Fastighetsmiljardärens resa från Rosengård till arenarock

Den gröne kapitalisten. Så hette dokumentären som SVT sände om honom vid millennieskiftet. Programmets beskrivning var ”historien om Greg Dingizian, invandrarkillen från Rosengård i Malmö, som försökte bygga ett grönt alternativ till McDonalds, Meaning Green”.

En av filmskaparna var journalisten Göran Skytte som innan dokumentären sändes hade bjudit in Greg Dingizian till sin etagelägenhet. De såg den 58 minuter långa filmen ihop. Under tiden hällde Greg Dingizian i sig två flaskor vin. Det var plågsamt att se sig själv på skärmen: först när man berättar om sina storslagna planer, sedan hur man försöker nå målen och därefter se hur drömmarna krossas.

”Ingen av oss, varken jag eller filmskaparna, visste ju hur detta med Meaning Green skulle sluta när vi började. De hade följt mig under ett års tid. När dokumentären kom var allting så färskt. Det var som att precis ha spelat VM-match i fotboll och förlorat med 4-0 och sedan titta på det. Jag drack för att uthärda. Men jag vill inte dö utan att ha försökt uppfylla mina drömmar och Meaning Green var en dröm”, säger Greg Dingizian när Affärsvärlden träffar honom i Stockholm idag drygt 20 år efter att de två vinflaskorna dracks i etagelägenheten.

Så här i efterhand var idén om en global vegetarisk snabbmatskedja bra, anser han. I slutet av 90-talet fanns en kundbas, men genomförandet var dåligt. Med facit i hand hade de komplicerat erbjudandet. Menyns spretighet innebar exempelvis att det inte gick att få maten tillräckligt snabbt. Kedjan gick i graven.

Detta var första gången Greg Dingizian satsade på en verksamhet utifrån en inre övertygelse om en bättre planet. Andra gången var relativt nyligen, en vegansk kafékedja, men även den blev kortvarig.

Fastighetsaffärerna har däremot gått desto bättre. Eller som en känd investerare säger när han sammanfattar Greg Dingizians karriär:

”När Greg håller på med fastigheter ska man hålla sig nära. När han håller på med något annat – då ska man hålla sig jävligt långt borta.”

Dingizians nya stora projekt är First North-noterade Doxa, som blivit ”ett fastighetsbolag med private equity-tänk, där man skapar nya strukturer och låter dem växa”. Under andra hälften av 2021 började Doxa konverteras från dentalbolag till fastighetsbolag. Ledningen förändrades med ny VD från Blackrock. På knappt tre månader gjorde man fem vitt skilda transaktioner i södra Sverige som resulterade i att Doxa köpte fastigheter till ett sammanlagt värde om tre miljarder kronor – däribland Malmö Arena av Percy Nilsson. Att Doxa kan marschera snabbt beror på att Dingizian är veteran inom fastighetssektorn. Men vi tar det från början.

Omvänd klassresa – flytten till Rosengård

Greg Dingizian gjorde en slags omvänd klassresa som barn. Hans pappa blev exportchef på ett svenskt företag varpå familjen lämnade Bagdad för Malmö och landade i den lugna, välmående stadsdelen Slottsstaden, nära stranden ”Ribban”. När familjen väntade tillökning behövde de bo större.

”Jag minns ännu dagen då min pappa kom hem och sa att vi skulle flytta till en ännu finare stadsdel, där allt var nytt och fräscht – nämligen Rosengård.”

De flyttade till ett jättekomplex i Rosengård som kallas för Kinesiska muren. Flytten innebar en social omställning från Slottsstaden där Greg Dingizian hade varit den enda i sin skola med utländsk bakgrund.

”Rosengård var tufft redan då, och jag var själv tuff när det behövdes. Jag är nog en rätt mjuk kille inombords men fick några smällar i början och insåg att ibland måste man slå först. Det gav mig skinn på näsan, så jag är glad för de åren.”

Familjen flyttade snart därifrån men Greg Dingizian gick kvar på Värner Rydén-skolan i området.

”Det var fin gemenskap. Det var en för alla – alla för en. Man stod upp för varandra. Rent socialt trivdes jag bra”, säger han.

En miljon från “förmögna farbröder”

Intresset för börsen väcktes under ekonomistudierna vid Lunds universitet och han köpte sina första aktier för studiemedel.

