Nu är Erik Selin värd 43 miljarder: ”Har alltid försökt undvika risker”

Det är fredag den 10 januari 2020 och Erik Selin är litet vresig där han står vid kaffeautomaten på Balders kontor i Göteborg. Han har just haft lunchmöte med Collectors VD Martin Nossman. Kanske beror det dåliga humöret på att de pratade om nyuppdagade finansiella problem i Collector. Eller om Selins separation från “Blondinbella”, som skedde just då. Oavsett vilket skapar fastighetskungens oblida uppsyn en ”dålig magkänsla” hos Balders CFO Magnus Björndahl, som också tar sig en kopp den där dan. En så dålig känsla rentav, att han säljer en aktiepost i Collector värd över 2 Mkr samma dag, och uppmanar andra ägare i sin närhet att göra samma sak.

Erik Selins minspel under den anspråkslösa stunden vid kaffeautomaten blir epicentrum i den så kallade Collector-härvan när den utmynnar i en stor insider-rättegång mot elva personer i mars 2022. Alla åtalade fälls, varav två till fängelse.

Oavsett om det var faktisk insiderinformation (vilket åklagaren hävdade) eller chefens ansiktsuttryck (som Björndahl sa) som fick personer i närheten att sälja aktier, så uppfattade ingen det som märkligt att Selins uppsyn skulle ha haft stor påverkan på omgivningen. Vid den här tiden var han kung av Balder, ständigt synlig i media och personifierade drömmen om att ta sig från “ingenstans” till toppgruppen bland Sveriges rikaste personer.

Erik Selin är fortfarande en av fastighetsbranschens absolut mäktigaste, men sedan insiderhärvan och marknadens nedgång, har göteborgarens stjärnglans blivit något mindre påtaglig. Med det kärvare finansiella läget, och efter ett medieutspel som drog kritik, har han tagit ett tydligt steg tillbaka ur offentligheten. Under 20 år av spikrak uppgång var han lätt att nå personligen, och uttalade sig gärna om allt möjligt. Idag väljer han sina framträdanden med större omsorg.

Flera av Sveriges största fastighetsbolag har drivits upp av entreprenörer vars förmögenheter blivit hårt knutna till företagens utveckling. Därmed har aktieägarna ett berättigat intresse i de privata finansiella positioner som står bakom börsbolagen – man drar sig till minnes hur Ilija Batljans skulder i ägarbolagen ovanför SBB påverkade marknaden. Det är främsta skälet till att vi i den här artikelserien kartlägger hur fastighetskungarnas ekonomiska situation utvecklats i de högre räntornas tidevarv. Och som börsens andra största fastighetsbolag är Balder, med Erik Selin i spetsen, självklart att belysa.

Förlust för till fastigheter

Liksom gelikarna Sven-Olof Johansson och Roger Akelius, har Selin byggt upp sitt imperium från en blygsam start. Med riskvillighet och ett okuvligt affärsintresse från barnsben som redskap.

Hisinge-sonen säger själv att han läste årsrapporter i 12-årsåldern och handlade värdepapper med sommarjobbsinkomsterna när han var 14. Trots att pappa är läkare och mamma professor studerade han inte själv vidare utan ägnade sig efter ekonomprogrammet på gymnasiet åt aktiehandel på heltid. Men när Kuwaitkriget bröt ut och sänkte Stockholmsbörsen 1990, förlorade han på grund av hög belåning allt han hade hunnit tjäna ihop.

Näsbrännan fick honom att styra om mot fastigheter och bara ett par år senare lyckades han övertyga en lokal bank att låna honom 20 miljoner kronor som gjorde det möjligt att köpa en hyresfastighet i Ängelholm. Att skuldsätta sig för att öka potentialen tycks alltid ha ingått i Selins affärstänk. Till sin mammas förskräckelse tog han lån redan i 18-årsåldern, har han sagt i en intervju med Di.

