Fastighetskungen Stefan Persson satsar på världens lyxigaste adresser

Under våren 1999 sitter två killar, mitt i karriären, på Catella i Stockholm och är i full gång med att sälja Åhlénshuset på Drottninggatan i Stockholm till IKEA-sfären. Ägaren, det holländska företaget Akzo Nobel, hade fått huset via olika fastighetskonkurser på 80-talet.

”Plötsligt satt en kemikoncern och ägde ett varuhus med utvecklingspotential i centrala Stockholm med en bra hyresgäst. Vi tyckte att det kanske inte var den lämpligaste ägaren så vi uppvaktade dem i Holland och frågade om de kunde tänka sig att sälja fastigheten”, säger Lars Drangel, som var en av de två som arbetade med transaktionen på Catella.

IKEA drog sig ur

IKEA visar tidigt seriöst intresse och det mesta är princip klart men plötsligt väljer de att dra sig ur. Lars Drangel är något sparsam med detaljerna kring IKEA:s u-sväng men Per Asplund, andra hälften av Catelladuon, var mer frispråkig under en intervju med tidningen Fastighetsvärlden i samband med att han gick i pension för tre år sedan.

“Allt var klart, men affären avbröts efter att Ingvar Kamprad själv sa nej. Han ville inte bli förknippad med att ha köpt en stor och dyr fastighet mitt i centrala Stockholm”, sa Per Asplund då till Fastighetsvärlden.

Catelladuon får börja om. Vem kan tänkas vilja vara intresserad av att köpa Åhlénshuset? Stefan Persson borde nog förstå potentialen i projektet, tänker Catellakillarna. Varuhuset håller på att moderniseras till att bli mer inriktat mot mode och skönhet. Än så länge finns denna typ av varuhus främst utomlands, som London, men duon räknar med att Stockholms varuhus kommer att gå i den riktningen också. Stefan Persson är intresserad av retail, resonerar de.

Vid den tidpunkten var Stefan Persson en välkänd rik figur. Forbes hade under våren 1999 uppskattat Stefan Perssons förmögenhet till 7 miljarder dollar.

”Vi hade haft lite kontakt med några personer nära Stefan Persson och bad att få till ett möte för att presentera idén. Sen gick det ganska snabbt”, säger Lars Drangel.

Stefan Persson är vid det här tillfället 52 år gammal och styrelseordförande för H&M. Han har inte investerat direkt i fastigheter förut men lockas av idén.

”Det är ingen rocket science. Man måste kunna analysera och bedöma om det finns en bra och stabil marknad för fastighetens läge och dess utvecklingspotential på sikt”, säger Lars Drangel och menar att det främst gäller att förstå läget och om det kommer att attrahera retailhyresgäster i framtiden.

“Stefan Persson har en väldigt bra känsla för det, han om någon förstår sig på retail. Det behöver inte vara mer komplicerat än så. Vi är inte opportunister, det vi investerar i gör vi i ett långsiktigt perspektiv. Ett evigt perspektiv om du så vill.”

Kort efter förvärvet av Åhlénshuset föddes Ramsbury Property AB. Ett renodlat fastighetsbolag som till 100% ägs av Stefan Persson. Namnet Ramsbury kommer från byn Ramsbury i Wiltshire i England där Stefan Persson äger en egendom.

God för 178 miljarder kronor

Till skillnad från Ramsbury Property är ägarskapet i Ramsbury Invest, Persson-familjens bolag där H&M-aktierna ligger, fördelat över flera familjemedlemmar. Stefan Perssons ägarandel är 70,1% medan resterande del är fördelad jämt mellan hans tre barn. Värdet på Stefan Perssons H&M-aktier uppgår till runt 74 miljarder kronor vilket motsvarar nästan hälften av den totala förmögenheten.

Stefan Perssons totala nettoförmögenhet uppgår i år till 17,6 miljarder dollar enligt Affärsvärldens/Forbes beräkningar, motsvarande 178 miljarder kronor. Utvecklingen av hans förmögenhet har de senaste åren påverkats av H&M:s bistra utveckling på börsen.

