Fastighet Fastighetsbolag
Förvaltare: Masspsykos i de större fastighetsaktierna i Sverige
Från årsskiftet till midsommar föll Sveriges fastighetssektor 45%. Liknande fall kan konstateras bland flera svenska fastighetsaktier och fastighetsfonder.
Fullt lika mycket har inte den globala fastighetsfonden Skagen m2 fallit, den är ner 13% under samma period år. Den norska fonden, som förvaltas av Michael Gobiteschek, har en begränsad exponering mot svenska bolag som utgör knappt 4% av fondens innehav.
Michael Gobitschek understryker vikten av att ha en bred portfölj i flera avseenden:
“Fastigheter handlar i min värld om att diversifiera sig, både geografiskt och i olika fastighetssegment. Lika viktigt med segmenten, för de har väldigt olika dynamik, som geografin.”
En stor nackdel med att begränsa sig till den svenska fastighetsmarknaden är bristen på olika alternativ och möjligheter att diversifiera portföljen, menar Gobitschek. Även om det finns många bra bolag med hög kvalitet saknar Sveriges fastighetsmarknad flera alternativa men växande segment, exempelvis datacenter, sjukvårdsbyggnader, och mobilmaster, säger förvaltaren.
För tidigt att bottenfiska
Michael Gobitschek håller emellertid ögonen på svenska fastighetsmarknaden:
“Sverige blir ju mer intressant för varje dag som går, sett till ren värdering.”
Han menar att räntehöjningar är hyfsat väl inprisade, men att många analytiker missar risken för en stark ekonomisk nedgång och minskad efterfrågan på fastighetsmarknaden.
“Min bedömning är att det är alldeles för tidigt att börja bottenfiska i Sverige”, säger Gobitschek, som anser att rätt tillfälle att återvända till marknaden är när inflationen visar verkliga tecken på stabilisering. Då kan man ana ett slut på räntehöjningarna eller till och med räntesänkningar.
“Och eftersom marknaden alltid reagerar snabbare än realekonomin kommer det prisas in snabbt.”
Lovande logistiksegment
Största delen av fondens svenska innehav utgörs av logistikbolaget Catena, som med ett tapp på 34% gått något bättre än Sveriges fastighetssektor överlag i år. Gobitschek framhåller Catena som Skandinaviens ledande logistikbolag. Även om höjda räntor kan erodera värdet på fastigheter menar han att Catena är rustade för att bemöta detta.
“Generellt har värdeökningen de senaste åren till stor del drivits av lägre räntor. Nu kommer detta reverseras och det enda sättet att möta det är med en högre topline.”
Enligt förvaltaren kan Catena kan höja hyresnivåerna, utöver de löpande inflationsjusterade höjningarna, genom att nyutveckla och förbättra fastigheter som de köper:
“De har fortsatt en bra avkastning på investerat kapital.”
Dessutom menar Gobitschek att logistik just nu är ett av få fastighetssegment som har en stark underliggande tillväxt globalt. Han säger att Catena har en redan betald landbank att utveckla för att bemöta en ökad efterfrågan under många år framöver, och som dessutom ökar i värde med inflationen.
“Masspsykos” på svenska marknaden
Skagen m2 har aldrig haft ett innehav i Ilija Batljans SBB, som fallit 72% i år.
“Jag har respekt för Ilija och det han har byggt upp”, säger Michael Gobitschek.
Han nämner emellertid några anledningar till varför han inte investerat i SBB, trots att han gillar samhällsfastigheter och äger det genom andra icke svenska bolag:
“Första är transparensen, den har varit alldeles för dålig, och skuldsättningen har varit alldeles för hög. Det har varit för mycket ‘financial engineering’ för min smak och min risknivå. Lägg därtill korsägandet som jag ogillar skarpt och som för tankarna till avarter, exempelvis i Japan.”
Förutom största andelen i SBB har Ilija Batljan även innehav i konkurrenter såsom exempelvis Castellum och Fastpartner vilket Gobitschek menar kan orsaka intressekonflikter och dålig styrning, något han sett flera exempel på de senaste åren. Detta är inget unikt för SBB, AFV har tidigare skrivit om ett utbrett korsägande bland av Sveriges stora fastighetsbolag.
“Jag har fått frågor från många internationella investerare, och de börjar verkligen få upp ögonen för det här ur ett negativt perspektiv. Det hjälper absolut inte i miljön som vi är i just nu. Det solkar ner den här kvalitetsstämpeln som vi ändå har haft på svensk börs.”
Enligt Gobitschek har investerare på svenska marknaden inte tagit varningssignalerna på tillräckligt stort allvar:
“Jag kan väl personligen känna att det har varit lite masspsykos kring några av de större bolagen i Sverige, där man kanske valt att investera i många fall för att alla andra gör det utan närmare analys.”
I övrigt lyfter förvaltaren fram hög skuldsättning, relativt sett de flesta andra länders fastighetsbranscher, som en svaghet i Sveriges fastighetssektor.
Krossad ränteoptimism
Michael Gobitschek noterar att det råder oro på svenska fastighetsmarknaden nu, bland annat på grund av Riksbankens räntehöjningar och kriget i Ukraina. Detta menar han slår hårdast mot fastigheter som är kopplade till konsumtion, såsom bostäder och retail. Han anser att räntehöjningarna reflekterades i priset senare i Sverige än på andra håll:
“Man trodde lite naivt att Riksbanken på något sätt skulle hålla emot inflationsutvecklingen, förhoppningsvis genom att sitta på händerna. Vi såg ju att USA var mycket tidigare ute, men även andra marknader som började ta höjd för det här redan i höstas.”
Medans räntehöjningar ökar finansieringskostnader behöver inflation inte vara ett stort problem, enligt Gobitschek. När det finns höga inflationsförväntningar kan justerbara hyreskontrakt och vinstutdelningar anpassas efter detta.
“När det har varit inflation, och det handlar om inflationsförväntingar, är inte det så farligt, för det kan du ta ut mot hyrestagarna genom inflationsjusterade kontrakt. Realräntehöjningar är värre för det kan du aldrig ta ut mot hyresgästen. Och det har vi ju sett, realränteökningar, nu på senaste tiden. Det har ju varit negativt och det finns väl inget som tyder på att det inte kommer fortsätta en bit till.”
Risk för internationella uppköp
Nu när svenska fastighetsbolag värderas lägre tror Michael Gobitschek att flera kan komma att köpas upp av internationella aktörer.
“Det tror jag är en överhängande, positiv risk. Inte kanske som vi har sett i Sverige där industrispelare förvärvar andelar i varandra, utan här snackar vi om private equity-bolag, vi snackar om stora institutionella aktörer”, säger förvaltaren.
Han lyfter fram Blackstone och Brookfield som exempel. Enligt Gobitschek har dessa spelare, i synnerhet de institutionella, en lång horisont och ett internationellt perspektiv där man konsoliderar upp bolag i olika länder för att uppnå skala och diversifiering. Dessutom framhåller han att det finns ett allmänt driv bland stora internationella kapitalförvaltare att öka sina realtillgångar, särskilt i tider med hög inflation.
“Vi kan nog räkna med en hel del utländska förvärv, och det är mycket pengar på sidlinjen fortfarande.”
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du Afv Fastighet
