”Hyrorna är det sista man slutar betala vid en kris”

Ni ska bygga upp en fastighetsportfölj i onoterad miljö. Vad är planen?

”Gustav Björkman, VD för vårt nya fastighetsaktiebolag Trappan, ska på fem år bygga upp en portfölj med ett fastighetsvärde på 10 miljarder kronor för att sedan börsnotera bolaget. Planen är att generera en avkastning på 15% per år exklusive en eventuell börspremie”, säger Erik Bäckström, vice VD på Coeli WM och partner.

Varför vill ni notera bolaget?

”Det handlar både om likviditeten för investerare och att det finns mycket att hämta i en noterad miljö. När bolaget når en kritisk storlek är det mer gynnsamt att börsnotera, dels för att skapa mer likviditet i aktien, dels för att dra nytta av ytterligare finansieringsmöjligheter för bolaget och möjligheten till en börspremie. Att notera bolaget är en naturlig del efter en värdeskapande resa.”

Varför vill ni gå in i fastigheter?

”Det finns en väldigt god avkastningspotential i förhållande till risken inom fastighetsinvesteringar, framför allt när man går in tidigt i en onoterad miljö. Det är ett kassaflödesintensivt och relativt tryggt tillgångsslag, hyrorna är det sista man slutar betala vid en kris”, säger Kristin Gejrot, analysansvarig för onoterade investeringar på Coeli.

Vilka typer av fastigheter vill ni köpa?

”Främst fastigheter inom lager, lätt industri och storhandel samt lite bostäder och kontor. Inom handeln är det inga köpcentrum utan snarare externa handelsplatser. Trappan har satt ett mål på 5,5% i direktavkastningskrav i genomsnitt på de fastigheter de köper, som ligger till grund för avkastningsmålet på 15%. Fokus kommer ligga på regionsstäder med bra befolkningstillväxt.”

Vissa hävdar att ”allt är dyrt” just nu när det kommer till fastigheter, finns det attraktiva förvärv att göra?  

”Det är ett väldigt stort transaktionsflöde inom fastigheter i Sverige, det görs mycket affärer och det finns alltid attraktiva förvärv att göra. Det är ett fåtal personer i Sverige som gör den absoluta majoriteten av de kommersiella fastighetsaffärerna, kontakter är därmed en central del för att hitta attraktiva förvärv. Gustav Björkman är en av dessa personer genom sin erfarenhet från liknande resor, bland annat Hemsö.”

Är ni inte rädda för att ni går in när det är som dyrast i sektorn?

”Nej, eftersom marknaden har en stark underliggande trend är vi långsiktigt övertygade om fortsatt god avkastning på rätt typ av fastigheter. Fastighetsaktier på börsen är relativt högt värderade, därför tycker vi att det är bra att gå in i ett onoterat bolag. Även om centralbankerna ger mer hökaktiga signaler kommer de behöva vara försiktiga med att höja räntorna för snabbt. Hyreskontrakten i fastigheterna är inflationsindexerade vilket ger ett bra inflationsskydd.”

Hur ska detta finansieras?

”Strategin är 60% belåning vilket initialt kommer ske med bankfinansiering. När fastighetsvärdet närmar sig 5 miljarder kronor är tanken att börja växla bankfinansieringen mot obligationsfinansiering vilket ger lägre räntekostnader. Resterande 40% finansieras med eget kapital. I den första rundan ska vi ta in omkring 400 miljoner kronor vilket finansierar runt 1 miljard i fastighetsinvesteringar. Coeli kommer att investera 40 miljoner kronor från vårt investmentbolag och resterande utrymme erbjuder vi våra kunder att investera. Rundan stänger den 17 februari men som intresset ser ut kommer den troligtvis att stänga i förtid”, säger Erik Bäckström.

Finns det någon gräns för att gå in?

”Den lägsta gränsen för att gå med i den här rundan är 1,1 miljoner kronor.”

Om man vill sälja sina aktier innan bolaget noteras, hur funkar det?

”Om någon skulle behöva sälja innan noteringen hjälper vi till med att hitta en köpare till marknadsvärde. Hittills har vi alltid hittat köpare sedan vi började med onoterat 2006. Samtidigt ska man ha med sig att det är lättare att sälja onoterade innehav i bra tider än i svårare tider när likviditeten går ner, som med de flesta investeringar.”

Vad är det för privatpersoner som går in i en sådan här investering?

”Ofta är det privatpersoner som har tillgångar på minst 20 miljoner kronor. För våra kunder utgör en investering som Trappan en del i en större portfölj med andra tillgångsslag för att sprida riskerna och avkastningsmöjligheterna.”

Gustav Björkman

VD för fastighetsbolaget Trappan

Hur hittar du fastigheter att köpa?
“Det finns ingen gemensam kanal eller plattform som visar det mesta av utbudet. Ett brett kontaktnätverk på fastighetsmarknaden är vitalt; fastighetsbolag, byggbolag, privata ägare samt fastighetsmäklare. I Sverige finns drygt en handfull mäklarhus som dominerar marknaden. Dessa saluför sina objekt direkt mot tänkbara investerare. Det är sällan en bred marknadsföring, bättre att rikta sig mot dem man vet kan och vill genomföra transaktionen för att effektivt bearbeta dem.”

Vilka faktorer letar du efter för att det ska vara ett attraktivt fastighetsförvärv?

• “Att titta på om fastigheten möter den grundläggande strategin fungerar som disciplinerande vägledare, alltså om den uppfyller angivet sökområde såsom delmarknad och/eller objekt som redan har bedömts som bra.”
• “Det specifika objektets läge är viktigast att förstå, fungerar det bra idag och ger det rätt förutsättningar imorgon (vilket styr vakansrisk, hyrespotential och avkastningskravet).”
• “Objekts aktuella kassaflöde ger ögonblicksvärderingen – där låga hyror oftast är bättre för investerare då det ger lägre pris och har högre potential framåt.”

Varför tror ni att fastigheter kommer fortsätta att stiga i värde på sikt?
“Historiskt samvarierar fastighetsvärden med BNP, ökad BNP ger ökade fastighetsvärden. Tror vi på ökad BNP i framtiden är det sannolikt att fastighetspriserna också ökar.”