Analytiker: Räntesmockan är här – sälj de här fastighetsaktierna

Hela elva av 19 fastighetsbolag fick se sina kortsiktiga rekommendationer justeras ner i morgonens fastighetsrapport från Handelsbanken.

FastighetsbolagArtikel

Analytikern: Detta är den svarta svanen inom fastighetssektorn

Balder, Heba, John Mattson, NP3, Platzer, Trianon och Wihlborgs justeras ner till sälj från tidigare rekommendationen behåll.

Vidare justeras Catena, Castellum, Stendörren och Pandox ner till behåll från det tidigare rådet köp.

Att så många fastighetsbolag har fått nedjusterade rekommendationer bottnar i synen på sektorn i stort och hotet från stigande räntor. Det menar Johan Edberg, fastighetsanalytiker på Handelsbanken som är medförfattare till rapporten.

”Handelsbankens syn på ekonomin och sysselsättning implicerar att både efterfrågan på lokaler och vakansnivåer kommer att vara ganska stabila framöver. Det vi konstaterar är att finansieringen har blivit dyrare för fastighetsbolagen”, säger han.

Högre räntor gröper ur kassaflödena

I rapporten lyfts Castellum, som nyligen emitterade en femårig obligation med fast ränta på nära 4%, fram som exempel. Räntan är avsevärt mycket högre än det genomsnitt på 1,7% som fastighetsbolagen betalar i dagsläget.

Fastighetsbolagens kassaflöden gröps snabbt ur av stigande finansieringskostnader. I rapporten fastslås att om räntan som ett fastighetsbolag betalar stiger från 1,4% till 3,5% skulle det minska förvaltningsresultatet med över 30% (givet 50% belåningsgrad).

”Det är uppenbart att de bolag som råkar sämst ut är de med hög belåning och som äger lågavkastande fastigheter. Har bolagen även korta ränte- och kapitalbindningstider får stigande räntor och kreditspreadar snabbt genomslag”, säger Johan Edberg.

Fastighetsvärdena lever farligt

Han säger också att stigande räntor kan på effekter på fastighetsvärdena, även om det troligtvis inte kommer att synas förrän framåt hösten och en bit in i 2023.

”Om vi tittar på historiken och tänker att den guidar för framtiden ser vi att stigande betalda räntor påverkar fastighetsvärdena negativt”, säger Johan Edberg.

Det pratas ofta om att fastigheter är inflationsskyddade eftersom många hyresavtal är inflationsindexerade. Även om det stämmer att hyrorna justeras upp med inflationen ger det inte hela bilden av hur fastigheter som tillgångsslag påverkar av högre inflation och högre räntor.

Handelsbankens analys visar att spreaden mellan de genomsnittliga räntorna som fastighetsbolagen betalar och avkastningskraven som använts i värderingarna har legat mellan 2,8% och 3,1% sedan 2015. Om yieldspreaden ska fortsätta ligga runt 3% samtidigt som räntorna stiger kommer även avkastningskraven att stiga. Högre avkastningskrav påverkar värderingarna negativt.

I rapporten finns ett räkneexempel som visar att om ett fastighetsbolags genomsnittliga avkastningskrav ökar från 4,6% till 5,3% (främst drivet av högre finansieringskostnader där räntan i exemplet ökar från 1,6% till 2,4%), skulle det leda till en nedgång i fastighetsvärdet med 11,4%. Detta trots att hyresökningen från en inflation på 3% har tagits med i kalkylen.

”Sjunkande fastighetsvärden skulle kunna leda till dominoeffekter. Bolag kan tvingas sälja fastigheter eller göra en nyemission. Det kan även leda till försämrat kreditbetyg från ratinginstituten, vilket skulle leda till ytterligare högre finansieringskostnader. Vi säger inte att dessa följdeffekter nödvändigtvis kommer att slå in, men vi tycker inte att marknaden har tagit fasta på riskerna i prissättningen”, säger Johan Edberg.