Sedan starten i Ängelholm har han etablerat sig som en av de viktigaste aktörerna i Fastighetssverige. Bolagsregistret listar idag nära 300 befattningar för Erik Selin, och 100 bolag där han är huvudman. Toppägarbolaget i strukturen är Erik Selin Fastigheter AB, vars klart största tillgång är ett tredjedels-ägande av Balder, som Selin etablerade 2005 tillsammans med parhästen Sharam Rahi.

CollectorhärvanArtikel

Rättegången mot Balderchefer – kaffeautomat i centrum

Baby Balder blir stor

Nästan 20 år senare sitter Selin fortfarande som VD för Balder och Rahi fungerar som vice VD. Geografiskt har bolaget en klar inriktning på Norden, Tyskland och Storbritannien, men inom den breda ramen har man inte renodlat sig i någon kategori. Portföljen består till drygt hälften av bostäder och resten kommersiella fastigheter. Med ett 60-tal hotell i mixen är Balder dessutom en av landets största hotellfastighetsägare. Men längre ut i stora världen vill han inte. Till Nordnets Sparpodden har han sagt att det vore en “mardröm att bli fastighetsmagnat i USA”.

De senaste åren har bolaget lagt ner en hel del krut på nybyggen i storstäder, ett engagemang som investeringsmässigt lider mot sitt slut, men som gjort Balder till både investerare och operatör. Den spretighet det understundom tolkat som, förklarar Selin själv med att fastighetsägande i sig inte är en särskilt komplicerad verksamhet, och att man därför kan diversifiera utan problem.

Sammanlagt värderades Balders bestånd på runt 1800 fastigheter till knappt 220 miljarder kronor i den senaste kvartalsrapporten. Med den rejäla substansrabatt som fastighetsbolagen får ta i köp på börsen idag, är Selins tredjedel av bolaget värd runt 27 miljarder kronor och motsvarar drygt 60% av hans totala förmögenhet. Enligt egen utsago har han aldrig köpt eller sålt aktier i bolaget, utan sitter kvar genom ned- och uppgångar för att varken bli anklagad för att minska tillgängligheten i aktien, “floaten”, eller ge intryck av att sälja ut.

Röstmässigt håller han i 47%, och insiders säger att han likt Warren Buffett fattar alla kapitalallokeringsbeslut själv. Inga chefer inom Balder får enligt uppgift spendera pengar utan hans medgivande, med argumentet att bara nestorn har full överblick över bolagets verksamhet och prioriteringar.

Förnuft och känsla

Eftertänksam och “sympatiskt egensinnig” är ord som används av källor för att beskriva bolagets starke man. Till Afv har Selin sagt att han inte gillar Excel, och i Sparpodden resonerade han om det “ologiska” i att alltid se utdelning som något positivt (Balder är känt för att återinvestera istället för att dela ut vinsten), med orden “det görs många tankevurpor med utdelning på grund av känslan. Det är ofta så i livet att det är känslan som skapar problem eller glädje – sällan fakta om man tänker efter. En handling skapar en känsla som blir problemet, inte handlingen i sig.”

Ett par gånger på senare år har Selin behövt hantera den typen av problematiska känslor, som hans egna handlingar rört upp hos andra. 2019 inledde han en relation med entreprenören och influencern Isabella “Blondinbella” Löwengrip, som blev en följetong i kvällspressen.

Året därpå piskade en mediestorm upp igen när han, apropå bristen på högt uppsatta kvinnor i fastighetsvärlden, sa till Di Weekend: ”Jag tror inte att det finns hinder i vägen för kvinnor. (…). Det kan handla om att kvinnor är mindre riskbenägna eller har andra intressen som de tycker är mer intressanta” och förtydligade med “Män och kvinnor är jätteolika totalt sett, är de inte det?” Den negativa publiciteteten samanföll med att Selin gjorde sig märkbart mindre tillgänglig i media.

