Förändringens vindar i Fastpartner

Det är svårt att kalla Fastpartner under Sven-Olof Johanssons tid för något annat än en framgångssaga. Som grundare och VD sedan 1997 har hans Fastpartner vuxit till att idag äga fastigheter för drygt 30 miljarder kronor. Inte så pjåkig revansch för någon som utraderats totalt under 1990-talets fastighetskris och endast på nåder från långivare fick driva verksamheten vidare.

Nu verkar dock ett generationsskifte stå på agendan. Vad innebär det för bolaget? Kanske inte så mycket ändå. Efterträdare finns troligtvis i sonen Christopher Johansson som också jobbat i bolaget sedan 2012 och är vice VD sedan snart fem år tillbaka. Gissningen är förstås också att Sven-Olof Johansson kommer sitta kvar i styrelsen.

Kanske är det också med stundande VD-skifte i åtanke som bolaget såg skäl att förtydliga den långsiktiga visionen? I höstas presenterades nya finansiella mål där man stakade ut vägen ända till 2025. Då är ambitionen bland annat att ha ökat förvaltningsresultatet med minst 10% årligen för att nå en nivå på 1 500 Mkr. Detta ska dessutom ske med en nettobelåningsgrad under 48% vilket är konservativt om än något högre än dagens försiktiga 45%.

Idag finns merparten av Fastpartners bestånd i Stockholmsförorter som Märsta, Västberga, Spånga och Solna. Bolaget är också känt för att äga centrumfastigheter som Älvsjö Centrum, Rinkeby Centrum, Vallentuna Centrum, med flera.

Närmre hälften av hyresvärdet kommer från kontorsfastigheter och jämfört med andra likartade fastighetsbolag har Fastpartner faktiskt varit en av de bättre placeringarna i sektorn de senaste åren.

Det är dock inga större manövrar som ligger bakom framgången. Fördelningen mellan olika fastighetsslag och geografier är idag snarlik bilden för ett par år sedan. Snarare har det blivit mer av allt – bolaget har senaste tre åren nettoköpt fastigheter för 4,4 miljarder och investerat ytterligare 2,1 miljarder i det egna beståndet. Orealiserade värdeökningar har dessutom ökat värdet med 4,9 miljarder.

Oförminskat fokus på kontorsfastigheter alltså. Ett segment som i tider av allt mer hemmajobbande numer handlas till stor rabatt på börsen. Den stora risken är förstås att senaste årens stekheta kontorsmarknad vänder till det sämre när allt fler företag ser över sina behov och på marginalen kanske väljer något mindre kontorslokaler.

Fastpartner säger sig redan nu märka av just detta och beskriver en utveckling där vissa fastigheter kan behöva transformeras från att ha en dominerande hyresgäst till flera mindre. Slutsatsen som VD Sven-Olof Johansson drar av detta är att det skulle vara positivt då hyresrisken minskar. Vår slutsats är snarare att det riskerar öka kostnaderna, sänka uthyrningsgraden och sätta press på hyrorna.

Det här är dock inget som kommer synas i siffrorna de närmsta kvartalen utan snarare kommande år i takt med att gamla hyreskontrakt successivt omförhandlas. I genomsnitt återstår knappt fem år på bolagets kommersiella hyreskontrakt.

Kanske är det en värdefälla att köpa Fastpartner till bara 10% substansrabatt? Den som tror kontorsoron är överdriven och att fortsatt tillväxt väntar gör nog bättre i att satsa sina pengar där det verkligen finns rabatt – i Fabege eller Klövern exempelvis.

Den som å andra sidan inte tror på kontor lockas förstås inte heller av lite rabatt utan bör hålla sig undan hela sektorn.

Vi är mer agnostiska och kommer fortsätta leta signaler som gör det lättare att sätta ned foten i ena andra lägret. Till rådande kurs har vi ingen stark åsikt om Fastpartner.