Storbanken: Fastighetsbolag kommer tvingas ta in kapital

Stigande räntor slår hårt mot fastighetssektorn. Även om inflationen gör att hyrorna på kommersiella fastigheter, som är indexerade efter KPI, stiger kommer det inte kunna kompensera fullt ut för ökade avkastningskrav. Resultatet blir sjunkande fastighetsvärden. Det konstaterar Handelsbanken i en färsk fastighetsrapport.

Handelsbanken räknar med att värdena på kontorslokaler faller med om kring 15% från toppen, och ser även en risk för att fallet på bostads- och handelssidan blir ännu större.

”Nedgångens storlek och förloppet avgörs av hur finansiellt pressade fastighetsbolag agerar. Om stora aktörer behöver sälja mycket fastigheter finns risken för mer dramatiska nedgångar i värden”, skriver de i rapporten.

Ett alternativ till att sälja fastigheter är att ta in nytt eget kapital, men så länge fastigheterna kan säljas nära bokfört värde lär försäljningen vara huvudspåret, spår Handelsbanken.

”Att ett antal stora fastighetsbolag dessutom har huvudägare som kanske saknar pengar att delta i nyemissioner gör det spåret än mer oaptitligt ur bolagens perspektiv.”

Kan tvingas till nyemissioner

Handelsbanken menar att behovet av nyemission blir större för bolag med mycket lågt avkastande fastigheter, vilket är fallet inom bostadssegmentet.

”Här kan bolagens räntetäckningsgrad pressas så hårt att bankerna och kapitalmarknad blir tveksamma till att refinansiera lån ur ett kassaflödesperspektiv och bolagen kan tvingas till nyemissioner”, skriver Handelsbanken.

Räntorna på obligationsmarknaden har snabbt stuckit kraftigt uppåt, och är i många fall betydligt högre än avkastningskraven. Handelsbanken konstaterar att förutsättningarna för bolagen att refinansiera kommande förfall i obligationsmarknaden varierar stort.

”Särskilt hårt drabbas hyresrätter som i regel är högt belånade fastigheter med låga avkastningskrav. Vi befarar att flera bolag kommer tvingas till nyemissioner för att öka det egna kapitalet och för att på så sätt minska skuldsättningen, som vuxit betydligt de senaste åren”, skriver de.

Korsägandet problematiskt

Handelsbanken tar även upp korsägande, som det finns gott om exempel på inom fastighetssektorn.

”Detta fenomen har inte varit något som har stört investerare i någon större omfattning och har inte setts som ett problem, förrän nu”, skriver de.

Affärsvärlden skrev om korsägandet i den svenska fastighetssektorn i december i fjol, och kartlade olika aktörer som äger stora aktieposter i andra fastighetsbolag.

Handelsbanken skriver i sin rapport att korsägandet ökar risken i besvärliga tider, inte minst vid ett behov av kapitaltillskott.

”Vem har finansiella muskler och finansiella förutsättningar att ta rätt och nödvändiga beslut? Och vem kan supportera ett bolag med kapitalbehov? Det kan försvåra ett nödvändigt beslut att ställa in utdelningen och transparensen minskar om bolag ägs i samriskbolag mellan flera parter”, skriver banken och fortsätter:

“Dessutom finns det risk för att den indirekta skuldsättningen egentligen är högre än den rapporterade, om aktieinnehaven och de bolag som bolagen har andelarna i, i sin tur är skuldsatta.”

Även kreditinstitutet Moody’s har uttryckt sig kritiskt mot den korsägandet i den svenska fastighetssektorn, som de menar riskerar att bland annat leda till intressekonflikter.

Borde slopa utdelningar

Handelsbanken släppte i början av oktober en rapport där de flaggade för att fastighetsbolagens utdelningar kan ligga i farozonen.

”Vi har ganska tematiskt räknat med slopad utdelning i stort sett alla fastighetsbolag till våren. Ett sätt att minska oron på kapitalmarknaden, och därmed få ner spreadarna, skulle vara genom att företagen kapitaliserar sig genom att skippa utdelning”, sa Handelsbankens fastighetsanalytiker Johan Edberg till Afv i förra veckan.

Lästips: Fastighetsbolagen borde skippa utdelningar.