Analytikernas favoritaktier inom fastighetssektorn: ”Färre risker”

Efter en tung vår studsade fastighetsaktierna upp rejält under juli månad. Enligt Johan Edberg, fastighetsanalytiker på Handelsbanken, berodde sommarens uppgång säkerligen på rörelserna hos de långa räntorna.

”Både den svenska och den amerikanska tioåringen sjönk, då får fastighetsaktierna nytt bränsle. De senaste två åren har fastighetsaktierna till stor del rört sig efter ränteutvecklingen. Mycket av fallet fram till juli månad drevs av att räntorna gick upp och spreadarna på kapitalmarknadsfinansiering ökade. Så fort det blir någon positiv signal blir det ett tryck uppåt”, säger Johan Edberg.

Även Bertil Nilsson, fastighetsanalytiker på Carlsquare, ser de långa räntorna som den största bidragande faktorn bakom den starka sommarutvecklingen och säger att juli månad blev lite av ett lättnadsrally.

”Sedan kan jag tänka mig att de stora institutionella aktörerna är borta under sommaren och att privatpersonerna blir mer betydelsefulla i aktiehandeln då”, säger han.

Kursutvecklingen under högsommaren är dock stor mellan fastighetsbolagen. I toppen ligger K-fastigheter med en uppgång på 42% mellan 1 juli och 1 augusti. I botten ligger SBB som backade 5% under samma period.

SBB handlas nu till 60% rabatt, enligt fbindex, och är en av Bertil Nilssons favoriter just nu.

SBBArtikel

Analyshus sänker SBB till sälj – aktien rasar

”Tittar man på värderingar skulle jag säga att SBB i första hand är en favorit, sedan tycker jag att är rätt lågt värderad också. I Castellum finns dessutom en riskspridning i beståndet som är rätt stor. Dessa två fastighetsaktier ser mCastellum est aptitliga ut enligt mig”, säger han.

Castellum handlas till 40% rabatt gentemot substansvärde, enligt fbindex.

Johan Edberg har istället Catena och Sagax, båda verksamma inom logistiksegmentet, som två favoriter. Han menar att båda har affärsmodeller som kommer fortsätta att leverera.

”De är inte de billigaste aktierna, men jag ser färre risker kopplat till efterfrågan på deras lokaler. Sagax köper fastigheter som avkastar 6-8%, om finansieringen sticker upp över 5% börjar det bli kännbart. Men förutsatt att det ligger under den nivån kommer det fortfarande vara en attraktiv yieldspread. Fastighetsbolag med bestånd som avkastar 4,5% och lånar på ungefär samma nivåer får det tuffare.”

Catena handlas till 19,5% premie medan Sagax handlas till 148% premie enligt fbindex.

Johan Edberg tycker att Sagax är ett bolag som ska handlas till premie, även om den nu är betydligt lägre än tidigare.

”Sagax kommer kunna fortsätta förvärva och driva sin tillväxtbaserade affärsmodell, tror jag”, säger han och fortsätter:

”Castellum och Balder däremot är bolag som kommer behöva vårda sin balansräkning och inte har lika starka kassaflöden från sina respektive portföljer. Där ser man inte en naturlig tillväxt, då är det rimligt med en rabatt i detta läge.”

Uppgång eller tvärnit i höst?

Det som avgör höstens utveckling för fastighetsaktierna framöver är såklart ränteläget, men även den ekonomiska utvecklingen säger Johan Edberg.

”Om vi får en kraftig recession eller mildare variant. Oavsett utfall bör en sämre konjunktur få en viss påverkan när det kommer till efterfrågan på lokaler.”

Han menar att vi hittills inte har sett några riktiga hyressänkningar, men att av det han har hört erbjuder fastighetsägarna sina hyresgäster fler tidsbegränsade rabatter eller renoveringar som de inte behöver betala för.

”Fastighetsägarna behöver sockra erbjudandet för att behålla hyresgästerna, det skapar en större fallhöjd på sikt. Vid något tillfälle kanske det inte går att behålla hyresnivåerna”, säger Johan Edberg och fortsätter:

”Under förutsättning att hyrorna inte går ner eller vakanserna ökar tänker jag att vi har hittat någon form av botten i fastighetsaktierna. Men vid ett scenario med en besvärlig ekonomisk utveckling är jag inte helt säker på att botten är nådd. Det beror helt enkelt på vilka signaler vi får framöver.”

Bertil Nilsson menar att eftersom inflationen är fortsatt hög borde det innebära ett fortsatt tryck uppåt i räntorna och att det krävs en trendvändning med nedåtgående räntor för att fastighetsaktierna ska ta fart.

”Fastighetsaktierna har gått ner, fallhöjden är lägre på de här nivåerna men inflationstrycket ligger fortfarande och pressar. I Hexagons rapport bedömde Ola Rollén att leveransstörningarna i industrin kommer att upphöra fram emot årsskiftet. Det skulle sådana fall dämpa inflation, något som är bra för fastighetssektorn eftersom behovet från centralbankerna att höja räntan inte skulle bli lika stort”, säger Bertil Nilsson.

Han understryker även att fastighetsbolagen får kompensation för indexhöjningar i sina hyresavtal från och med nästa år, och att det är i år som inflationen och räntehöjningarna som följd slår hårdast mot sektorn.

Efterlyser krisplan

Johan Edberg efterlyser dock handlingsplaner från fastighetsbolagen kring den osäkra framtiden. Han ser det som besvärande att många negligerar oron och främst pratar om uppsida.

”Det är väldigt lite fokus på vad de gör om räntorna inte faller tillbaka och de skulle behöva refinansiera till högre nivåer.”

Han tycker även att det är paradoxalt att många fastighetsbolag pratar om att de inte är oroliga för att deras fastighetsvärden kommer att gå ner, samtidigt som de säger att de ser fram emot att köpa mer fastigheter när det blir billigt.

”Det är en ekvation som inte går ihop. Om man tror att det uppstår affärsmöjligheter på grund av lägre fastighetsvärden, då innebär det att ens egna bestånd också kommer att värderas lägre. Det är fascinerande att många bolag kommunicerar så, Heba är ett exempel. Jag är orolig för att fastighetsbolagen inte är tillräckligt förberedda om problemen blir långvariga”, säger Johan Edberg.

Inte oroliga

Samtidigt uttrycker Johan Edberg ingen större oro inför hösten utan säger att han känner sig neutral.

”Den största oron tycker jag var i mars och april månad innan aktiepriserna hade tagits ner. Marknaden har inte riktigt tagit höjd för ett worst-case-scenario, men har nästan tagit för mycket höjd om allt går tillbaka och går bra igen. Men överlag tycker jag att marknaden har tagit rimlig höjd utifrån rådande läge”, säger han.

Även Bertil Nilsson är relativt lugn inför andra halvåret, och säger att han inte tror att hösten blir så blodig.

”Det kommer sannolikt bli en viss press nedåt i fastighetsvärdena i Q4, men absolut inte så stora som vi redan har sett på privatbostadssidan. Dessutom finns det fortfarande mycket kapital som söker avkastning vilket innebär att det fortfarande finns köpare på direktmarknaden. Obligationsräntorna är inte tillräckligt intressanta för institutioner som alternativ till fastigheter ännu.”