Moody’s: Risk för sjunkande fastighetsvärden efter årsskiftet

I Moody’s senaste rapport om den europeiska fastighetssektorn konstaterar kreditratinginstitutet en lägre aktivitet på transaktionsmarknaden samt avkastningskrav som börjar stiga. Ratinginstitutet bedömer att fastighetsvärdena ligger intakta under andra halvåret 2022 men flaggar för ökad risk för nedvärderingar under nästa år, dock utan att specificera någon siffra.

Sjunkande fastighetsvärden ger högre belåningsgrad, något som kan slå mot fastighetsbolagens rating som i sin påverkar bolagens finansieringsvillkor. Enligt rapporten skulle 30% av fastighetsbolagen kunna få sin rating påverkad vid ett scenario där fastighetsvärdena sjunker med 10%. Vid en värdenedgång på 15% skulle omkring 50% av bolagen riskera att få ratingen påverkad. Analysmaterialet utgörs av ett femtiotal fastighetsbolag runt om i Europa varav nio är svenska.

SBBArtikel

Analyshus sänker SBB till sälj – aktien rasar

Ett bolag på Stockholmsbörsen som jobbar hårt med att behålla sin rating är SBB. Fastighetsbolaget med Ilija Batljan i spetsen ingår dock inte i Moody’s analysmaterial i rapporten eftersom SBB använder sig av andra ratingaktörer. Men SBB har under våren kommunicerat vid flera tillfällen att bolaget säljer tillgångar för att säkra sin rating. I mitten av juli uppgav Ilija Batljan att SBB hade sålt fastigheter för nio miljarder kronor sedan årsskiftet, och att de ska sälja för ytterligare fem miljarder de närmsta månaderna. Försäljningarna handlar till stor del om att minska skuldsättningen.

“Press nedåt i Q4”

Tidigare under veckan berättade två analytiker för Afv bland annat om sina favoritaktier i fastighetssektorn. Bertil Nilsson, fastighetsanalytiker på Carlsquare, sa i samband med detta att han tror att det sannolikt kommer bli en viss press nedåt i fastighetsvärdena på den svenska marknaden mot slutet av året. Samtidigt menar han att det fortfarande finns mycket kapital som söker avkastning vilket innebär att det fortfarande finns köpare på direktmarknaden.

“Obligationsräntorna är inte tillräckligt intressanta för institutioner som alternativ till fastigheter ännu.”

Johan Edberg, fastighetsanalytiker på Handelsbanken, menar att den ekonomiska utvecklingen och om vi får en kraftig recession eller mildare variant blir en vägvisare för sektorn.

“Oavsett utfall bör en sämre konjunktur få en viss påverkan när det kommer till efterfrågan på lokaler.”

Han menar att vi hittills inte har sett några riktiga hyressänkningar, men att av det han har hört erbjuder fastighetsägarna sina hyresgäster fler tidsbegränsade rabatter eller renoveringar som de inte behöver betala för.

”Fastighetsägarna behöver sockra erbjudandet för att behålla hyresgästerna, det skapar en större fallhöjd på sikt. Vid något tillfälle kanske det inte går att behålla hyresnivåerna”, sa Johan Edberg.