Lovande hyresprojekt i Linköping med bottenpant

TessinFastighet

Bankernas reträtt öppnar upp för privata fastighetslån

Det här är den andra analysen av ett säkerställt fastighetslån via investeringsplattformen Tessin. Afv följer denna marknad och bygger upp en liten portfölj av lovande fastighetslån som kommer kallas för Tessin-portföljen. Bakgrunden beskrivs i krönikan intill.

LÅNET I KORTHET

Låntagaren Amjad Mahmoud är en driven entreprenör från Linköping som vid nyss fyllda 40 år har startat och drivit bolag inom ett antal branscher, bland annat telemarketing, restaurang och fastigheter. Vinsterna har successivt investerats i fastigheter och egna fastighetsprojekt. Projektet där man nu ska låna 12,5 Mkr gäller hyresrätter alldeles intill Linköpings universitet. Lånet ska finansiera ungefär halva byggkostnaden, resten finansieras med eget kapital och ett kommande lån. När projektet är klart är det tänkt att fastigheterna ska refinansieras med banklån.

SÄKERHETER

Pantbrev

Låntagaren intecknar och pantsätter pantbrev motsvarande cirka 14 Mkr. Detta är bottenpant i Fastigheterna och har alltså förstatjing på att få tillbaka pengarna. Detta är en mycket bra säkerhet givet att projektet fortskrider och det byggs bostadshus enligt plan på fastigheten.

Borgen

Låntagarens moderbolag ställer ut en proprieborgen (borgen såsom för egen skuld) för samtliga förpliktelser till förmån för långivarna. Huvudägaren Amjad Mahmoud ställer också ut en personlig borgen motsvarande ca 10% av lånet. Dessa borgensåtaganden är ett bra incitament för nyckelpersonerna att göra rätt för sig men det ekonomiska värdet är för långivarna är inte jättestort eftersom bolagsstrukturen inte har något större eget kapital förutom själva byggprojekten.

Villkorad utbetalning

Lånebeloppet går till ett låst klientmedelskonto och betalas bara ut successivt till låntagaren mot uppvisande av fakturaunderlag eller motsvarande som visar att motsvarande investering skett på fastigheterna.

RISKER

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan som vi länkade till ovan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Pantbreven är långt högre än vad fastigheterna förvärvades för från Linköpings kommun i somras. Det vill alltså till att marknadsvärdet ökar i takt med att bygget fortskrider. Skulle bygget av någon anledning bli en totalt haveri så har säkerheterna inget större värde. Det krävs i princip grov kriminalitet för att så ska vara fallet, är Affärsvärldens bedömning.
• En extra faktor som gör att bygget måste tas i mål är att fastigheterna enligt markanvisningsavtalet mellan Linköpings kommun och Låntagaren inte får säljas förrän all planerad byggnation på Fastigheterna är färdigställd. Mardrömmen vore alltså att bygget blir en katastrof och att Linköpings kommun därför kan häva affären. Då står långivarna nakna och ensamma.
• Det begränsade ekonomiska värdet på borgensförbindelserna nämnde vi ovan. Vi ser dock att det finns ett stort mjukt värde i att fastighetsutvecklaren pantsätter sitt goda rykte i denna affär. Amjad Mahmoud har ju varit verksam länge i Linköping och ett haveri där kommunen känner sig lurad är så klart något att undvika i det längsta.

KÄNSLIGHETSANALYS

SLUTSATS

Känslighetskalkylen ovan visar att även om bostadspriserna skulle falla med 70% på ett år så skulle låntagarna få tillbaka merparten av sina pengar, givet att det faktiskt står färdiga bostäder på plats 2022. Den stora risken med detta lån är med andra ord inte marknaden utan själva bygget. Om inte pengarna går upp i rök utan att tillföra värde till fastigheten så kan man vara trygg som långivare. Byggrisken är dock ofrånkomlig. Men även här finns det goda marginaler att ta av för de vanliga formerna av förseningar eller extrakostnader. För att detta lån ska sluta med kreditförlust krävs grotesk otur, brottslighet eller vårdslöshet. Vi har emellertid inga skäl att betvivla låntagarens ambitioner eller kompetens och känner att helheten ger en trygghet som räcker för att motivera en investering för Affärsvärldens Tessin-portföljs räkning.