Fastighet SBB
Analytiker: Förtäckt nyemission av SBB – de måste ta ner skuldsättningen
Analytikern kommenterar också:
✓ Hur hållbar den höjda utdelningen är
✓ Pressen på fastighetsvärdena
✓ Varför SBB knoppar av Sveafastigheter
Morgonens rapport från SBB innehöll flera spännande punkter. Bland annat att de vill knoppa av fastighetsbeståndet i Sveafastigheter, ett kraftigt minskat resultat och föreslagen höjd utdelningen med varianten att aktieägarna kan välja att få den kontant eller nya B-aktier.
”Intäkterna kom in exakt i linje med det vi hade förväntas oss. Underliggande fastighetsportfölj tickar på ganska bra. Det är andra saker i resultaträkningen som gör att man hajar till. Fortsatta valutaeffekter, lite högre räntekostnader än väntat, JV-bolag som drog ner resultatet rejält och negativa värdeförändringar”, säger Michael Johansson, fastighetsanalytiker på Arctic Securities, till Affärsvärlden.
Han är inte förvånad över att Sveafastigheter ska knoppas av.
”Det är ett sätt att renodla sin business och få bort lågavkastade fastigheter som kan kopplas till skuld med rörlig ränta. SBB säger att de ska sälja 70% av aktierna. Om de får in likvid och kan köpa tillbaka skuld för det kan det bli en ganska bra affär.”
Att SBB väljer att knoppa av beståndet i ett bolag som ska noteras tror Michael Johansson beror på den icke-befintliga direktmarknaden.
”Transaktionsmarknaden står i princip still och är allra värst för bostadsfastigheter. Om det hade varit Q4 2021 hade SBB nog sålt både Sveafastigheter och Neobo som en bostadsportfölj i direktmarknaden istället.”
“Liten andel som kommer välja aktier som utdelning”
Draget kring utdelningen, där aktieägarna får välja mellan kontant eller nytryckta B-aktier, tror Michael Johansson ett sätt att försöka stärka likviditeten i bolaget.
SBB själva trycker på att de aktieägare väljer aktier som utdelning slipper transaktionskostnaden jämfört med att köpa nya SBB-aktier för kontant utdelning. I praktiken blir det som en förtäckt nyemission, menar Michael Johansson. Men han väntar sig inte någon större uppslutning bland aktieägarna.
”Jag tror att det är en ganska liten andel som kommer välja aktier istället för cash som utdelning”, säger han men vill inte ge sig på att specificera vad “liten andel” innebär.
SBB föreslår att utdelningen på A- och B-aktier höjs med 9% till 1,44 kr (1,32) och att utdelningen på D-aktien förblir oförändrat på 2 kr. Det har varit spridda skurar i hur fastighetsbolagen resonerar kring utdelning. Rapportperioden har bjudit på hela spannet: slopade, oförändrade och höjda utdelningar i sektorn.
”Långsiktigt kan man ha en tanke kring om den höjda utdelningen är hållbar. Den intjäningsförmåga de presenterade idag är tillräckligt stark för att höja, men den är såklart omgärdad av tveksamheter och frågetecken kring om de kan leverera på det”, säger Michael Johansson.
Negativa värdeförändringar var en av posterna som tyngde resultatet. Totalt under året har fastigheterna skrivits ner med 4,5 miljard jämfört med värdena som kom in i början av året.
”SBB flyttade avkastningskravet med 35 punkter i Q4 vilket är mer än vad många har gjort, men i sektorn tror jag att man ska vänta sig ett par procentenheter mer. Fastighetsvärdena ska fortsätta pressas ytterligare”, säger Michael Johansson.
Framöver kommer han att hålla ett extra öga på SBB:s skuldsättning.
”SBB måste ta ner skuldsättningen i absoluta tal. I andra fastighetsbolag som Fabege, Corem, Castellum eller Atrium Ljungberg är det mycket fokus på det operativa, som vakansgrad och hyrestillväxt. I SBB:s fall är det finansiella det främsta fokuset”, säger han.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du Afv Fastighet