Stefan Persson får utdelningar på runt 2,5 miljarder kronor efter skatt årligen enbart från aktierna i klädbolaget som hans far Erling Persson startade en gång i tiden. Stora delar av pengarna från utdelningarna har använts till fastighetsinvesteringarna. Belåningsgraden i Ramsbury Property är hög. Men av 17,8 miljarder i skulder är hela 15,7 miljarder skulder till närstående, alltså med all sannolikhet till Stefan Persson själv.

Totalt äger Ramsbury Property idag 30 fastigheter. Utifrån senaste publicerade årsredovisningen uppskattar Affärsvärlden värdet på fastigheterna till drygt 41 miljarder kronor. Lars Drangel säger att de inte kommunicerar fastighetsportföljens värde men att runt 40 miljarder “väl inte är en helt orimlig uppskattning”. Om man drar av skulderna som finns i Ramsbury Property blir nettovärdet drygt 23 miljarder kronor. Det ger Stefan Persson bland de största fastighetsförmögenheterna i Sverige. Byggbolaget Balders VD Erik Selin har som jämförelse strax under 39 miljarder kronor i nettoförmögenhet inom fastighetssektorn och bostadsbyggbolaget SBB:s VD Ilija Batljan landar på runt 5,5 miljarder kronor.

MiljardärerArtikel

De är rikast i Norden – så många är miljardärerna

Något som skiljer Stefan Persson åt från andra svenska fastighetsmiljardärer är den globala närvaron. Han äger fastigheter på några av de finaste adresserna i flera världsmetropoler – Ströget i Köpenhamn, Via del Corso i Rom och Oxford Street i London som exempel. I Paris ligger en av fastigheterna på paradgatan Champs Élysées. I franska versionen av monopol är det den näst dyraste gatan och ligger på motsvarande mörkblå ruta som “Centrum” i den svenska upplagan av det populära brädspelet med papperspengar.

Ett förvärv årligen

Presentationen från Lars Drangel och Per Asplund på Catella under våren 1999 gick bland annat ut på att utveckla Åhléns city till ett modernt varuhus, köpa loss tomträtten från Stockholms stad och bland annat genomföra ett projekt med SL för att bygga en ny uppgång från tunnelbanan direkt upp till huvudentrén.

”Ofta pitchar konsulter olika idéer som de sedan får ett engångsarvode för. Stefan Perssons tyckte att vår idé var intressant men han ville även att vi skulle genomföra projektet som vi presenterat vilket vi tyckte var intressant att få vara med om att göra, omsätta teori till praktik”, berättar Lars Drangel som de första åren jobbade som konsult för Ramsbury Property via Catella för att efter några år gå över till att bli anställd i firman.

Strategin är enkel och kapitalintensiv. Bolaget har förvärvat i snitt en crème-de-la-crème-fastighet om året sedan starten. All drift läggs ut på lokala aktörer i respektive marknad och Ramsbury Property består av fyra operativt verksamma personer utöver en administrativ stab.

”Vi vill äga retailfastigheter i de bästa lägena på de marknader som vi tycker är starkast inom retail. Vi började i Sverige och under 2007 gjorde vi vårt första förvärv utomlands, i Paris. Sedan köpte vi även i London och efter det har det fortsatt”, säger Lars Drangel.

I höstas förvärvade Ramsbury Property en fastighet vid St Jame’s Square i London. Det är en mindre kontorsfastighet med 1500 kvadratmeter uthyrningsbar yta. Det är Ramsburys första rena kontorsfastighet, men enligt Lars Drangel var det bland annat läget som lockade. Enligt den amerikanska informations- och analystjänsten Costar betalade Ramsbury motsvarande omkring 985 miljoner kronor för fastigheten, vilket blir omkring hisnande 650 000 kr/kvm. Enligt Costar är det Londonrekord och till och med potentiellt världsrekord.

Som Hufvudstaden men ändå inte

Ramsbury Property har ungefär samma affärsidé som fastighetsbolaget Hufvudstaden, men det finns en väsentlig skillnad.

”Hufvudstaden finns bara i Sverige och har stor vikt på Stockholm i sin portfölj. Vi har lite samma koncept men äger fastigheter globalt, bland annat i Paris, London, New York, München och Rom”, säger Lars Drangel.