Han är skeptisk till hur nyhetsrapportering och affärsmedia utvecklats:

“Helheten har glidit åt fel håll. Det handlar om rubriker och nätet och klick. Det råder en konkurrens om uppmärksamheten som inte fanns tidigare då man premumererade på en tidning. Jag tycker det är en betydligt lägre nivå idag”, säger han till Afv.

På det yrkesmässiga planet kännetecknas han av att ge människor han tror på en chans. Att han tidigt såg potentialen i sin affärspartner och vän, nyanlände iraniern Sharam Rahi, och i K-fasts unge grundare Jacob Karlsson, har hjälpt honom till många miljarder. Tilltron och reflexen att hellre fria än fälla har dock även kostat ibland, om än mer i valutan anseende än i reda pengar.

Collector-härvan, som nämndes i inledningen, uppdagade flera svaga karaktärer runt honom. Rättegången i mars 2022 var bara kulmen på en lång tid av underminerande medial uppmärksamhet, som ständigt associerade Balder-ägaren med en moraliskt grumlig situation. Idag är Collector omdöpt till Norion Bank men är fortfarande Balders viktigaste intressebolag, med 44% ägande. Därtill äger Selin privat ytterligare 18%, via Erik Selin Fastigheter och Förvaltnings AB Färgax, till ett värde av knappt 1,6 miljarder kronor.

Parhästen Sharam Rahi

Medgrundare av Balder och vice VD kom till Sverige från Iran som tonåring med sin mamma och lillebror till en flyktingförläggning i Kramfors i Ångermanland.

För att göra mamma stolt beslutade han sig att “bli nåt”. Hoppade av gymnasiet och köpte en servicebutik, öppnade ytterligare en och blev imponerad av fastighetsbranschen.

Rahi hamnade av en stand på en stand up-föreställning och pratade sig till fem minuter på scen veckan därpå. Det blev succe och han fortsatte.

Parallellt drev han ett café där Erik Selin, vid den tiden på första etappen av sin fastighetsresa, var stamkund. De blev vänner och när ett bestånd på 728 lägenheter i Gårdsten blev till salu, tog Rahi över förvaltningen.

Samarbetet var smidigt och när Balder sjösattes 2005 var Rahi med på tåget. “Vi har alltid haft samma upplägg. Erik jobbar med transaktion och finans, och jag sköter resten.”

Femton år senare är de fortfarande vänner, och sida vid sida i toppen av Balder. “Jag tror att min grej är att jag gör saker först och tänker sedan. Tack och lov för det! Jag ser inte så många hinder. Och det är en perfekt kombination, för Erik tänker och är eftertänksam, medan jag bara kör.”

Källa: Intervju i Tessin

Fastigheter dominerar portföljen

Selins tredjedelsägande av livsverket Balder utgör hans klart största tillgång privat. Bredvid det finns i (mycket) relativa termer inte så mycket annat. I och med fastighetsmarknadens nyliga motgångar evaporerade 38% av hans totala tillgångar under 2022. På förra årets Forbes-lista över världens miljardärer, beräknad i samarbete med Afv, blev han den svensk som tappade allra mest.

Ändå beräknas han vara värd 4 miljarder dollar idag, en plånbok som placerar honom i den mycket exklusiva skaran av världens 1000 rikaste, och rankar honom nr 13 bland Sveriges mest fömögna personer.

Med andra ord är Erik Selins ekonomiska öden och äventyr tätt sammanflätade med Balders, vars höga skuldsättning gjort att vissa marknadsobervatörer under hösten varnade för att det kan finnas mer instabilitet i bygget än den gängse bilden. Icke desto mindre har Balder sett den största uppgången under den senaste månadernas återhämtning för sektorn, och visade en totalavkastning under 2023 på 47%, enligt Factset. Att jämföra med Carnegies fastighetsindex som slutade på 18% upp.

K-FastArtikel

Jacob Karlssons bolag gör förlust på 3,3 miljarder efter jättenedskrivningen

Bredvid Balder och Norion har Erik Selin ett flertal bolag i portföljen som ryms inom fastighet- och finanssektorerna, där han har störst erfarenhet och kunskap.