”Jag köpte 100 MoDo (numera Holmen) för 190 kronor en måndag och sålde dem på fredagen för 210 kronor. Det blev 2000 kronor utan att jobba. Det var framtiden, tyckte jag. Det verkade lätt. Men senare i livet skulle det visa sig vara ännu lättare att förlora pengar.”

Greg Dingizian hoppade av universitetet. Han ville lägga mer tid på affärer och självförtroendet var det inget fel på. Som 22-åring samlade han, tillsammans med två vänner, 30 förmögna farbröder i ett rum. Ynglingarnas budskap var: Satsa era pengar i vårt bolag så ser vi till att de växer snabbt.

”Strategin var att köpa billigt och sälja dyrt. På den tiden kunde ingen särskilt mycket om aktiehandel. Vi fick in runt 1,3 miljoner kronor den kvällen, varav 300 000 var våra egna pengar. Och så var vi igång!”

Utblottad och skuldsatt

Affärerna gick väl sådär men Greg Dingizian fick kontakt med entreprenören Bo Håkansson på investeringsförtaget Active. Där fick han bland annat vara med om Actives bud på handels- och industrikonglomeratet Skåne-Gripen, som var det första fientliga budet i Sverige. De gjorde företags- och fastighetsaffärer i rasande fart. Greg Dingizian tänkte senare emigrera till USA. Det blev en sväng till Little Rock i Arkansas men han återvände efter bara ett år. Tillbaka i Malmö köpte han in sig i en kompis verkstadsbolag. Även det växte snabbt, de var aggressiva och tog stora risker.

”Vi bildade ett fastighetsbolag med Wihlborgs och köpte på oss en del fastigheter i Tyskland men när kraschen kom 1991 sade banken upp våra krediter. Då hade vi hunnit bli rätt så stora. Banken tog aktierna och sålde ut de friska dotterbolagen.”

Greg Dingizian blev inte bara utblottad. Han var även kraftigt belånad med ett tiotal miljoner i skuld.

”Men jag var 31 år, alldeles för ung för att inte försöka reda ut mina ekonomiska problem.  Jag gjorde en avbetalningsplan med kreditgivarna och det tog sex år att betala av min skuld.”

Han blev VD för fastighetsbolaget Gotic. Med Greg Dingizian på VD-posten stöpte man om bolaget i slutet av 1995 och började identifiera undervärderade fastigheter.

”Jag var bara 35 år när jag blev VD och föreslog för styrelsen och ägarna att Gotic skulle göra något som ingen annan gjorde just då, nämligen köpa hus i Sverige. Man hade tidigare köpt i Tyskland men jag såg världens läge i Malmö. För där och då kunde vi köpa hus som aldrig annars var till salu, dessutom till bra pris. Vi köpte alla kommersiella kvadratmeter vi kom över i centrala Malmö. Vi noterade bolaget, jag hade köpt in mig under tiden och sen köpte Vasakronan allting.”

Vegetariskt kafé som terapi

Affären gjorde honom skuldfri, därtill fick han nästan 25 miljoner kronor över. Mycket pengar, särskilt efter många kämpiga år som skuldsatt. Och det var alltså efter denna exit som idén om Meaning Green föddes.

Att Greg Dingizian har satsat på vegetariska restaurangkedjor två gånger i livet har sin grund i en existentiell kris som briserade när allt (privatekonomiskt) var på topp under 80-talet.

”Innan jag hade fyllt 30 hade jag följt mina drömmar. Jag hade allt vad en ung man kan begära. En Ferrari, en Merca, en BMW, villa med pool i källaren, familj… Jag hade köpt på mig allt!”

Men en dag slogs han av insikten att livsstilen aldrig skulle leda till någon varaktig lycka.

”Under en eftermiddag lyckades jag inse att den sanning som jag hade byggt mitt liv på – den gällde inte. Problemet var att jag inte hade någonting att ersätta den sanningen med. Och då fick jag en mental härdsmälta.”

Krisen ledde till fysiska kollapser. Ett flertal gånger fick han åka ambulans, men läkarna och andra experter hittade inga fysiska fel.

”Det var kanske ångest, mycket ångest. Det blev otroligt mörkt i skallen. Det kändes som att jag kvävdes.”

