Bosjö Fastigheter – inget för räntehöken

I krönikan ”Bingo för rådgivare att singla fram nya fastighetsaktier” går vi igenom vad det innebär att investera i så kallade ”enfastighetsbolag” eller ”single property” som de också kallas. Mot bakgrund av vad vi skriver där kommer här Börsplus syn på Bosjö Fastigheter (börskurs 120,50 kronor 26/1).

Verksamheten: Ellos huvudkontor och lager utanför Borås

Bosjö äger en stor fastighet med 94 000 kvm uthyrbar area i Viared Företagspark knappt en mil utanför Borås. Det är ett företagsområde med flera andra logistik- och lagerfastigheter och gott om logistikbolag.

Fastigheten hyrs av e-handelsbolaget Ellos och används som huvudkontor (24 000 kvm) och nordiskt centrallager (70 000 kvm). Varor som Ellos köper in från Asien kommer till Göteborgs hamn och transporteras därefter till centrallagret där det sedan skickas till kund.

Vakansrisken: Relativt låg i dagsläget

Hyreskontrakten med Ellos löper ut 2030 (kontor) respektive 2032 (lager).

Ellos drivs så vitt vi kan se med skral lönsamhet och håller på att ställa om från postorder till e-handel. Varsel har skett på huvudkontoret och konkurrensen i branschen är hård.

Ellos ägs av Nordic Capital och ryktet säger att de letar exit. Både börsen eller försäljning till annan aktör kan vara möjliga alternativ. Om bolaget nu, eller i senare skede köps upp av eller slås ihop med någon annan spelare i branschen finns på lång sikt risken att man slår samman kontor och lager på annan plats.

En annan risk är om Ellos, exempelvis i samband med lagerautomatisering eller annan strategisk översyn, skulle få för sig att nuvarande lager inte möter bolagets behov. Automatisering kan exempelvis minska behovet av lageryta.

Vi tror riskerna kopplade till detta är relativt låga och den långa kontraktstiden skyddar. Positivt är också att ny byggnation och renovering genomförts under 2016 där Ellos själva investerat 100 Mkr. Hyresgästen verkar alltså satsa hårt på fastigheten.

Ägare och nyckelpersoner: Ingen stark ägare

Bosjö förvaltas av Pareto och saknar starka ägare.

Lånesituationen: Belånat till max

Bara bolagets seniora låneskuld uppgår till 58 procent av fastighetens marknadsvärde. Enligt lånevillkoren får denna siffra inte överstiga 63 procent. Bolaget är alltså nära på maxbelånat.

Om räntorna stiger (vilket sänker fastighetsvärdet och höjer belåningsgraden) kan utdelningarna i värsta fall få stryka på foten för att mäkta med amorteringar som håller belåningsgraden i schack. Alternativt kanske bolaget tvingas refinansiera sig med högre andel junior skuld som istället är betydligt dyrare.

Värderingen: Tål inte ränteuppgång

Fastigheten är värderad till 751 Mkr med ett direktavkastningskrav på 6 procent vilket framstår som rimligt jämfört med andra lager-/logistikfastigheter. När Ellos sålde fastigheten 2012 fick man uppskattningsvis 550–600 Mkr men då var också räntorna högre.

Tack vare belåningen mäktar Bosjö i dagsläget med en vinst i storleksordningen 9,50 kronor per aktie och allt delas ut. Det ger en direktavkastning på drygt 8 procent vilket är attraktivt.

Risken för stigande räntor är nog det tydligaste hotet mot Bosjö Fastigheter. Det kan i så fall slå tredubbelt med lägre substansvärde, högre räntekostnader och ett kassaflöde som i större utsträckning kan behövas till amorteringar för att hålla belåningsgraden nere.