Tredje största innehav är Jacob Karlssons krisande bolag K-fast, där Selin är störste ägare med 34%, en post som tappat 75% i värde sedan kurstoppen i början av 2022. Bakgrunden till ägandet är att Karlsson år 2010, utan tidigare kontakt, hörde av sig till fastighetskungen i Göteborg angående ett projekt. Selin fattade tycke för den unge skåningen och satsade en miljon i hans hyresbolag, vilket innebar att Karlsson också indirekt backades av den etablerade affärsmannens varumärke och mentorskap. En bitvis tuff läromästare, fick Karlsson erfara, som inte tilläts någon lön eller utdelning de första åren. ”Ska vi köra detta så satsar vi på att leva fattigt och dö rika”, sa Selin i deras första samtal, enligt Karlsson.

Även efter marknadsnedgången tillför Selins miljonsatsning på Karlsson idag ett värde i portföljen på 1,7 miljarder kronor.

Jacob KarlssonArtikel

Mysteriet med K-Fast Karlssons supertid på 10 km: ”Jag ljuger inte”

Men en viss anseende-förlust har han fått ta i köpet även för sin tro på den skånska förmågan. I en intervju i Affärsvärlden förra året hävdade Karlsson att han sprungit 10 km på 28.50, en bedrift som skulle ha placerat honom i löpeliten. Påståendet hittade dock inget stöd i vare sig tävlingsdokumentation eller hos experter, och kort därefter kunde Afv även avslöja att Karlsson tagit betydligt färre högskolepoäng än han uppgav på börsbolagets hemsida. Det ledde till en förtroendekris som fick Afv:s chefredaktör Peter Benson att även ifrågasätta Balder-chefens personkännedom.

Utanför Selins kunskapsmässiga planhalva är Evolution, Viva Wine och Betsson exempel på innehav, som förmodligen av just det skälet hållits mindre i storlek. Angående satsningar på obekanta områden har han sagt att han ser dem som en “chansning” på en grundare han tror på, snarare än som en strategisk placering.

Utöver de innehav som noteras i finansdatabasen Holdings, finns avsevärda tillgångar bland annat i svenska och utländska onoterade aktier. Enligt Erik Selin Fastigheter uppgår det totala värdet på dem till 5,5 miljarder kronor, där den enskilt största onoterade investeringen är 25% ägande i Hedin Mobility Group, värd cirka 4 mdr, och den näst största i Ernströmgruppen med 20% ägande.

Kan Balder gå i baklås?

Enligt vår genomgång av Erik Selins finanser (se rutan nedan) har han genom toppägarbolaget en skuldsättningsgrad på totalt 22%. Och 14% enligt företagets egen uppgift, som inte räknar med 5,5 miljarder i belåning på fastigheterna.

Afv brukar räkna med en hälsosam belåningsgrad för noterade aktier på 25%, vilket gör att Selins siffror ser stabila ut, oavsett vilket mått man väljer. Dock ska man ha i minne att den största tillgången i det privata bolaget består av ägandet i Balder som i sig är räntekänslig och innebär en andra nivåns ränterisk.

Så här säger Selin själv om den ständigt omdiskuterade skuldtematiken:

“Det är en låg belåning om den är 14%. Det handlar ju dessutom om fastigheter och mitt privata bolag. Om den ska vara högre eller lägre beror på vilka möjligheter man ser på marknaden, eller hur?” säger han till Affärsvärlden och fortsätter.

“Jag har inte velat ha den hög heller, jag har aldrig givit ut privata obligationer och sånt. Det är jättelätt att ta upp mer lån om man vill. Jag har köpt lite Norion som du säkert sett, jag har mycket likviditet.”

Så du skulle inte kalla dig risktagare?

“Jag har alltid försökt undvika risker egentligen. Men det sätts likhetstecken mellan det och att expandera, vilket är två olika saker.”