Det var svårt att hitta någon att prata med. Han tog tag i det på egen hand, började meditera och läsa böcker.

”Meditera hjälpte mig mer än något annat. Det handlar om att stilla tanken, lära sig kontrollera tanken. I samband med krisen blev jag vegetarian för jag insåg att om man inte behöver så ska man inte äta andra varelser. Numera äter jag dock fisk ibland.”

Parallellt med affärer, mentala och finansiella krascher, följt av comebacker så famlade Dingizian efter svaret på, som han själv uttrycker det:

”Tio miljoner kronorsfrågan – vad är meningen med livet?”

Ja, vad är meningen med livet?

”Meningen med livet – det är livet! Målet är resan. Nuet. Att vara i det. Sedan har det tagit ytterligare 25 år att lära sig leva i nuet. Det där står ju överallt: Carpe diem! Fånga dagen! Men vad innebär det? Det har jag försökt lära mig parallellt med fastighetsaffärer och annat.”

Räddade Turning Torso

Han blir så småningom VD för HSB Malmö och har i efterhand pekats ut som en person som räddade Turning Torso-projektet. Men insatserna har också ifrågasatts. Turerna är många men kortfattat blev tornbygget långt dyrare än beräknat. Det skulle ha kostat 729 miljoner kronor och landade på 1,6 miljarder kronor.

”Under hela processen var vi utsatta av hårt medialt tryck: Hur vi skulle gå i konkurs och hur illa det var för Malmö. Men det gick, och det är jag glad för.”

Mot bakgrund av den ekonomiska krissituationen sålde HSB Malmö under Dingizians ledning fastigheter för runt en miljard kronor. Flera aktörer köpte, däribland Akelius men även en man som heter Christer Jönsson som Greg Dingizian (snart efter han hade slutat som VD) bildade bolag med.

Efter han hade slutat på HSB fick han även markanvisning i stadsdelen Hyllie – ett rätt stort projekt som resulterade i fyra huskroppar.

”Jag tror jag fick det dels som tack för vad jag hade gjort med HSB och Turning Torso, dels för att ingen annan var intresserad av Hyllie. Då ville alla investera i Västra hamnen. Därefter köpte jag – av HSB Skåne – ett fastighetsbestånd för 260 miljoner kronor, vilket skapade skriverier.”

Skattesmällen efter Bali

Markanvisningarna lade grunden till fastighetsbolaget Annehem. Sedan kom livsstilsboendedelen Victoria Park att knoppas av och Annehem blev uppköpt av Peab år 2009 – som byggde vidare i Hyllie. Efter Peab-affären flyttade Greg Dingizian till Bali, Indonesien.

”Jag hade anledning att ta ett break. Jag och min dåvarande fru bestämde oss för att det kanske var läge att byta livsstil helt. Vi levde ute i naturen på en väldigt fridfull plats, men det varade bara i tre år. Vi skilde oss och jag flyttade tillbaka till Sverige.”

Flytten har också varit föremål för en långdragen tvist med Skatteverket gällande huruvida han verkligen bodde på Bali under den här perioden. Han förlorade tvisten 2019 och fick betala 63 miljoner till Skatteverket efter en dom i förvaltningsrätten.

”Suck! Ja, jag hade bolag utomlands och tog en utdelning och gjorde allt rätt. Men när jag flyttade hem igen ansåg Skatteverket att det där var en arrangerad historia – i syfte att slippa betala skatt. Trots vittnen och annat så förlorade jag. Min advokat sade: ‘Det spelar ingen roll vilka skäl du hade angett, de skulle ha dina pengar ändå’. Jag fick betala hela utdelningen i skatt.”

Kontoret bombat av kriminella

Victoria Park var noterat på First North. Inriktningen var konceptboende för äldre och när Greg Dingizian kom hem från Bali funderade han på hur de skulle utveckla bolaget. Skulle de hitta liknande fastigheter eller ägna sig åt nyproduktion? Hösten 2012 dök området Herrgården i Rosengård upp som alternativ. Beståndet hade figurerat i ett hårresande inslag i SVT:s Uppdrag Granskning där vanskötsel hade resulterat i omfattande sanitära problem. Uppvisningen i bostadsmisär på bästa sändningstid skapade debatt – men innebar även att prislappen på de eftersatta fastigheterna sänktes.

