouthyrningen, alltså tecknade hyresavtal minus uppsagda hyresavtal, till 22 miljoner kronor. För motsvarande period 2020 var nettouthyrningen 2 miljoner kronor.

”Hyreskontrakt gick ut eller sades upp i vanlig takt under Q2 förra året, men skillnaden var att vi inte kunde teckna några nya på grund av restriktionerna. Ingen kunde komma och titta på lokalerna. Då sjunker nettouthyrningen väldigt snabbt. I år har det varit det omvända, ett uppdämt behov har gjort att nettouthyrningen har varit ovanligt hög.”

Märker ni av att era kunder inte vågar teckna lika långa avtal nu efter corona?

”Generellt sett har flexibilitet blivit viktigare för alla inom fastighetsbranschen. Där ingår det att kunna tillmötesgå kunder som vill teckna kortare kontrakt. Ett alternativ är att erbjuda någon typ av option på de längre kontrakten där hyresgästen både kan öka och minska lokalytan beroende på behov.”

‘Skin in the game’ viktigt

Andreas Wahlén äger 292 000 aktier i bolaget till ett värde av strax under 70 miljoner kronor.

”För mig är det viktigt att äga aktier i bolaget jag jobbar i. Dels för att visa att jag tror på det jag gör, dels för att det är ett incitament. För mig blir det till en tävling varje dag där jag strävar efter att göra någonting lite bättre hela tiden.”

“För mig är det viktigt att äga aktier i bolaget jag jobbar i.”

Är du en tävlingsmänniska?

”Ja! Vi hade vinlotteri på jobbet och jag kunde inte vara med för jag klarar inte av att förlora. Då avstår jag hellre från att vara med. Jag är lillebror, tävlingsandan kanske kommer därifrån. Min bror är 1,5 år äldre än jag så jag har jämfört mig mot honom i allt.”

Den senaste tiden har det norrlandsfokuserade NP3 börja röra sig söderut, mot Karlstad och Västerås.

”Ett av våra mål är att öka vårt förvaltningsresultat per stamaktie med 12% varje år. Allt annat lika måste vi lyfta balansräkningen eller göra investeringar för att klara det målet. Någonstans går en gräns där man inte kan investera mer i sina marknader. Vi är inte där idag, men för att undvika att hamna i den situationen gäller det att vara framåtblickande. Jag som VD tittar 5-10 år framåt hela tiden.”

Ert ess i rockärmen i Norrland är ju att ni är en lokal aktör med god marknadskännedom. Hur blir det då när ni ska försöka etablera på bortaplan?

”Det tar tid att bli den lokala parten som vi vill vara. Vi spenderade mycket tid på dessa orter innan vi gjorde vår första investering, det behövs ett lokalt management som är duktig på just den marknaden. Nu har vi precis anställd en person i Karlstad och en i Västerås för att börja skapa det där lokala teamet som behövs.”