Mycket av Selins ställning står och faller alltså med Balder, som tillsammans med övriga företag i branschen kommer att förföljas av frågetecken kring kostnader och kapitaltillgång så länge räntorna förblir höga. Utländska investerares misstro mot svenska bankers roll i finansieringen påverkar kreditbetyg och obligationsmarknader. Även om en ljusning i imagen skönjs sedan börsrallyt i december, är den svenska fastighetssektorn fortfarande behäftad med en sämre image än andra europeiska marknader. Selin och hans verksamheter har inte testats i en motsvarande kris, eftersom han blev aktiv först på 1990-talet och inga nedgångar sedan dess har kännetecknats av höga räntor.

Sedan förra årsskiftet gick Balders aktie ned drygt 60% fram tills fastighetsaktierna bottnade under hösten. Det var en kraftigare nedgång än för många andra bolag och beror på marknadens oro för de höga skulderna och en förhållandevis hög andel obligationsfinansiering. Som nämnts har dock aktien återhämtat sig snabbare än andra och enligt bolaget är återfinansieringen löst för merparten av de skulder som ursprungligen skulle förfallit före 2026.

FastighetsbolagArtikel

Värderingschefen: Börsen bör skärpa kraven på fastighetsbolagen

Marknadsobservatörer som Afv talat med påpekar att riskerna i Balder kan vara något större än bolaget framhäver, främst i form av möjliga kedjeeffekter om Balder skulle tvingas sänka fastighetsvärderingarna, vilket i sin tur kunde sänka kreditbetygen, med dyrare och svårare finansiering som följd.

Selin själv säger dock att det avtagande nybyggandet kommer att stärka kassaflödet avsevärt över kommande år. En Afv-analys från november stödjer detta: 2,8 miljarder kronor återstår i investeringar i pågående projekt, varav ungefär hälften av dem kan säljas när de är slutförda. Det skulle göra nettot av investeringar och försäljningar positivt ur kassaflödessynpunkt och sammantaget bedömer Afv inte att likviditeten är en särskilt stor risk i Balder. Skuldkvoten bör dock sjunka.

BalderAnalys

Är Balder fortfarande köpvärd?

Vill veta vad han inte vet

Erik Selin är givetvis medveten om var marknadens sko klämmer och pekar på 1,7 miljarder i nyligen amorterade skulder. Han säger sig dock själv vara mer orolig för andras oro, som påverkar investerarbeslut och substansrabatter.

Till Sparpodden sa han att han tror på Balders substansvärde, som av marknaden rabatteras med knappt 25%:

“Vi har som högst varit värda 2,5 gånger substansvärdet och lägst, jag tror, 0,22 gånger det, 2009. Det är en faktor 11 skillnad. Samma ägare, samma ledare…men perceptionen har varierat faktor 11 över tid. Därför man kan tjäna så mycket på aktier.”

Han stannar gära i det långsiktiga perspektivet och på Afv:s fråga vill han inte sia om hur det går för fastighetsmarknaden 2024.

“Jag fokuserar inte på nästa halvår eller år, men är långsiktigt väldigt positiv. Jag gör det lätt för mig, jag utgår ifrån att saker alltid blir bättre över tid. Då måste du bara ha ett system som gör att du är med på det över tid. Jag lägger ingen tid på att gissa vad som händer nästa kvartal, för jag kommer inte att gissa rätt ändå.”

Man ska veta sina begrändningar, säger du, och den strategin har ju fungerat bra för dig hittills.

“Ja exakt. Det är den viktigaste kunskapen. Att man vet var ens kunskap slutar.”

Här är Affärsvärldens tidigare granskningar om fastighetskungarna:

Del 1: Den grå eminensen – David Mindus

Del 2: Veteranen – Sven-Olof Johansson

Del 3: Den snabbe risktagaren – Rutger Arnhult

Del 4: Allkonstnären – Roger Akelius

Del 5: Torsk på norsk – Ivar Tollefsen