”Det hade blivit ett bestånd som ingen ville köpa. Man kallade det skandalhus, det var en situation där ägarna, norska Acta, bara ville ur. Och by the way, när jag träffade deras representanter från Norge så hade de aldrig ens sett husen.”

Victoria Park köpte beståndet för 3800 kronor per kvadratmeter. Affärsidén var att renovera lägenhet för lägenhet när folk flyttade ut och sedan höja hyrorna vilket skulle öka värdet på husen. Men lag och ordning hade egna definitioner i området där en stor del av den informella makten låg hos några kriminella/boende.

Victoria Park verkade hårt för införandet av övervakningskameror när man började rusta upp lägenheterna. Man anställde personer som bodde i området och satsade en del på mjuka värden. Men de kriminella krafterna var inte att leka med. Man hade dessutom vräkt personer som inte uppförde sig varpå Victoria Parks lokala kontor i Herrgården blev bombat.

”Det som var viktigt och grundläggande var hur vi skulle hantera livet för de boende. Det fanns en mindre klick som förstörde för alla andra. Detaljerna är många. Det var helt åt skogen! Det fanns lägenheter med 15 boende i en fyra, det förekom våld. Vi fick tuffa till oss. Vi hade veckomöten med polisen och var ständigt i kontakt med myndigheter. Jag vill inte gå in på alla detaljer eftersom både företaget och boende finns kvar.”

Kort efter försäljningen av Victoria Park grundade några av de tidigare storägarna logistikbolaget SLP, Swedish Logistic Property under senhösten 2018. Förutom Greg Dingizian är Erik Selin, Peter Strand, samt Mikael Hoffmann, en av ägarna till familjeägda byggkoncernen Er-Ho Bygg, med på tåget. SLP noterades i mars i år och aktien är ner 10% sedan noteringen.

Och parallellt med SLP satsade du på veganska kaféer?

”Ja, men jag har ju alldeles för många idéer, som en liten pojke med för mycket resurser. Vi öppnade i rask takt 4-5 restauranger i Malmö och Lund. Men vi fick lägga ner.”

Förutom SLP, vegankaféerna, försäljning av enstaka vårdfastigheter och rena börsinvesteringar börjar Greg Dingizian köpa in sig mer och mer i Doxa. Dentalbolagets produkt var från början ett biokeramiskt material, men den nya ledningen gjorde snart en femårsplan med ambitionen att sälja dentalverksamheten och stöpa om bolaget.

”Parallellt såg vi en rad andra börsbolag som ställde om sin verksamhet som Odd Molly och Wesc. Då fattade vi beslutet att ställa om Doxa till ett fastighetsbolag och genomgå en omlistningsprocess, trots att vi inte har sålt dentalverksamheten ännu.”

Mellan den 28 oktober och 3 december i fjol gör ni fem vitt skilda förvärv och köper bland annat Malmö Arena av Percy Nilsson. Varför exploderade det i höstas?

”Jag är ju rastlös. Men det finns också en gemensam nämnare och det är generationsskifte. Percy är 78 år och vill ta nästa steg. Han tog också betalt i aktier och är nu andra största ägare i Doxa. Familjen Broman ville renodla sitt fastighetsbestånd, man sålde de kommersiella husen till Doxa, men behöll bostadsdelen. Även här ville man ha betalt i aktier.”

Att det går fort förklarar Dingizian med att han har skapat långsiktiga relationer. Percy Nilsson har han exempelvis känt i över 40 år, Torbjörn Broman lärde han känna för 25 år sedan.

”Vi letar efter generationsskiften där vi kan vara en bra lösning, som till exempel när vi köpte in oss i Fastighetsstaden AB i Halmstad med familjen Peterson. Den typen av affärer är tacksamma eftersom man får sitta ensam vid bordet, objekten är inte ute på marknaden.”

Ni är helt opportunistiska?

”Ja, vi ser vissa branscher i fastighetssektorn som är så heta att det inte är lönt för oss att titta, som logistik och bostäder, där springer vi inte efter objekten. Vi försöker att hitta dem utanför marknaden, genom kontakter och bygga intelligent. Vi vill skapa en portfölj som är väl balanserad där risken är väl spriden. Vi är inne i en turbulent period och då gäller nya förutsättningar. Vi vågar rita om kartan efter terräng och terrängen kommer ändras snabbt och mycket.”

