”Ska en tvåbarnsfamilj behålla sitt överskott måste lånebeloppet minska 14%”

I en helt ny rapport om fastighetsmarknaden skriver Handelsbanken att förra årets prisfall på bostäder bromsat upp men kommer att få förnyad kraft när räntorna fortsätter upp under våren.

”Bostadspriserna faller med totalt 20% jämfört med toppen i februari ifjol och ökar sedan endast svagt då hushållens betalningsförmåga förblir pressad”, säger Christina Nyman.

Typfamilj borde ha 14% lägre lånebelopp

Nyligen justerade Handelsbanken upp sin prognos för Riksbankens styrränta till 4,25% efter mötet i juni. Det höjer förväntningen på bankernas snittränta till över 5% på rörliga bolån mot slutet av året.

Låg aktivitet på bostadsmarknaden i kombination med att bolånekalkylen stramas åt av högre inflation och höjda kalkylräntor, begränsar låneutrymmet för nya bolånetagare.

”För att en familj med två vuxna med medianlön och två barn ska få samma överskott i kalkylen 2023 som ifjol behöver lånebeloppet krympa med cirka 14%”, säger Christina Nyman.

Lägre räntemarginal dämpar prisfallet

Trots en mörknande räntebild har Handelsbanken inte höjt sin prognos för det totala prisfallet på bostadsmarknaden till mer än man tidigare sagt: 20% från toppen 2022. Det beror enligt Nyman främst på att räntehöjningarna får mindre genomslag av att marginalen mellan Riksbankens styrränta och snitträntan för utlåning krympt. Under låg- och minusränteperioden hölls inlåningsräntan uppe för att inte bli negativ, vilket krävde större marginal på utlåningssidan. En effekt som nu försvunnit.

”Man kan säga att sparandet rabatterades. Nu när inlåningsräntan gått upp kan man sänka marginalen men hålla summan oförändrad”, säger Nyman.

Ytterligare tryck nedåt på räntemarginalen skapas av att bankernas utlåningsvolym sänks när det sker färre bostadsköp och hushållen är pressade.

”Det skapar en viss konkurrens mellan bankerna. Man kanske inte alltid får ut den ränta man vill ha”, säger hon.

För ett år sedan var genomsnittsräntan på utestående bolån 1,5%. Idag ligger den på strax under 3% och förväntas stiga till 4% för hela stocken (rörliga och fasta lån) under andra halvan av 2023.

Kommersiella fastigheter ner ytterligare 12 procentenheter

På den kommersiella marknaden blev pristoppen inte lika tydlig som på bostadsmarknaden eftersom transaktionerna är få. Christina Nyman säger att man räknar med att den infann sig under 2022 och att fallet därifrån hittills varit 3% – fortfarande en god väg ifrån de 15% banken tror blir det totala värdefallet. Det innebär 12 ytterligare procentpunkter ner framöver, när konjunkturen sänker efterfrågan på kommersiella lokaler och arbetslösheten väntas stiga. Ränteeffekterna förväntas inte bli kompenserade av att hyresintäkterna ökar snabbare än vanligt i spåren av det stigande kostnadstrycket.

På den kommersiella sidan går också räntegenomslaget snabbare än för bolånen, med full effekt för fastighetsbolagen inom några månader.

”Vi ser redan att räntetäckningsgraden går ner. Till sommaren har det genomsnittliga börsbolag vi skisserar på gått ner en kreditgrad och i slutet av 2024 kan det bli ett steg till”, säger hon.

Särskilt bolag med kreditbetyg inom BBB och sämre kan få svårigheter att använda obligationsmarknaden som finansieringskälla. Företagens framtid beror då enligt Nyman på om man har en plan för att hantera Moody’s och de andra kreditinstituten.

”Antingen har man säkrade kreditvägar och kan välja att ta smällen av en nedvärdering. Eller så måste man att sälja av för att hålla uppe betyget”, säger hon.

Fastighetsbolag får lånenobb

I motsats till hushållen vill fastighetsbolagen låna mer av bankerna när finansieringen på kapitalmarknaden blir dyr och svåråtkomlig. Men Nyman tror att bankernas attityd till fastighetssektorn kommer att bli avvaktande, vilket håller uppe pressen på dem att minska skuldsättningen.

”Vi ser inte några direkta tecken på att bankerna blivit mer restriktiva men det är sannolikt att den bilden kommer att ändras under 2023 i takt med att bolagens nyckeltal försämras”, säger Christina Nyman.

Bygginbromsning ”vi inte sett sedan 90-talskrisen”

Byggsektorn har drabbats mest omedelbart av höjda räntor och inflation. Handelsbanken pekar på rapporter från byggare om få nystarter och svårigheter att få ihop byggkalkyler. Försäljningen av småhustomter har också avtagit kraftigt.

”Lägre bostadspriser, högre räntor och materialkostnader gör att bostadsbyggandet bromsar in på ett sätt vi inte sett sedan 90-talskrisen”, enligt Christina Nyman.

Handelsbanken förväntar sig därför fallande markpriser, i första hand för villor, och lägre byggmaterialpriser. Men menar att det inte – som man skulle kunna tro – hindrar ett kraftigt ras i bostadsbyggandet.

Inflation väger tyngre än oro i banksektorn

Sedan ett par veckor styrs pressen nedåt på fastighetspriserna inte bara av inhemsk dynamik. Den oro som utlöstes i banksektorn av tre krisande nischbanker i USA, och som under helgen ledde till UBS uppköp av Credit Suisse, påverkar även de svenska marknaderna. Risk för spridningseffekter till systemviktiga banker har justerat ner förväntningar på kommande räntehöjningar inte bara i USA, utan även i Euroområdet och Sverige.

Handelsbanken håller dock fast vid att det fortsatta inflationstrycket stödjer den tidigare prognosen om två ytterligare höjningar fram till sommaren: 0,75 respektive 0,5 procentenheter i april och juni.

”Vi ser inga tendenser till att den svenska inflationen är på väg ner, snarare tvärtom, och i nuläget tror vi det väger tyngre för Riksbanken än risken för finansiell instabilitet”, säger Christina Nyman.