Han säger att alla fyra, inklusive Stefan Persson, är väldigt aktiva i investeringsbesluten.

”Vi är en liten grupp på fyra personer. Det är inga investeringskommittéer eller långdragna processer när vi förvärvar. Vi sätter oss och tar en kaffe och diskuterar igenom internt.”

Att hitta möjliga förvärv är inte alltid det lättaste, och Lars Drangel trycker på att det gäller att underhålla kontakter och nätverk.

”Ibland blir vi uppvaktade av fastighetsägare som vill sälja, ibland är det vi som uppvaktar. Sedan är det mycket förfrågningar från mäklare och agenter. Vi får mycket förfrågningar, ungefär en förfrågan på tjugo leder till en affär.”

Han berättar att han har daglig kontakt med Stefan Persson men är sparsam med kontorsskvallret.

MiljardärerArtikel

Historisk tillbakablick: Fyra svenskar har varit topp tio rikast i världen

”Jag har varit på Ramsbury Property i 23 år, jag hade kunnat göra något annat om jag hade velat men jag har stannat. Det får tala för sig självt”, säger han och skrattar.

Lars Drangel återkommer ofta till att strategin är enkel: om de finns i de bästa lägena på de bästa marknaderna kommer de aldrig få några vakanser. Men hur kan han vara så säker på det?

”Det kan såklart komma upp- och nedgångar i konjunkturen. Corona satte press på hyrorna under en kortare period, men det uppstår inga vakanser som det kan göra för den som äger fastigheter i andra lägen som inte är lika attraktiva. Vi kallar dem ofta B-lägen eller C-lägen inom branschen och den marknaden är mycket mer volatil än den vi verkar inom.”

Fastigheter för runt 40 miljarder

Ramsburys fastighetsvärde bedöms som sagt uppgå till drygt 40 miljarder kronor.

”Sedan är fastighetsvärden lite av en akademisk fråga, de går upp och ner över tiden. Vi är yieldfokuserade och tittar främst på avkastningen, det är den som är intressant för oss.”

Som jämförelse ägde Hufvudstaden fastigheter värda 49 miljarder kronor vid utgången av 2021.

Avkastningskraven för så kallade high street retail-fastigheter, alltså handelsfastigheter på absolut bästa adress, ligger på runt 3-3,5% på de marknader som Ramsbury Property är aktiva på.

”Dyrast i Europa är nog fortfarande München och vissa delar i Schweiz. Där kan avkastningskraven krypa ner till 1-1,5%. Det tycker vi är för lågt, det finns högre yielder på lika eller till och med bättre marknader. Hade yielderna varit högre hade vi nog ägt fler fastigheter där nere,” säger han och fortsätter:

”De låga avkastningskraven är nog ett resultat av kulturen kring sparformer, det är väldigt vanligt att investera sitt sparkapital i fastigheter och det är väldigt låg omsättning på fastigheterna.”

Ett family office

Ramsbury Property vill ha så stor andel retail som möjligt. Men i storstäder är det ofta bara handel i gatu- och bottenplanet och kanske på första våningen, sedan är det ofta kontor på resterande våningsplan.

”De riktigt höga fastigheterna på 40 våningar i exempelvis New York är alltså inte intressanta för oss, sådana fastigheter skulle göra oss till en kontorsaktör och det är vi inte. Vi gick in i New York och Washington DC under 2013 men äger inga skyskrapor där. Utan det är lägre byggnader om typ sex till åtta våningar.”

Ramsbury Property delar namn med familjen Perssons ägarbolag Ramsbury Invest, där majoriteten av H&M-aktierna ligger.

”Hela Ramsbury är ett typ av family office egentligen”, säger Lars Drangel.

Han menar att H&M inte får någon särbehandling.

”Vi som jobbar i Property kommer från fastighetssidan och har aldrig haft någon anställning eller direkt anknytning till H&M. Vi har byggt upp bolaget utifrån ett fastighetsperspektiv och är ingen lokalförsörjare till H&M. Men om vi hittar lösningar som är bra för båda parter är H&M en bra hyresgäst, framför allt i tider med stor osäkerhet gällande betalningsförmåga”, säger han och fortsätter:

”Sedan finns ju ofta H&M på bästa läge i de bästa marknaderna så ibland överlappar våra strategier varandra och då kan H&M naturligt bli en hyresgäst till oss. Vi tittar främst på läge och avkastning ur ett långsiktigt perspektiv. Sedan tittar vi naturligtvis på hyresgästerna också och var vi tror om dem.”

