Tessin: Parhus utanför Helsingfors

Finska fastighetsutvecklaren NH Nordic är i färd med att uppföra fyra parhus i Esbo utanför Helsingfors. Tomten är belägen nära E18 strax väster om centrala Helsingfors. Fastigheten uppförs i den finska juridiska formen bostadsaktiebolag. Bostadsaktiebolag är en upplåtelseform som påminner om den svenska bostadsrättsföreningen. 4 av 8 bostäder är reserverade av kunder.

Utvecklaren räknar med 5,34 M€ i intäkter och en vinstmarginal på 18,4%. Projektet har fyra finansieringskällor: 0,36 M€ i eget kapital, ett tidigare lån från Tessin på 1,1 M€, Tessin-lånet på 0,71 M€ som utvecklaren nu söker investerare till samt 2,07 M€ i förskottsbetalningar från köpare.

Byggnationen beräknas vara klar i juli 2023. I dagsläget är bygglovet godkänt och befintlig byggnad på tomten är under rivning.

Utvecklaren har tidigare betalat tillbaka 8 lån på Tessin.

Säkerheter

• Pantbrev. Långivaren får pant i form av ett pantbrev om 1 M€ i fastigheten. Pantbrevet har lägre prioritet än ett befintligt pantbrev (till förra Tessin-lånet) om 1,25 M€ som har bästa företräde i fastigheten. Pantbrevets värde beror till stor del på om byggnationen blir klar eller inte.
• Andrahandspant. Långivaren får även andrahandspant i det andra pantbrevet med högre prioritet. Andrahandspanten är sannolikt inte av något större värde.
• Borgen. NH Nordic Group Oy (2817648-9) utställer en proprieborgen till långivarna. Det bör noteras att bolaget även ställt ut två tidigare borgensförbindelser för två andra utestående lån via Tessin. Borgensförbindelsen är sannolikt inte heller av något större värde vid en kärv finsk bostadsmarknad.

Risker

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Återbetalningen av lånet planeras ske genom försäljning av de åtta lägenheter som ska bebyggas på Fastigheten. Inga bostäder är i dagsläget sålda men fyra är bokade med bokningsavtal. Afv har försökt få kontakt med bolaget om vad en kund som reserverar en bostad faktiskt åtar sig. Bolaget har inte återkommit.
• Pantbrevets företräde överstiger fastighetens förvärvspris, dock bör marknadsvärdet öka i takt med att byggnationen fortskrider.
• Projektets byggkreditiv består endast av det förevarande lånet via Tessin, det finns dock en risk att projektet försenas eller inte kan slutföras om inte tillräckliga medel inbringas i denna kapitalresning.
• Det förekommer två pågående tvister i domstol avseende både bolaget som uppför projektet och centrala personer i bolaget. Vid eventuell förlust avseende dessa tvister riskerar projektutvecklaren att bli betalningsskyldig gentemot motparterna.
• Bolagets centrala personer har tidigare varit styrelseledamöter respektive verkställande direktör i ett bolag som har gått i konkurs, samt i ett annat bolag för vilket ett konkursärende pågår.

Känslighetsanalys

Om allt går enligt kalkyl så återbetalas hela lånet. Den kalkylen bygger dock på att bolaget lyckas få in de 2 M€ i förskottsbetalning från köpare som bolaget räknar med. I dagsläget är inga av bostäderna sålda. Vi är osäkra på hur stor säkerhet som det innebär att fyra av bostäderna är reserverade.

I det stressade scenariot räknar vi med att utvecklaren bara lyckas få in hälften av kalkylens förskottsbetalningar. I ett sådant scenario räcker inte pengarna till att färdigställa fastigheten. Vi räknar med att fastigheten i det stressade scenario är värd hälften av i kalkylen. Säkerhetsmarginalen är tight men hela Tessin-lånet blir ändå återbetalt.

I vårat konkursscenario så räknar vi med att utvecklaren inte får in några pengar i förskottsbetalningar. I ett sådant scenario räcker inte pengarna särskilt långt för förädling av fastigheten. Detta skulle bland annat kunna bero på en finsk bostadskrasch. Vi räknar därför med att fastigheten är värd mindre än inköpspriset. I ett sådant scenario kommer inget av Tessin-lånet att återbetalas.

Slutsats

I den positiva vågskålen väger att utvecklaren betalat tillbaka 8 lån på Tessin. I den negativa ligger att utvecklaren verkar vara inblandad i många tvister. Utvecklaren har även varit inblandad i flera konkurser.

Det här projektet står och faller med många saker som vi har svårt att bedöma, till exempel den finska bostadsmarknaden. Vi landar därför i att inte teckna det här lånet.