Säljer stenar och kristaller

Greg Dingizian är i Stockholm för ”affärsmöten”. Ett av dem handlar om att expandera den alternativa bokhandeln Sök &Finn som i dagsläget finns i Malmö.

”När jag själv var en ung man var jag en frekvent kund där. Jag köpte böcker, CD-skivor och rökelser. År 2017 köpte jag butiken, sedan dess har vi förnyat den.”

Från taket i butiken på Södra Förstadsgatan i Malmö hänger drömfångare, på hyllorna finns litteratur om balans i livet samt stenar och kristaller, eteriska oljor och rökelser.

”Pandemin skapade en förändring och butiken har haft ett bra tryck. Jag tror det är en motreaktion till det ytliga, kommersiella. Folk går inåt och söker efter en annan mening, annan förståelse och då kan man ta hjälp av kristaller, stenar och litteratur. Intresset för detta har fått ett rejält uppsving, så jag hoppas vi kan öppna några butiker till i Göteborg och Stockholm.”

Använder du själv kristaller dagligdags?

”Nej, men jag har massa kristaller hemma. Jag har förvisso den tron att kristaller avger energi men framför allt njuter jag av att de är vackra. Jag gillar att hålla i dem och ha dem i samband med meditation.”

Greg Dingizians två sidor

Han lever i två världar. En värld med affärer och en mer sökande värld, och det har inte alltid varit lätt att förena dem.

Greg Dingizian

Född: 1960.

Aktuell: Har konverterat dentalbolaget Doxa till ett investmentbolag inom fastighetssektorn. Är största ägare i bolaget med 18% av kapitalet.

Bakgrund: Har över 35 års erfarenhet från fastighetsbranschen, bland annat som grundare och tidigare VD för Victoria Park, VD för HSB Malmö samt grundare av Agartha AB.

Utbildning: 20 poäng (motsvarande 30 högskolepoäng enligt nya systemet) i nationalekonomi och 20 poäng i företagsekonomi, Lunds universitet.

Bor: Ljunghusen, har hus på Bali men har inte varit där sedan pandemin började.

Familj: Sambo, tre vuxna barn och fem barnbarn.

Annorlunda affär: Äger den alternativa butiken Sök & Finn på Södra Förstadsgatan i Malmö.

Tror på: Att leva i nuet

Lyssnar på: 70-tals musik

Favoritband: Pink Floyd

Favoritlåt: Shine on you crazy diamond

”Det tog många år. Det handlar mycket om att våga vara sig själv där jag i affärssammanhang ibland, eller kanske ofta, fick agera utifrån hur jag trodde att jag behövde agera. Kanske illojalt mot vad jag egentligen ville. Den typen av dilemman fick jag lära mig att hantera. Och lära mig att livet handlar om val och konsekvenser, det finns inga rätt och fel. För vem skulle bestämma det? I affärssammanhang däremot finns rätt och fel. Om man vågar ta en risk och det sedan går bra, då är man hjälte. Om det går dåligt är man inte värd någonting. Men det är samma beslut kring risk i grund och botten: Jag väljer att göra någonting men utfallet av mitt beslut kommer att definiera mig.”

Hur blir ditt existentiella sökande bemött av affärsmän runt dig?

”De som känner mig vet att det ena benet finns i den metafysiska världen. Visst kan jag prata om det men oftast i avslappnade sammanhang. Vad gäller livsfrågor så har jag mina vänner, jag finns där för dem, de finns där för mig. Mer skämtsamt vet ju mina kompisar att jag tror det finns massa UFO:n och andra världar.”

Du tror det finns rymdskepp?

”Jamen självklart! Jag tror inte alls på den här historien som är given oss, den normala berättelsen, lika lite som jag tror på Adam och Eva. Den här planeten har funnits här i många miljarder år. Att inte tro att andra har varit här, det är rätt naivt. Vi är en liten vacker planet med små varelser på, som kallas människor och vi är långt ifrån ensamma, eller smartast, eller guds bästa barn – ännu. Men det goda kanske kommer om vi jobbar på det. Jag tror på det goda i människan.”