Han nämner att Ramsbury Property har flera fastigheter i Paris exempelvis utan att ha H&M som hyresgäst i den franska huvudstaden.

”Vi har gjort många utvecklingsprojekt i Paris, köpt och sedan förädlat fastigheterna. I Paris gjorde vi den första Nespressobutiken på Champs Élysées under 2007. Vi har även byggt ett nytt huvudkontor för modehuset Lanvin samt juvelerarfirman Cartier.”

Men en person som Affärsvärlden har pratat med är inte lika övertygad om att det är någon slump att så många H&M-butiker finns i Ramsburys fastigheter.

”Jag tror absolut att det är kopplingen till Stefan Persson som gör att de har så många butiker inom H&M-sfären som hyresgäster. I Göteborg håller Ramsbury på med ett projekt där de har rivit en fastighet och byggt upp en ny från grunden. H&M kommer att sitta i tre plan i den nya fastigheten. H&M var klar som hyresgäst redan innan vi kom in i bilden, men det känns givet att H&M skulle fortsätta sitta där. Ramsbury äger ju dessutom Arket-fastigheten i Göteborg också”, säger Jennifer Eriksson på fastighetsrådgivaren Croisette som hjälper Ramsbury Property med uthyrningen av Göteborgsfastigheten.

Hon säger att Ramsbury är väldigt noggranna med vilka hyresgäster de vill ha.

”Det ska vara hyresgäster som de kan bygga en långvarig relation med. Ramsbury är lätta att ha och göra med, det är väldigt strukturerat med veckovisa avstämningar där vi går igenom vilka intressenter som finns”, säger hon.

Räds inte retaildöden

Retaildöden har diskuterats längre tillbaka än kontorsdöden. Onlinehandel kommer att slå ut den fysiska handeln spår domedagsprofeterna. Men Lars Drangel delar inte den uppfattningen. Han menar att onlinehandel och den fysiska handeln lever i symbios.

”Det är väldigt svårt att sälja på nätet om du inte har en fysisk närvaro och vice versa. Många butiker har både paketutlämning och tar emot returer. Vi är inte rädda för onlinehandeln, vi tror fortfarande stenhårt på den fysiska butiken och har i stort sett noll vakanser.”

Lars Drangel menar att efterfrågan är stor och att det även under covid endast var marginellt hyrestapp.

”Läget är så pass värdefullt för retail. Det har varit större utslagning i B-lägen och C-lägen. På sikt tror vi att det kommer att bli en flykt till de absolut bästa lägena. Vi har genomlevt ett par kriser sedan starten och märkt att strategin fungerar i verkligheten, vilket känns skönt. Folk vill gå och handla i fysiska butiker. Även om butikerna blir någon form av skyltfönster så är det fortfarande stor efterfrågan på butikslokaler i bra lägen.”

De enda riskerna han ser är om hela städer skulle byta skepnad och de traditionella huvudgatorna skulle skifta så att centrum inte längre är centrum. Han säger att Ramsbury Property har valt bort Berlin exempelvis just för att det inte finns några tydliga noder på ett och samma ställe, citykärnan är ganska flyktig utan någon tydlig huvudgata.

”I London har vi Oxford Circus och i Stockholm är det Drottninggatan. Det krävs ganska mycket för att de lägena ska försämras, men om det skulle inträffa något som gjorde att området kring T-centralen bytte skepnad skulle det naturligtvis påverka oss.”

Han menar att det i övrigt skulle vara något oförutsett som gör att attraktionskraften för deras lägen tappar, men att han inte vet vad som skulle kunna förorsaka det i dagsläget.

“Ingen kunde ju förutspå effekterna av corona och att det skulle leda till att folk knappt var i städerna, men det var ju förhoppningsvis bara temporärt”, säger han och tillägger att de inte är oroliga för de stora köpcentrum som poppar upp utanför storstäderna eftersom det är en helt annan marknad än den som de själva verkar i.